タイ不動産市場への投資入門

不動産投資は、 最も安全で簡単な投資の一つ です。個人投資家でも 個人投資家でも、 ヘッジファンドでも、不動産を所有することは合理的な戦略です。なぜなら、その価値は、論理的・実際的にも、長期間にわたって上昇する可能性が高いからです。 不動産投資 は、少なくともインフレ対策としての機能を果たし、最良の場合には、優れた長期資産となります。

1. なぜ、またどのようにタイの不動産に投資するのか？

米国および欧州における住宅ローン金利の高騰は、現在、中産階級が不動産市場にアクセスすることを困難にしており、コロナ後にも続くと思われるインフレから流動性資産を守ることが難しくなっています。このような状況において、 タイは、堅調な観光産業で知られ、米国や欧州の不動産市場に比べて収益性が高く、 より手頃な投資選択肢 として浮上しています。実際、タイを初めて訪れる多くの方々が、リゾートと兼ね備えた魅力的な不動産投資機会を発見します。

タイ国内の不動産への投資 は、受動的収入を生み出し、ほとんど管理を必要とせず、タイ滞在時に物件を無料で利用できるなど、多様なメリットと割引特典を提供する包括的な投資となります。 タイの安定した経済環境、質の高いインフラ、活気ある観光産業、外国人に優しい政策により、 高い賃貸収益率 と 公正な資産価値上昇が実現されています。タイの不動産に投資して、野心的な財務目標を達成しましょう。本ガイドでは、新興市場および不動産投資を専門とする不動産エージェント「ケラー・ヘンソン」が、さまざまな不動産投資オプションをご紹介し、プロの洞察、ベストプラクティス、そしておすすめを詳しく解説します。

タイの魅力 ― 生活の質：

タイは 着実なGDP成長率と強靭な経済を誇ります。さらに、質の高いインフラに加え、優れた医療サービス、信頼性の高い 病院および医療施設、そして インターナショナルスクールも整っています。このため、タイは一般の外国人にとって理想的な居住地であるだけでなく、資本収益と快適な生活環境を求めて不動産投資を検討する外国人にとっても非常に魅力的な場所です。

高い賃貸収益 ― 観光産業：

タイの活気ある観光産業は、不動産投資を牽引する主要な要因です。実際、同国には毎年 何百万人もの海外からの訪問者が訪れ、賃貸物件に対する需要を一層高めています。これにより、観光地における 高い賃貸収益が確保されています。こうした活気ある観光産業は、投資家に多様な機会を提供しており、ウィンダム（Wyndham）などの国際的なホテルグループが提供する、即時運用可能な不動産投資案件を通じて、その恩恵を受けることができます。 Wyndham, ラディソン, アコールなど...

物件価値の動向:

タイの不動産市場は、長年にわたり 一貫した成長を示してきました。地域別に見ると、「 プーケット 」や「 パタヤ 」などの人気エリアでは、全国平均を上回る独自のトレンドが見られます。特にプーケットでは、「 バンタオ」などのエリアにおいて、高級ヴィラや「 ビーチフロント物件」への需要が高いため、1平方メートルあたりの物件価格が上昇しています。同様に、パタヤでも特に「 ジョムティエン」エリアで顕著な開発が進み、国内外の投資家を惹きつけています。これらのエリアでは、「 手頃な価格帯から高級物件まで幅広く揃う」という特徴があり、多様な投資ニーズや予算に応えています。

より詳細な情報については、「 タイ銀行の統計 」および「 不動産価格指数に関する洞察」をご参照ください。

タイで販売中のさまざまな物件

タイでは、予算に応じて多様な物件が提供されており、スタジオタイプのコンドミニアムであれば100万バーツ未満（約27,000ユーロまたは29,000米ドル未満）から、ビーチフロントのヴィラや「 バンコク 」の高級住宅など、数億バーツ（数百万ユーロまたは米ドル）規模の超高級物件まで幅広く揃っています。当社「 Keller Henson properties portfolio」では、タイ国内で1,000件を超える販売中の物件を取り扱っておりますので、ぜひご覧ください。 Keller Henson properties portfolio タイ国内で、販売中の物件が1,000件以上。

