Купить недвижимость в Таиланде - 101

В этом исчерпывающем руководстве, как специалист по недвижимости и инвестициям в недвижимость в Таиланде, мы воспользуемся нашим опытом в Keller Henson и мы поделимся нашими знаниями, успешно содействуя продаже более 150 недвижимостей в Таиланде для международных клиентов. Наша цель — упростить процесс для вас, изложив четкие, легко выполняемые шаги по приобретению недвижимости в Таиланде как для иностранца. Эта статья является сводом наших глубоких знаний и proven стратегий на тайском рынке недвижимости.

1. Как иностранцы могут купить недвижимость в Таиланде?

Таиланд — популярное направление для иностранцев, готовых приобрести участок недвижимости, средняя рыночная цена недвижимости quite доступной , а доходность от инвестиций гарантируется сильным туристическим сектором. Таиланд может предложить иностранцам многое, включая широкий спектр возможностей для недвижимости безопасных инвестиций в недвижимость. Но как вы можете купить недвижимость в Таиланде как иностранец, нерезидент в Таиланде, из-за границы, не приходя даже в Таиланд? Убедитесь, что это совершенно возможно и законно купить недвижимость в Таиланде удаленно, из-за границы, от бронирования до окончательной регистрации и передачи без посещения Таиланда, а Keller Henson, риэлтор и специалист по инвестициям в недвижимость в Таиланде, дает вам здесь в этом руководстве по покупке недвижимости в Таиланде все необходимые знания для работы с этим как профессионал.

1.1 Купить недвижимость в Таиланде: аренда vs право собственности

Таиланд королевство, благоприятное для иностранных инвестиций и в соответствии с применимым законодательством Таиланда, источник средств для покупки недвижимости как иностранца должен поступать из-за границы в валюте, отличной от тайского батта (THB), нерезиденты могут покупать недвижимость только по договору аренды,а владение в праве собственности разрешено только для кондоминиумов в рамках «квоты для иностранцев»..’ only.

1.11 Купить дом или кондоминиум в Таиланде по договору аренды

Покупка недвижимости по договору аренды означает, что вам предоставляется долгосрочная аренда,, обычно максимум 30 лет аренды,, возможно, продлеваемая . Вы таким образом являетесь. Вы же являетесь арендатором в договоре аренды, владелец недвижимости является lessor. Технически вы не владеете недвижимостью, но вы получаете преимущества и права на недвижимость в течение срока аренды, и вы можете потенциально перепродать в любое время, передав свой договор аренды другому покупателю. Условия владения договорной собственностью подразумевают меньшую налоговую нагрузку при регистрации в земельном департаменте — в отличие от условий владения свободной собственностью. Мы рекомендуем, что при покупке дома или кондоминиума по договорным условиям владения, лицензирующее лицо является ограниченной компанией а не физическим лицом. Смотреть договорные условия

1.12 Купить кондоминиум в Таиланде в условиях свободной собственности

Покупка недвижимости в свободной собственности условиях, которые означают, что вам предоставляются права на полную собственность на недвижимость, неограниченного срокаи ваше имя указано в документе о праве собственности (чаноте) в качестве единственного и полного владельца объекта, должным образом зарегистрированного в земельном департаменте. Покупка в условиях свободной собственности для нерезидента возможна только при покупке квартиры в кондоминиуме с достаточной долей для иностранцеви доля иностранных инвестиций в одном кондоминиуме по площади не должна превышать 49% по закону. Покупка квартиры в кондоминиуме в условиях свободной собственности сопровождается более высокими налогами на передачу и регистрацию , подлежащими уплате в земельном департаменте, в отличие от условий аренды. Посмотреть условия свободной собственности

1.2 Купить дом или квартиру в Таиланде 101

Как мы только что изложили выше, покупка дома, виллы или покупка квартиры в кондоминиуме в Таиланде предполагает различие в условиях и условиях владения. Дома на продажу или квартиры в кондоминиуме в Таиланде могут пройти 2 различных процесса покупки на основе 2 различных возможных условий владения для иностранцев: условия аренды или условия свободной собственности. 

1.21 Buy a condo in Thailand 

Согласно Таиландскому закону о кондоминиумах 1991, это возможно для иностранцев владеть квартирой в кондоминиуме только в условиях свободной собственности если более 50% совладения в кондоминиуме принадлежит тайцам. Чтобы сказать иначе, процент общей площади, занятой иностранцами в кондоминиуме, не должен превышать 49% от общей площади. Эти 49% выделены для свободной собственности, что позволяет незарегистрированным лицам покупать кондоминиум в условиях свободной собственности. Из иностранной квоты кондоминиум может быть приобретен в аренду только нерезидентом. В любом случае, средства на покупку кондоминиума в Таиланде в собственности или по договору аренды должны поступать из-за рубежа в другой валюте, отличной от THB

Очевидно, что иностранные инвесторы предпочитают покупать квартиры в свободной собственности, ради безопасность иметь их имена в качестве полных собственников в праве собственности, но это также сопровождается надбавка в большинстве случаев. Большинство застройщиков квартир применяют так называемую «надбавку за свободную собственность» к цене покупки квартиры, если вы хотите купить её в условиях свободной собственности. С другой стороны, покупка квартиры в Таиланде в условиях аренды также часто имеет смысл, когда цены покупки и регистрационные сборы ниже; квартиры в Таиланде продаются от 1 миллиона бат, а самые дорогие пентхаусы в Бангкоке стоят более 400 миллионов бат.