2. タイにおける投資収益率（ROI）

タイには、長期的な資本増加を目指す「 ホスピタリティグループ 」や「 未完成物件（オフプラン）の購入 」、あるいは「 Airbnb」などを活用した自己管理型の短期・長期賃貸など、多様な投資機会があります。不動産投資にはそれぞれ固有のリスクやメリット、そして期待される投資収益率（ROI）が伴います。タイの不動産市場への投資は、年間約 5％から10％以上の高い収益をもたらす可能性があります。ただし、この数値には1平方メートルあたりの物件価値の上昇やその他の恩恵は含まれておりません。

あなたの タイにおけるROI（投資利益率）は、場合によっては正確に予測可能 です。これは、ホテルグループやコンドミニアムが提供する投資および賃貸プログラム（該当する場合）、ならびにその契約条件（固定金利による保証型収益か、単なる予測値か、収益のプール化・再分配、総収入または純収入ベースでの算出など）に応じて異なります。さらに、タイでは賃貸収入に対して課税されるため、投資家はこうした変数を十分に理解し、純ROI（実質投資利益率）を的確に見込んでおくことが不可欠です。それでは、タイにおけるさまざまな投資構造と可能性について詳しく見ていきましょう。賃貸プログラムに参加することで、タイ国内のホテル客室またはセカンドハウスを所有し、年間収益を得るとともに、毎年自らのユニットで無料滞在を楽しむという、特典付きの所有権を手に入れましょう。 賃貸プログラムに参加することで、年間収益を得るとともに、毎年自らのユニットで無料滞在を楽しむことができます。

タイ不動産への投資：所有形態とは？

分割所有（フランクショナル・オーナーシップ）：

分割所有（フランクショナル・オーナーシップ） は、あなたとホテル運営会社との間で結ばれる純粋な投資モデルです。この方式では、物件の一部（持分）のみを所有しますが、この持分は あなたの名義で登録されません タイの 土地局（Land Department）に。代わりに、運営会社が事前に定められた金利で 年次収益を支払います。この収益は、投資プランに応じて 保証型または変動型 となります。投資プログラムに継続して参加している期間が長くなるほど、投資効果が高まり、段階的により高い収益が得られるようになり、最長で30年間にわたって継続可能です。この所有形態は、不動産投資への参入障壁が比較的低く、長期的な大きなリターンが期待できる一方で、土地局に正式に登録された完全な所有権を確保できないという点が欠点です。

賃借権（リースホールド）所有：

賃借権（リースホールド）所有 の契約期間により、外国人はタイ国内の不動産を最大30年間賃借することができます。この賃借期間は、最大2回まで更新可能です。法律上、外国人が不動産を完全に購入できない場合において、タイでは賃借権による所有が一般的な所有形態です。これは、現物所有に代わる長期賃貸契約です。ウィンダム（Wyndham） することが可能です。この賃借期間は「最大2回まで更新可能」です。タイでは、外国人が法律上不動産を完全に購入できない場合が多く、このような賃借権による所有は、外国人投資家にとって一般的な所有形態です。これは、完全所有に代わる長期賃貸契約です。ウィンダム（Wyndham） 最大2回まで更新可能。リースホールド契約は、外国人がタイ国内で法律上不動産を完全に所有できない場合に用いられる一般的な所有形態です。これは、完全所有に代わる長期賃貸契約です。インターコンチネンタル・ホテルズ・アンド・リゾーツなどの国際的なホスピタリティグループは Wyndham, Radisson, Hilton, Intercontinental, Accor, Melia などの国際的なホスピタリティグループが、タイ国内のホテル投資を検討する個人向けに、この 賃借権（リースホールド）所有を提供しています 。これには、投資収益およびその他の特典が含まれます。分割所有とは異なり、賃借権契約は されるため、より高い法的保障が得られます。また、賃借権契約の登録手数料総額は、わずか「1.1％」と低コストです。 土地局（Land Department）に登録されます。そのため、法的保障がより強固です。また、賃借権の登録手数料総額は、わずか 1.1％ 合計で、タイ国内の不動産を長期賃借人として登録するための費用対効果の高いソリューションとなります。これは、所有権（フリーホールド）取得に代わるコスト削減型の選択肢です。

所有権（フリーホールド）：

所有権（フリーホールド） は、外国人が自身の名義で不動産を完全に所有することを可能にする制度であり、相続 や、リースホールド契約と比較した際の貸主の債務不履行リスクに対する保護において、より高い安全性を提供します。これは、タイにおける「コンドミニアム法」により、外国人枠（Foreign Quota）内で実現可能です。この外国人枠は、物件の総延床面積の 相続 に対して 49% を超えてはならないと定められています。ホスピタリティ企業が提供する投資案件のうち、所有権（フリーホールド）を採用しているものはごく少数であり、ホテルライセンスに加えて、特別なコンドミニアムライセンスの取得が必要です。所有権（フリーホールド）は、複合用途の住宅（ミックスドユース・レジデンス）でよく提供されています。土地局における所有権（フリーホールド）不動産の登録手数料総額は、 ”The Condominium Act” です。. Only a few investment offers from hospitality groups include freehold terms, requiring an additional condominium license on top of a hotel license. Freehold ownership is often available in the mixed-use residences. The total registration fees for a property in freehold ownership at the Land Department are 6.3%.

今すぐタイで投資を始めましょう。上記の通り、外国人として、 ホテルの客室、 レジデンス、 コンドミニアム、または ヴィラ を、分数所有（フラクショナル）、リースホールド、または所有権（フリーホールド）のいずれかの形で購入できます。利用可能な賃貸管理プログラムを通じて、 受動的収入 をタイ国内の銀行口座へ直接振り込まれる形でお楽しみください。また、ご自身の所有物件で 休暇を過ごすことも可能で、財務目標の達成と個人的な余暇の両立を最大限に実現できます。

賃貸管理プログラム付き投資物件

ホテル運営会社またはコンドミニアム管理会社が提供する賃貸管理プログラムは、煩雑な事務作業や顧客対応から解放され、安心して資産運用できる環境を提供します。これらの賃貸管理プログラムは、オーナーに 手間のかからない体験 を提供するとともに、安定した賃貸収入を確保することを目的として設計されており、場合によっては 固定金額 の支払いおよび 出口戦略を保証することもあります。こうしたホスピタリティ企業にとって、個人投資家との提携は、 銀行融資に伴う高金利負担を軽減する手段でもあります。

保証付き賃貸管理プログラム：

「 保証付き賃貸管理プログラム では、特定の投資収益率（ROI）が保証され、ホテル運営会社が一定額の支払いを約束・履行します。通常、年率 5％～8％の範囲で設定されます。この収益は物件の基本価格を基準として算出され、通常 1～10年の期間にわたり保証されます。保証期間終了後には、プログラムの更新または プール型賃貸管理プログラムへの移行が検討されます。

プール型賃貸管理プログラム：

保証付き賃貸プログラムとは異なり、 プール型賃貸プログラム では固定利回りは提供されません。場合によっては予想利回りが提示されることがありますが、それは 保証されたものではありません。代わりに、 利回りはホテル全体の収益に基づいて算出されます。収益には上限が設けられず、すべてのユニットから得られる賃貸収入の総額を合算し、所有面積（平方メートル）に応じてオーナーへ按分して支払われます（管理手数料分を差し引いた金額）。この構造により、通常は保証付きプログラムよりも 高い利回りが実現します。なぜなら、ホテルの実際の業績を反映しており、たとえあなたのユニットが満室でなく、部分的にしか賃貸されない場合や全く賃貸されない場合であっても、最低限の収益が確保されるからです。

保証付き賃貸プログラム対象物件を閲覧する

賃貸プログラム付きの注目物件

賃貸収益の支払い

収益は通常、 年1回、タイ国内で現地通貨にて管理会社より支払われます 。課税対象となります。ケラー・ヘンソンでは、銀行口座開設およびその他の納税者登録（納税者ID取得）、確定申告などのサポートが可能です。

賃貸プログラムのメリット

タイでの不動産投資に賃貸プログラムを組み合わせる場合、多くのケースで 個人利用のための無料滞在日数およびその他の特典、その他各種メリット、および投資の出口戦略（エグジットオプション）が付帯します。