1.22 Buy a house or a villa in Thailand

Рынок домов и вилл в Таиланде очень динамичен, при этом передача недвижимости иностранцам должна вырасти на 65,6 % в первой половине 2023 года. Это неудивительно, поскольку тайский образ жизни, великолепные пейзажи и привлекательная арендная доходность привлекают многих инвесторов, а также множество иностранцев, желающих переехать каждый год. Цены на дома и виллы в Таиланде сильно различаются в зависимости от провинции. Жилищный рынок в Таиланде чрезвычайно широк, от объектов стоимостью меньше миллиона THB до роскошных вилл на берегу моря стоимостью свыше 200 млн THB. Приведённый ниже список не является исчерпывающим, но даёт представление о доступных домах и виллах для продажи в Таиланде.

• Полуотдельный дом 

• Таунхаус

• Вилла 1BR – отельного стиля

• Виллы в закрытом поселке с общим бассейном

• Вилла с бассейном в закрытом поселке

• Вилла на берегу моря с бассейном

Все типы домов и вилл могут быть приобретены иностранцами только на условиях аренды. При покупке дома или виллы в Таиланде, хотя в некоторых случаях структура здания может быть приобретена в свободную собственность, дом располагается на участке земли, который может быть куплен только в аренду для нерезидента. Средства для покупки дома или виллы в Таиланде, в свободную собственность или на условиях аренды должны поступать из-за границы в валюте, отличной от THB. Если только вы можете купить дом или виллу через тайскую ООО . См. покупку недвижимости через тайскую ООО

1.3 Покупка недвижимости в строящемся проекте в Таиланде

Другой тип инвестиций в недвижимость в Таиланде состоит в покупке недвижимости в стадии строительства. Это означает покупку квартиры в кондоминиуме, дома или виллы до её возведения с нуля. Покупка недвижимости в стадии строительства позволяет получить значительные скидки и потенциальные долгосрочные приросты капитала, поскольку цены «предпродажи» ниже среднего рыночного уровня. Риски, связанные с покупкой ещё не построенного объекта, компенсируются льготными ставками и гибкостью оплаты. В зависимости от предполагаемой даты завершения, вероятно будет получено гибкое условие оплаты в течение строительства объекта. Платежи могут производиться по мере прогресса строительства или по графикам, согласно контрактам. На практике инвестиции в недвижимость в стадии строительства часто распределяются на несколько платежей в течение одного‑или нескольких лет. Средства для покупки недвижимости OFF PLAN в Таиланде, в свободную собственность или на условиях аренды, должны поступать из-за границы в валюте, отличной от THB

1.4 Инвестиции в недвижимость в Таиланде

Инвестиции в недвижимость составляют значительную долю иностранных инвестиций в Таиланде. Динамичная индустрия гостеприимства и роскошная недвижимость предлагают множество возможностей для инвесторов. Вы можете приобрести в Таиланде недвижимость в отелеи получать доход, гарантированный или совместный, в год, исходя из цены приобретенной единицы, а также другие преимущества, включая бесплатное проживание в вашей единицеи опцию обратного выкупа через несколько лет и т. д. Вы можете всегда инвестировать и приобретать любую недвижимость и сдавать ее в аренду самостоятельно или заключив договор с профессиональной компанией по управлению арендой. Будьте осторожны, Airbnb не разрешен повсеместно в Таиланде. Свяжитесь с нами, если вы хотите получить консультацию по инвестициям в недвижимость в Таиланде.

Программы аренды предлагают душевное спокойствие, освобождая вас от административных и клиентских отношений и гарантируя вам доход каждый год.

• Гарантированная программа аренды означает, что вы можете прогнозировать свою доходность, поскольку она является частью Договора купли-продажи и фиксирована в определенном проценте. Например, гарантированная программа аренды с 7% чистой прибыли в год даст вам 7% от цены приобретенной единицы в год. Другим значительным преимуществом гарантированных программ аренды является то, что вы получаете бесплатное проживание в вашей собственной единице, что означает, что вы можете занимать свою собственность бесплатно в течение 15-30 дней в течение года и получать доход от инвестиций в конце года. Хорошее сочетание инвестиций и личного использования.

• Программа совместной аренды означает, что вы не можете прогнозировать доход, он не гарантирован, с другой стороны, он также не ограничен. На практике и в среднем программы совместной аренды позволяют получать более высокую доходность, чем гарантированный доход.