無料滞在日数

賃貸プログラムでは、年に一定日数 （あなた自身またはご家族向け） の物件利用が認められます。 一般的には約30日間ですが、ローシーズンとハイシーズンで日数に変動があります。一部のプログラムでは「ポイント制」を採用しており、宿泊1泊がシーズンに応じて1ポイントまたはそれ以上のポイントとして換算されます。 プール型プログラムはより柔軟性が高く、個人利用期間を延長できますが、賃貸プール外での追加利用日数が増えると、それに応じて収益への影響が出る可能性があります。

その他の特典

世界中の提携ホテルブランドにおけるネットワーク割引（ショッピング割引、クリニック利用券、スポーツ施設利用券など）  

買取オプション 

一部の投資プログラムでは、投資家に対して 買取オプションを提供しています。これは実質的に 出口戦略であり、意図書（LOI）により、 デベロッパー が一定期間（通常は 5年後）に物件を再購入することを保証しています（5年未満での売却時に課される SBT税 を回避するためです）。買取オプションにおいて、当該期間中のユニット価格上昇分が買取価格に反映されるかどうか、あるいは当初購入価格の100％以上で買取が保証されるかどうかは、プログラムによって異なります。 

タイの物件を賃貸に出す

タイでの不動産投資 および賃貸管理を、自ら行うか第三者に委託するかを選択することで、 柔軟性とより高い収益獲得の可能性が得られますが、これにはおそらく より多くの注目と時間 ホテルの賃貸プログラムよりも。

Airbnbなどのプラットフォームでは、物件を短期賃貸用に登録できます。観光地として人気のある地域では、非常に収益性の高い選択肢となる場合があります。ただし、関連する手数料（例：物件管理サービスのための「第三者代理店手数料」）を十分に検討することが不可欠です。これらの手数料は、賃貸収入の「10％～30％」に及ぶことがあります。さらに、物件管理および短期賃貸に関する現地の規制への準拠を確実に行い、法的な問題を回避してください。 Airbnb また、タイでは「Airbnb」は公式なホテルライセンスの問題から、法的に認可されておらず、あくまで「黙認」されているにすぎません。タイ国内では、すべての地域・すべての物件で短期賃貸が認められているわけではありません。場合によっては、物件管理会社が短期賃貸を禁止していることもあります（例：商標登録済みの住宅、バンコクの高級住宅など）。 第三者代理店手数料 賃貸収入の「10％～30％」 。Airbnbはのみ tolerated in Thailand , not authorized officially for hotel license issues. Short term rentals are not accepted everywhere in every property in Thailand. The property management may prohibit short terms rentals in some cases : residences with a trademark, luxury residences in Bangkok, etc, not authorized officially for hotel license issues. Short term rentals are not accepted everywhere in every property in Thailand. The property management may prohibit short terms rentals in some cases : residences with a trademark, luxury residences in Bangkok, etc

個人で賃貸を運営する場合、業務全般に対して「完全なコントロール」が可能です。また、「より高い利益を得られる可能性」がありますが、その一方で、顧客対応や維持管理、現地規制への準拠といった負担も増大します。第三者代理店が提供する物件管理サービスを利用すれば、上記の負担を軽減できますが、その見返りとして賃貸収入の「相当額」を手数料として支払う必要があり、結果として「純粋な投資収益率（ROI）が低下」します。 完全なコントロール over operations, 潜在的により高い利益, 収益、しかし顧客対応や維持管理、現地規制への準拠といった負担も増大します。第三者代理店が提供する物件管理サービスを利用すれば、上記の負担を軽減できますが、その見返りとして賃貸収入の「相当額」を手数料として支払う必要があり、結果として「純粋な投資収益率（ROI）が低下」します。 相当額 の賃貸収入 最終的に純粋な投資収益率（ROI）を低下させます。 個人で賃貸業務を管理すると、「業務運営に対する完全なコントロール」が得られ、「より高い利益を得る可能性」も生まれます。ただし、その分、顧客対応や維持管理、現地規制への準拠といった負担も増大します。第三者の不動産管理会社に依頼すれば、上記の負担を軽減できますが、その見返りとして賃貸収入の「相当額」を手数料として支払う必要があり、結果的に「純資本利益率（ROI）が低下」します。

純粋な投資収益率（ROI）の算出方法

純粋な投資収益率（ROI）の算出は、投資の純粋な収益性を理解するために極めて重要です。以下に、計算時に考慮すべき主な要素を示し、純粋なROIを導き出すためのポイントを解説します。 （ROI）は、投資の純粋な収益性を理解するために極めて重要です。以下に、計算時に考慮すべき主な要素を示し、純粋なROIを導き出すためのポイントを解説します。

共用部管理費（CAM費用）： 

コンドミニアムや住宅団地における共用スペースの管理にかかる費用です。この費用は「THB／平方メートル／月」で表されます。CAM費用の金額は、区分所有者に提供される共用施設（例：プール、庭園、ゲームエリアなど）とその維持管理コストに応じて変動します。通常、CAM費用は1年分を前払いします。 共用部管理費 THB／平方メートル／月。

修繕積立金： 

新築物件の場合の「一括支払い」で、金額は「THB／平方メートル」で表されます。これは建物の将来の大規模修繕または設備更新のための「積立資金」です。引き渡し前に支払う必要があります。 建物の将来の大規模修繕または設備更新のため。

タイの個人所得税：

賃貸収入による収益は「個人所得税制度」に該当します。賃貸収入および不動産売却による譲渡益に対する課税の影響を正しく理解しましょう。以下の税率表は、「タイ納税者登録番号（Tax ID）」をお持ちの場合に適用されます。ご登録がない場合は、収益から一律15％の源泉徴収が行われます。 個人所得税制度。 タイ Tax ID、ご登録がない場合は、収益から一律15％の源泉徴収が行われます。

タイの個人所得税制度

特別事業税： 

特別事業税：3.3%（該当する場合）——物件を購入後5年以内に売却した場合 

基本的な純投資収益率（ROI）計算式：

計算式：純ROI ＝ （純利益 ÷ 投資額）× 100

例：物件を500万バーツで購入し、すべての経費を差し引いた後の年間純収入が30万バーツの場合、純ROIは（300,000 ÷ 5,000,000）× 100 ＝ 6%となります

3. タイにおける未完成物件（オフプラン）への投資

タイの不動産に投資しようとする、目利きのある投資家は、常に最も安い価格で購入することを検討します。「プレセールス」価格よりもさらに安くなることはほとんどありません。なぜなら、この価格は通常、平均市場価格を大幅に下回る水準で設定されているからです。 未完成物件とは、定義上、建設が完了する前、あるいは計画段階にも達していない、あるいは建設が進行中の物件を指します。タイにおける未完成物件への投資には、投資成果を最大化するために検討すべきいくつかの主要なメリットがあります。

長期的な資本増加（キャピタルゲイン）への投資戦略とは？

「 長期的な資本増加 」を目的とした高品質物件への投資は、 厳選された物件選定 を伴います。その選定基準には、 戦略的立地、高い需要見込み、魅力的な設備・仕様などが含まれます。資本増加の可能性が最も高い未完成物件は、知名度の高いブランド名やホテル認証を有しており、これにより物件価値が向上し、稼働率・パフォーマンス水準・国際基準の確保が担保されます。

ビーチフロントへのアクセス、プール利用権、海景といったキーフィーチャーおよびその他の特別な特徴は、これらの物件を極めて魅力的にしています。さらに、割引や限定サービスなどの追加メリットも、再販時の潜在的な収益性と利益を高めます。「 最良の立地 」および 魅力的な設備・仕様に注力することで、投資家は着実な価値上昇と強い需要を見込むことができ、 大幅な長期リターンを得ることが期待できます。

未完成物件を購入するメリット

プレセールス価格：

建設前の価格、すなわちプレセールス価格で物件を確保でき、市場価格より約20～30％の大幅なコスト削減が可能です。

柔軟な支払条件：

支払いは物件（または建物）の建設進捗に応じて分割され、資金管理が容易になります。支払い期間は建設期間に合わせ、最大2年間の分割が可能です。

予想される価値上昇：

プロジェクトが竣工に近づくにつれ、平米単価は現行市場価格へと自然に修正されながら上昇する傾向にあります。これにより、建設開始から竣工までの間に自然な資本増加（キャピタルゲイン）が発生します。