1.5 Покупка земли в Таиланде иностранцем

Это ограничено для нерезидента владеть участком земли в Таиланде. Это означает, что вы можете получить участок земли в Таиланде как нерезидент только в виде долгосрочной аренды, в условиях аренды, изложенных выше для определенной суммы времени. После этого вы можете построить дом или виллу на земле, предоставленной вам в долгосрочную аренду. Договор аренды земли должен быть зарегистрирован в земельном департаменте. Средства на покупку земли в Таиланде, как иностранцу, должны поступать из-за границы в другой валюте, отличной от THB

1.6 Покупка недвижимости в Таиланде с использованием тайской ограниченной компании или офшорной компании

Еще одна практика заключается в покупке недвижимости на имя тайской компании. Местная тайская ограниченная компания или даже офшорная компания. Это требует очевидно дополнительной юридической подготовки и плата за обслуживание а также соблюдение законодательства.

1.61 Купить недвижимость в Таиланде с помощью тайской有限责任有限公司

Основное преимущество покупки дома с тайской有限责任有限公司 для иностранца заключается в покупке земли на условиях владения freehold, как местное тайское юридическое лицо, а не в условиях аренды leasehold как нерезидент. тайские компании, согласно закону, ограничивают иностранцев максимум 49% акциями, технически, чтобы сохранить контроль над вашей тайской有限责任有限公司, вам потребуется иметь достаточно тайских акционеров, чтобы поделиться с ними и оставаться в большинстве, генерировать доходы и платить налоги ежегодно, не говоря уже о юридической помощи и сборах за обслуживание. 

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ - В Таиланде для использования номиналов без фактического подтверждения деловых ролей в компании незаконно, поэтому вовлечение реальных акционеров, участвующих в деятельности компании, обязательно для сохранения законности и соблюдения требований при покупке недвижимости с помощью тайской有限责任有限公司.

1.62 Купить недвижимость в Таиланде с помощью офшорной компании

О офшорная компания считается иностранным субъектом и поэтому применяются условия иностранного владения при покупке недвижимости с помощью офшорной компании. Таким образом, возможно приобрести недвижимость в Таиланде с помощью офшорной компании в аренду leasehold или в свободном владении freehold только для кондоминиумов в рамках квоты для иностранцев. Вам потребуется предоставить следующие документы, переведенные на тайский язык и заверенные в консульстве посольства в Таиланде, эти документы действительны только в течение 30 дней с даты выдачи права собственности.

Копия документа об учреждении компании,

Копия удостоверения личности директора,

Копия списка акционеров,

Письмо о собрании для покупки недвижимости (утверждено акционерами).

2. Купить недвижимость в Таиланде с полным спокойствием с Keller Henson!

Купить кондо или виллу в Таиланде гладко и без рисков, следуя этим простым шагам и советам из нашего опыта в недвижимости в Таиланде, это сэкономит вам драгоценное время. Покупка недвижимости в Таиланде — это довольно простой и прямолинейный процесс, но вам нужно убедиться, что соблюдаете руководство для соблюдения политики иностранных инвестиций в недвижимость Таиланда. 

Первым и главным аспектом является финансовый: как я оплачиваю? Кому я должен платить? Когда вы покупаете недвижимость в Таиланде, это крайне важно соблюдать тайские законы относительно иностранных инвестиций, прежде всего, средства на покупку недвижимости должны поступать из-за границы в иностранной валюте, до того как они будут конвертированы и обменены в тайские баты (THB). На практике это означает, что при переводе средств на тайский банковский счет для покупки недвижимости вы должны убедиться, что переводите средства в валюте, отличной от THB, и позволить банку-получателю в Таиланде выполнить конвертацию по своему курсу в THB. Снова, в зависимости от типа недвижимости, новой или бывшей в употреблении, у вас может быть отправить средства напрямую на банковский счет местного застройщика или на личный банковский счет, соответственно. В обоих случаях для продолжения в земельном департаменте с официальной регистрацией недвижимости, Credit Advice или FETF должны предоставить доказательство происхождения средств, а также должна быть представлена справка о намерении, выданная банком, для регистрации недвижимости в офисе земельной записи и соблюдения политики иностранных инвестиций в Таиланде. Подробнее см. ниже

For each transfer, banks will only provide a “Foreign Exchange Transaction Form”(FETF) certificate for amounts of over US$ 50,000. For lesser amounts, the bank will issue a credit advice, which have to be presented, with the confirmation letter from the bank, to the Land Office in order to register the property and comply with foreign investment policy in Thailand. See more below

2.1 Приобрести недвижимость в Таиланде у застройщика

Когда вы покупаете новую квартиру или новую виллу или недвижимость без готового дома, вы, скорее всего, имеете дело с компанией, занимающейся строительством, продажей и управлением недвижимостью: застройщиком. В этом случае и при согласованных условиях оплаты вы можете перевести средства на покупку недвижимости напрямую на банковский счет застройщика через международный банковский перевод. Переводы застройщика. В этом случае, и при согласованных условиях оплаты, вы можете перевести средства на покупку недвижимости напрямую на банковский счет застройщика через международный банковский перевод. Переводы должны быть выполнены в иностранной валюте с четким описанием вместе с платежом, указывающим цель платежа следующим образом: 

ИНСТРУКЦИИ ПО ОПЛАТЕ ПРИ ПЕРЕВОДЕ СРЕДСТВ ДЛЯ ПОКУПКИ / АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ

КУПИТЬ (НАЗВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ КВАРТИРЫ - НОМЕР ЕДИНСТВЕННОГО ВЛАДЕНИЯ) ОТ ИМЕНИ ПОКУПАТЕЛЯ (ПОЛНОЕ ИМЯ ПОКУПАТЕЛЯ)

АРЕНДОВАТЬ (НАЗВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ КВАРТИРЫ - НОМЕР ЕДИНСТВЕННОГО ВЛАДЕНИЯ) ОТ ИМЕНИ ПОКУПАТЕЛЯ (ПОЛНОЕ ИМЯ ПОКУПАТЕЛЯ)

ВАЖНО: Важно, для земельного департамента слово “квартира” и ““кондоминиум” означают два разных типа объектов. Иностранцы могут покупать кондоминиумы в собственность, в то время как квартиры арендуются только по договору аренды.

При покупке недвижимости без готового дома, например, и в зависимости от условий оплаты, у вас может быть несколько платежей в течение года или двух. В этом случае каждый платеж частями должен быть выполнен согласно вышеуказанным инструкциям. Банк застройщика выполнит документы, которые будут представлены в земельный офис для подтверждения источника средств. Смотрите: FETF + Письмо рекомендацииТем не менее, если вы предпочитаете, вы всегда можете перевести средства на личный банковский счет в Таиланде перед оплатой недвижимости застройщику.

2.2 Приобрести недвижимость в Таиланде с личным тайским банковским счетом 

Если вы предпочитаете, или когда вы покупаете вторичную недвижимость, вы, скорее всего, имеете дело с частным владельцем, и, конечно, есть огромный риск перевода авансом любому частному лицу какого-либо количества денег без гарантии передачи права собственности. Поэтому рекомендуется перевести средства на личный банковский счет в Таиландев иностранной валюте. Таким образом, вы можете оплатить частного лица с чеком, выданным вашим банком, после передачи права собственности в земельный департамент. 

ИНСТРУКЦИИ ПО ОПЛАТЕ ПРИ ПЕРЕВОДЕ СРЕДСТВ ДЛЯ ПОКУПКИ / АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ

КУПИТЬ (НАЗВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ КВАРТИРЫ - НОМЕР ЕДИНСТВЕННОГО ВЛАДЕНИЯ) ОТ ИМЕНИ ПОКУПАТЕЛЯ (ПОЛНОЕ ИМЯ ПОКУПАТЕЛЯ)

АРЕНДОВАТЬ (НАЗВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ КВАРТИРЫ - НОМЕР ЕДИНСТВЕННОГО ВЛАДЕНИЯ) ОТ ИМЕНИ ПОКУПАТЕЛЯ (ПОЛНОЕ ИМЯ ПОКУПАТЕЛЯ)

При покупке виллы или квартиры через личный тайский банковский счет вам нужно получить самостоятельно, от вашего банка, необходимые формы для представления в земельный部门, которые обосновывают иностранное происхождение средств, и справка от банка с подробностями о недвижимости, которую вы хотите приобрести. См. ФЕТФ / Консультация по кредиту 

Могу ли я открыть банковский счет в Таиланде?

Да, вы можете, когда вы покупаете недвижимость в Таиланде чтобы упростить. Важно, что для безопасности открытие банковского счета в Таиланде для нерезидента становится сложным. Убедитесь, что в большинстве случаев с небольшим числом крупных местных банков вы сможете и имеете право открыть банковский счет если вы можете обосновать, что вы владеете или будете владеть в ближайшее время недвижимость в Таиланде. Следующий набор документов должен быть представлен банку:

Договор купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем.

Официальные квитанции от продавца.

Оригинальный паспорт покупателя с последней визой иммиграции.

Первоначальный депозит. (Несколько тысяч бат)

У вас есть банковский счет в Таиланде, дебетовая карта и доступ к банковским приложениям, позволяющие вам платить или снимать деньги в любом месте Таиланда. Keller Henson всегда рад помочь вам открыть банковский счет в некоторых банках, дружественных к иностранцам.

2.3 Могу ли я купить недвижимость с криптовалютой в Таиланде?

Таиланд не поддерживает криптовалюты как иностранную валюту в отношении иностранного владения. Однако с помощью брокера, связанного с тайским банком , для выдачи FETF формы, Вы можете возможно купить виллу или кондо с оплатой с криптовалютами.. See FETF / Credit Advice.