再販の機会：

未完成物件の場合、投資家は物件の譲渡（法的には「 売買契約書」の譲渡）を選択することが可能です。これは、物件引き渡し前、土地局での登録前であっても可能であり、課税後の純利益を含む価値上昇による利益を早期に実現できます。このアプローチにより、投資家は市場動向を活かし、有利な価格で物件を確保するとともに、プロジェクトの完成に伴う価値上昇の恩恵を受けることができます。

おすすめの未完成物件

4. 投資用不動産とビザ／居住資格の特典

タイでの不動産購入 は 自動的に在留資格を付与するものではありません 。実際のところ、タイには「タイ・プレミアム長期ビザ」（旧エリートビザ）などの複数の在留プログラムが用意されており、富裕層の方々を惹きつけるために、さまざまな特典が提供されています。この「 Thailand Privilege Long Term Visa 」は、新たな会員ランク制度を導入しており、それぞれに滞在期間や特典が異なり、迅速な出入国審査、政府主導のコンシェルジュサービスへのアクセス、高級リゾートや Thailand Privilege Visa 、ゴルフコースなどでの割引特典が含まれます。 ゴルフコースなど。

タイ・プレミアムビザの概要と特典：

• 会員ランク： タイ・プレミアム長期ビザは、 5年 の特典付き入国ビザから 20年

• 特典： 会員の方は、空港でのVIP対応、迅速な出入国審査、政府主導のコンシェルジュサービス、限定割引、およびハイエンドなレジャー・ビジネス施設へのアクセスといった特典を享受できます。

• 申請手続き： 申請手続きはシンプルで、個人または家族単位での申請が可能です。ケラー・ヘンソンでは、申請から完了まで一貫してサポートし、すべてのお客様にとってスムーズかつシームレスな体験を実現します。

ビザ特典付きの不動産投資：

タイには、タイ・プレミアム長期ビザプログラムを通じて在留資格の特典を提供する高級不動産プロジェクトがいくつかあります。これらの物件は通常、ビザ特典を受けるために 最低投資額を要します 。タイでの投資とビザ手配を併せて、無料でご支援いたします。こうした対象物件への投資により、投資家の方々は単なる 価値ある資産 を獲得するだけでなく、 タイにおける長期在留という追加のメリットも得られます。これは、投資機会と自由にタイに滞在できるビザの両方を求める方にとって非常に魅力的な選択肢です。 

今すぐお問い合わせください — タイ不動産投資に伴うビザおよび在留特典について、さらに詳しくご案内いたします

タイ不動産市場への投資 — まとめ

タイの不動産市場への投資 は、高いリターンや経済的安定性に加え、多様な投資オプションや有利な居住権といったさまざまな機会を提供します。長期的な資本増加の可能性に関心がある方、タイの急成長中の観光業の魅力に惹かれる方、あるいは同国が備える堅牢なインフラストラクチャーによる財務的安定性を求める方にとっても、 ご自身の投資目標を達成するための多くの方法があります。

手頃な価格のコンドミニアムや部分所有（フランクショナル・オーナーシップ）の機会から、豪華なビーチフロント・ヴィラ、自由所有権（フリーホールド）不動産まで、投資オプションは多岐にわたり、あらゆる予算と嗜好に応じた選択肢が用意されています。タイの不動産市場は単なる 安全で収益性の高い投資先 であるだけでなく、国際的な訪問者にとって最高の目的地として、余暇と財務的成長を両立させる 高い生活の質を提供します。初めての投資家の方でも、既存のポートフォリオの多様化を目指す方でも、タイの不動産市場は有望なリターンを約束する魅力的な投資先です。

不動産に関するよくあるご質問 投資 タイにおける

------------------------------------------------------------ 免責事項 -----------------------------------------------------------

タイでの不動産購入に関するすべての情報は、あくまで参考用です。不動産法や課税制度など、本稿で取り上げている一部の問題については、専門家の助言および個別の詳細な検討を要する場合があります。本記事は、タイで不動産を購入しようとする方にとって可能な限り正確な情報を提供することを目的として、誠意を持って作成されたものです。ケラー・ヘンソン社は、情報の誤解釈、内容の変更、または不正確な情報について一切の責任を負いません。