Keller Henson может помочь и проконсультировать вас, если вы хотите купить недвижимость с криптовалютой, большинство принимаемых криптовалют: Bitcoin, Tether и Ethereum, соответственно: BTC, USDT, ETH

2.4 Какие условия оплаты при покупке недвижимости в Таиланде?

Условия оплаты остаются исключительно на усмотрение застройщика или частного продавца. Условия оплаты при покупке недвижимости в Таиланде являются целой частью Договор купли-продажи (SPA), состоящий обычно в первоначального депозита , выступая в качестве залогового взноса, за которым следует полная оплата или оплата рассрочкой в соответствии с графиками или ходом строительства. 

2.41 Депозиты

The депозиты являются резервными платежами для бронирования виллы или кондо в Таиланде на определенный период времени, в среднем 3-5 недель, чтобы у сторон было достаточно времени для согласования и подписания договора купли-продажи. Вносимые депозиты очень редко подлежит возврату. Сумма залога зависит от окончательной цены недвижимости, но в среднем составляет от 50 000 до 250 000 THB. 

2.42 Первоначальный взнос и рассрочки (применяется для недостроенной недвижимости) 

После того, как Договор купли-продажи подписан, первый первоначальный взнос поступит в срок и может составлять 35% или более от общей стоимости недвижимости. Остальные платежи устанавливаются в соответствии с графиками платежей, согласованными или в зависимости от конкретного строительного прогресса: подготовка земли, сваи, начало строительства фундамента, завершение структуры, регистрация в земельном departament и передача владения. Разработчик недвижимости обычно выдает ежемесячные отчеты о прогрессе строительства, и этапы прогресса строительства являются договорными.

2.43 Финальный платеж и передача права собственности

В Тайланде юридически недвижимость передается новому владельцу только в земельном departament только после того, как недвижимость будет полностью оплачена. При покупке новой виллы или нового кондоминиума финальный платеж в остатке разработчику недвижимости позволяет вам, при условии, что вы заранее оплатили все другие сборы, получить регистрацию вашей недвижимости в земельном departamentе. в земельном отделении. Смотрите все дополнительные сборы

При покупке вторичной недвижимости у частного лица вам необходимо заранее подготовиться к дню передачи в земельном departamentе, чек, выданный вашим тайским банком продавцу на сумму недвижимости минус задаток. Этот чек будет храниться в земельном departamentе в качестве доказательства платежа для дальнейшей обработки официальной регистрации — передачи права собственности на недвижимость.

2.5 Регистрация / передача права собственности в земельном departamentе

Каждое недвижимое имущество в Тайланде должно быть надлежащим образом зарегистрировано в земельном departamentе, и сборы за передачу взимаются в земельном departamentе при регистрации / передаче. Этот финальный и важнейший шаг гарантирует, что ваша недвижимость зарегистрирована официально в книгах, и что вы соответствуете налоговым требованиям в Тайланде.

В Тайланде недвижимость имеет booklet под названием «Tabian Baan» — желтые цвета для иностранцев, регистрирующих владельца недвижимости. Это то, что вы получаете в земельном departament после успешной регистрации вашей недвижимости. Если вы купили кондо в собственности на freehold, вы также получите первоначальный титульный документ, на котором ваше имя указано на тайском языке, также известный как «chanote”. Эти 2 документа, титульный документ и «Tabian baan» в Тайланде являются окончательными доказательствами владения вашей недвижимостью и могут потребоваться для других административных задач или даже для визовых целей. Смотрите Title deed / Chanote, Смотрите Transfer fees, Смотрите Real Estate Taxation

2.6 ОБЪЯСНЕНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ЗАТРАТ при покупке недвижимости в Тайланде 

Все остальные дополнительные сборы объясняются: при покупке недвижимости в Тайланде: сборы CAM, sinking funds, установка счетчиков электро-/водоснабжения

CAM сборы означают Обслуживание Общих Зон и представляют собой сборы за обслуживание общих зон недвижимости, таких как бассейн, тренажерный зал, сад, лифты и т. д. Сборы CAM рассчитываются на основе площади собственности в месяц и в большинстве случаев должны оплачиваться за год вперед единовременно или в два платежа. Сборы CAM варьируются от 40 до 160 THB за кв. м в месяц.

Целевой фонд является единовременной суммой, выплачиваемой владельцами только для новой недвижимости. Бюджет является ответственностью юридического лица кондоминиума, которое использует его для непредвиденных расходов вне запланированных затрат на недвижимость. По сути, целевой фонд является резервным фондом, управляемым кондоминиумом, для крупных структурных работ, таких как кровля, пешеходные дорожки или лифты. Этот фонд отличается от CAM, который используется для повседневной работы комплекса. Целевой фонд может составлять от 500 до 1500 THB за кв. м

Плата за электричество и водоснабжение покрывает установку счетчиков для вашего личного использования в нашей недвижимости и является единовременным платежомв среднем около 20 000 THB.

3. Перед покупкой недвижимости в Таиланде!

3.1 Должная осмотрительность недвижимости

В Keller Henson, все объекты недвижимости, перечисленные на веб-сайте, уже прошли внутренний процесс должной осмотрительности. Проверки безопасности , которые вы хотите сделать перед покупкой любой недвижимости в Таиланде. Процесс должной осмотрительности включает анализ профиля застройщика, репутации, финансовой стабильности, отслеживаемых записей, статуса разрешений на строительство и экологических разрешений проекта, а также, конечно же, того, кто в конечном итоге владеет землей. К сожалению, Таиланд является театром так и не завершенных бетонных блоков эстакад или скелетов небоскребов в Бангкоке, и это требует крайней осторожности при покупке дома или кондоминиума в Таиланде, как напоминание о том, что эта первичная работа по должной осмотрительности должна быть воспринята очень серьезно. Наша команда профессионалов в сфере недвижимости готова поддержать вас, проведя работу по должной осмотрительности заранее и 

3.2 Разрешение EIA 

Любое развитие недвижимости в Таиланде должно соответствовать Закону об окружающей среде и промышленности - Разрешению EIA - Этот закон позволяет регулировать и принимать планы строительства и архитектуру заранее перед строительством. Разрешение EIA является обязательным в качестве части Приложений к Договору купли-продажи.

3.3 Разрешение на строительство

Разрешение на строительство , как ясно указывает его название, доказывает, что строительство разрешено. Оно выдается местными властями и должно быть частью Приложений к Договору купли-продажи.

3.4 Свидетельство о праве собственности на землю

Также известен как «chanote», документ о праве собственности указывает, кто является владельцем земли, на которой построена ваша недвижимость. Он предоставляет важную информацию, например, закредитована ли земля банку. При покупке дома, виллы или кондоминиума предпочтительно и рекомендуется, чтобы застройщик также был владельцем земли в земельном удостоверении. Копия земельного удостоверения должна быть частью приложений к договору купли-продажи.

3.5 Документы юридической компании-разработчика

Также известен как афидевит, это официальный регистрационный документ компании. Он содержит самую важную информацию, такую как идентификационный номер компании, капитал компании. Он также содержит другую юридическую информацию, такую как адрес компании, уполномоченный подписант, имена директоров. Это позволяет проверить статус и соблюдение законодательства Таиланда застройщиком. Должен быть частью приложений к договору купли-продажи.

3.6 Копия удостоверения личности директора(ов)

Это способ убедиться, что имя в регистрационном документе компании (афидевите) совпадает с именем в удостоверении личности, предоставленном. Удостоверение личности директора должно быть частью приложений к договору купли-продажи.

Не знаете, с чего начать? Keller Henson здесь, чтобы помочь вам на каждом этапе. Как специалисты по недвижимости, мы выполняем всю работу по проверке для вас, обеспечивая безопасную и надежную инвестицию в недвижимость в Таиланде.

bottom right page or send us an email

4. Checklist of documents when you purchase a property in Thailand

Due diligence work of the property is done, here after a checklist of documents you will need to have in hand or to be reviewed at some point when you purchase a villa or a condo in Thailand. 

4.1 The Quotation

The quotation precedes the Sales and Purchase Agreement and remains an integral part of the buying process since it recaps the early conditions of the property purchase, including the deposit amount, the total price of the property, ownership conditions, discounts if any, unit no, surface area, etc. A reservation agreement can be issued and signed, acknowledging the receipt of the first deposit. The quotation ends up as part of the Sales and Purchase Agreement Annexes.

4.2 The Sales and Purchase Agreement (SPA)

Это официальный договор между Покупателем и Продавцом, SPA соглашение SPA имеет приоритет над котировкой, если условия когда-либо будут отличаться. SPA может быть на английском языке и регулироваться применимыми в Таиланде законами. Помощь юриста или нотариуса не является обязательной в Таиланде, тем не менее вы можете совместно рассмотреть это с юристом, которого вы можете нанять. Каждая страница должна быть подписана обеими сторонами. Keller Henson с большим удовольствием поможет и рассмотрит для вас ключевые条款 вашего SPA, когда вы покупаете виллу или кондо.

При покупке объекта недвижимости в режиме off-plan и для защиты ваших будущих интересов обязательства продавца в отношении даты завершения и даты передачи должны быть указаны в договоре SPA, а также условие о штрафе в случае задержки. То же самое касается платежных расписаний покупателя в течение строительства, с учетом штрафов в случае платежей, не соответствующих согласованному графику.

Договор SPA должен включать в приложения все сертификаты due diligence по вопросам окружающей среды, строительных разрешений, юридической информации о продавце, а также специфическую информацию о недвижимости, приобретенной через SPA, unit: копия всех страниц свидетельств о праве собственности и другие. 

4.3 Официальное банковское подтверждение платежа (выписка)

Разработчик недвижимости выдает квитанцию в любое время при переводе денег, от депозита до окончательного платежа. Вы можете запросить получение копии официального банковского квитанции при совершении платежа. Эти официальные банковские квитанции позволяют вам увидеть применимый курс обмена в THB банка-бенефициара в Таиланде.

4.4 Кредитное уведомление / FETF

Для каждого перевода средств на тайский банк受益人银行发出 кредитное уведомление , подтверждающее происхождение и сумму уплаченных средств. При покупке недвижимости в Таиланде чужденец должен доказать, что средства поступают из-за рубежа в иностранной валюте. Для этого банк-бенефициар в Таиланде, который получил и обменял средства на THB, должен выдать кредитное уведомление или Форму обмена валюты (FET или FETF) (FET или FETF) в зависимости от общей суммы.

Документ FETF содержит 2 имени, имя отправителя средств из-за рубежа и имя получателя средств. Одно из этих 2 имен (отправитель или получатель) должно быть именем покупателя. Описание перевода должно также четко указывать название объекта недвижимости и номер кондоминиума, который подлежит покупке:

ИНСТРУКЦИИ

КУПИТЬ (НАЗВАНИЕ ОБЪЕКТА ИЛИ КОНДО - НОМЕР ЕДИНицы ОТ имени ПОКУПАТЕЛЯ)

4.5 Банковское гарантийное письмо – банковское справочное письмо

Обычно выдается одновременно с кредитным уведомлением или формой FET банком-бенефициаром, письмо сопровождает кредитное уведомление / форму FET, обязывает банк и указывает имя покупателя, общую сумму, полученную в иностранной валюте с датами и печатями для дальнейшей обработки в Департаменте Земли 

4.6 Свидетельство о праве собственности / Чаноте

Свидетельство о праве собственности, также известное как чаноте, является официальным подтверждением полной собственности на недвижимость или землю в терминах свободного владения. Другими словами, иностранец получит свидетельство о праве собственности с его/ее именем ТОЛЬКО при покупке кондоминиума на условиях свободного владения.

Свидетельство о праве собственности состоит из 2 оригиналов, один у владельца, один в Департаменте Земли, оба оригинала необходимы для внесения любых изменений - передачи права собственности.

Чаноте содержит детали и план недвижимости / кондоминиума / земли, а также другую важную информацию: общую площадь, этаж и т.д.

Свидетельство о праве собственности - чаноте может быть запрошено для административных целей в Таиланде вместе с Табиан Баан, книжкой недвижимости.

4.7 Книга регистрации дома - "Табиен Баан"

В Таиланде каждая недвижимость сопровождается "книгой регистрации дома", которую можно представить как паспорт для недвижимости.
В книге регистрации дома только 1 объект недвижимости. Владелец держит ее, если вы являетесь полным владельцем на условиях свободного владения вашей недвижимости в Таиланде, возможно, она у вас в руках.

Книга регистрации дома обычно синяя, она должна быть желтой, если зарегистрированный владелец - иностранец. Если вы арендатор вашей недвижимости по долгосрочному договору аренды, возможно, у вас нет Табиен баан в руках.

Наличие недвижимости, зарегистрированной в книге регистрации дома, даст вам право на более низкие сборы за гербовый сбор в случае перепродажи вашей недвижимости в течение первых 5 лет.

4.8 Договор аренды

Договор аренды имеет максимальный срок действия 30 лет по закону, возобновляемый до двух раз. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Департаменте Земли. 

Только при покупке недвижимости на условиях свободного владения с полной собственностью вы получите свидетельство о праве собственности с вашим именем, при покупке недвижимости на условиях аренды договор аренды или договор аренды - и его условия - между Арендодателем и Арендатором (вы) установят применимые условия на протяжении срока аренды, включая условия продления, продажу и передачу аренды, компенсации, налоги, которые должны быть оплачены кем, и т.д., все эти детали должны быть частью договора аренды. Рекомендуется, но не обязательно, нанять юриста для проверки условий договора аренды, чтобы убедиться, что он защищает ваши интересы.

5. Налогообложение в сфере недвижимости в Таиланде

5.1 Комиссия за продажу и перепродажу.

FREEHOLD 

Комиссия за перевод: 2% от оценочной стоимости для freehold 

Налог на удержание: 1% для компаний / до 3% для физических лиц от фактической цены продажи

Патентная плата: 0,5% от оценочной стоимости

Специальный налог на бизнес: 3,3% (если есть) если недвижимость продана в течение 5 лет - применимо для новых объектов

LEASEHOLD 

Комиссия за перевод: 1% от оценочной стоимости для leasehold

Патентная плата: 0,1% от оценочной стоимости

Специальный налог на бизнес: 3,3% (если есть) если недвижимость продана в течение 5 лет - применимо для новых объектов

Комиссии за перевод несут только покупатели, и это практическая привычка, но не гарантируется, что эти комиссии будут разделены поровну между покупателем и продавцом, в зависимости от условий. Все остальные сборы несут продавцы. На практике, когда вы покупаете недвижимость в Таиланде, вы можете в итоге заплатить только 1% комиссии за перевод или 0,50% в земельном департаменте в зависимости от условий, указанных в договоре купли-продажи.

5.2 Низкая схема налога на имущество в Таиланде

Таиланд не свободен от «налога на имущество» как в других странах, но суммы налогов очень низкие по сравнению. В зависимости от типа недвижимости, которую вы владеете в Таиланде, для жилого назначения "налог на землю и новое здание" начинается с 0,02% и ограничивается максимум 0,3% от оценочной стоимости недвижимости, ежегодно.

Все налоги и сборы, связанные с владением недвижимостью в Таиланде, выплачиваются в земельном департаменте в момент регистрации или передачи недвижимости / аренды.   Смотрите официальное двойное налоговое соглашение по странам

5.3 Налог на личный доход в Таиланде

Хотя налог на имущество низкий, вы должны облагаться налогом с арендной платы получаемой от вашей недвижимости, если таковая имеется. Арендная выручка будет частью вашей схемы декларации налога на личный доход с применимыми ставками налогообложения, если у вас есть налоговый идентификационный номер в Таиланде. сгенерировано из вашего имущества, если таковое имеется. rental доход будет частью вашего Схема декларации подоходного налога на физических лиц с учетом применимых налоговых ставок, рассчитываемых следующим образом, если у вас есть идентификатор налогового резидента в Таиланде.

Фиксированная ставка 15% без налогового идентификационного номера для иностранцев, при этом можно декларировать и требовать возврат в налоговом органе. 

6. Варианты финансирования

It is довольно сложно для иностранцев получить кредит в тайском банке чтобы приобрести недвижимость в Таиланде. Если вы не являетесь долгосрочным резидентом и не можете подтвердить регулярный доход в Таиланде, это вам не удастся получить кредит не будет возможным для вас получить кредит. Даже если вы получите кредит, вам может потребоваться соблюдать правила владения иностранцами.

Прочитайте больше в статье и узнайте, как получить кредит в тайском банке для иностранцев

Тайский банк: невозможно для ОФФ-ПЛАН объектов, еще не зарегистрированных - тайские кредитные соглашения редки.

Ваш местный банк, который часто подчиняется определенным условиям, таким как первоначальный взнос и подтверждение дохода.

Подайте заявку на кредит в иностранном банке в Таиланде, при соблюдении определенных условий.

7. Варианты виз при покупке недвижимости в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде и получение визы для проживания в вашей недвижимости — это два разных вопроса. Ранее, до сентября 2023 года, некоторые пакеты Elite Visa позволяли проживать в стране при условии минимальных инвестиций в недвижимость. Эти предложения устарели, и если вы хотите прожить в Таиланде в своей недвижимости в течение длительного времени, вам придется пройти обычные процедуры подачи визы, иначе программы Elite Visas доступны для тех, кто хочет прожить в стране в течение длительного периода или просто получить специальные иммиграционные услуги на несколько лет. Ниже приведены 4 обновленных пакета программ Elite Visa на Таиланд (октябрь 2023 г.): Свяжитесь с нами, если вас интересует Elite Visa — и ознакомьтесь со всеми вариантами членства в визовой программе: здесь

Thailand Privilege Visa Gold Membership – 5 лет – 900,000 THB
Thailand Privilege Visa Platinum Membership – 10 лет – 1 500 000 THB
Thailand Privilege Visa Diamond Membership – 15 лет – 2 500 000 THB
Thailand Privilege Visa Reserve Membership – 20 лет – 5 000 000 THB

Объедините покупку недвижимости в Таиланде и членство в визе

Несколько застройщиков в Таиланде предлагают преимущества проживания через программы долгосрочной визы Thailand Privilege. Эти объекты недвижимости обычно требуют минимальную сумму инвестиций для получения преимуществ по визе.  Инвестируя в эти квалифицированные объекты, инвесторы не только получают ценный актив, но и наслаждаются дополнительным преимуществом ценного актива но также пользуются преимуществом долгосрочного проживания в Таиланде Некоторые застройщики понимают необходимость того, чтобы будущие владельцы оформили визу для своей семьи, и поэтому предлагают исключительные визы Thailand Privilege, Ex Privilege Visa 5 лет в подарок при покупке недвижимости в Montazure Gallery в Камале.

Часто задаваемые вопросы 

------------------------------------------------------------ DISCLAIMER -----------------------------------------------------------

Все сведения, связанные с покупкой недвижимости в Таиланде, предоставляются только в ознакомительных целях. Некоторые из поднятых вопросов, такие как законы о недвижимости и налогообложение, могут потребовать экспертного совета и более подробного индивидуального изучения. Эта статья подготовлена добросовестно с использованием информации, полезной для лиц, намеревающихся приобрести недвижимость в Таиланде, как можно более точно. Keller Henson не может нести ответственность за неправильное толкование, изменения или неточные сведения.