タイで不動産を購入する – 初心者向けガイド

この包括的なガイドでは、タイの不動産および不動産投資の専門家である当社が、 ケラー・ヘンソン における経験を活かし、国際的な顧客に向けてタイ国内で 150件以上の不動産売買を成功裏に仲介した実績に基づく知見を共有します。当社の目的は、外国人としてタイで不動産を購入するという複雑なプロセスを簡素化し、明確で実行しやすいステップを提示することです。本記事は、タイ不動産市場における当社の豊富な知識と実証済みの戦略を要約したものです。

1. 外国人はタイで不動産をどのように購入できるか？

タイは、 不動産を購入したい外国人にとって人気の高い目的地です。不動産の平均市場価格は非常に 手頃で 、また、 強力な観光産業によって投資収益が保証されています。タイは外国人に多様な魅力を提供しており、 安全な不動産投資の機会も幅広くあります。しかし、タイ在住でない外国人が海外から、あるいはタイへ一度も訪問せずに不動産を購入するには、どうすればよいのでしょうか？ご安心ください。これは完全に可能であり、合法です。タイでの不動産購入は、 予約から最終登録・引き渡しまで、タイへ来ることなく海外から完結できます。タイにおける不動産エージェントおよび不動産投資の専門家であるケラー・ヘンソンが、以下に掲載する タイでの不動産購入ガイド を通じて、プロのように対応するために必要なすべての知見をご提供します。

1.1 タイでの不動産購入：リースホールド（賃貸借）方式 vs フリークォールド（所有権）方式

タイは 外国投資に好意的な王国であり 、適用されるタイ法の下では、 外国人が不動産を購入するための資金の出所は、 タイバーツ（THB）以外の通貨で海外から調達しなければなりません 。また、非居住者は、 リースホールド方式でのみ不動産を購入できます。ただし、コンドミニアムについては、「外国人枠」内であれば、フリークォールド方式での購入も可能です。

1.11 タイでリースホールド方式で住宅またはコンドミニアムを購入する

リースホールド方式で不動産を購入するとは、あなたに 長期賃貸借契約が付与されることを意味し、通常は最大 30年間の賃貸借期間で、場合によっては 更新可能です。したがって、あなたはリースホールド契約上の 借地人（リースホルダー） であり、不動産の完全な所有者は 貸主（レント・オーナー）です。技術的には、あなたはその不動産の所有者ではありませんが、賃貸借期間中は、その不動産に対する 利益および権利を享受できます, また、賃貸借契約を他の購入者に譲渡することで、いつでも再販売が可能です。賃貸借による所有権（リースホールド）では、土地局における登録税が、所有権（フリーホールド）の場合と比べて低額です。住宅またはコンドミニアムを賃貸借契約で購入する際には、貸主が法人であることを契約上義務付けることをおすすめします。 有限会社 であり、個人ではないこと。 賃貸借契約の条件を確認する

1.12 タイでフリーホールド方式でコンドミニアムを購入する

タイで不動産を購入する際の 所有権（フリーホールド） による購入とは、無期限でその不動産に対する 完全な所有権を付与されることを意味します。あなたの氏名は、土地局に正式に登録された当該物件の 所有権証明書（チャノート） に、当該不動産の唯一かつ完全な所有者として記載されます。非居住者が所有権（フリーホールド）による購入を行うことは、 外国人向け割り当て枠（フォーリン・クォータ）が十分に確保されたコンドミニアムの単位を購入する場合にのみ可能です。この外国人向け割り当て枠とは、1つのコンドミニアムにおける外国人投資家の保有面積比率を指し、 法律により49％を超えてはならないと定められています 。所有権（フリーホールド）によるコンドミニアム購入では、賃貸借（リースホールド）による購入と比較して、土地局にて支払う 譲渡税および登録税が高額になります 。 所有権（フリーホールド）による購入について詳しく見る

1.2 タイで住宅またはコンドミニアムを購入する 101

上記で説明した通り、 タイで住宅やヴィラを購入する場合、あるいは コンドミニアムを購入する場合 は、所有条件および契約形態に違いがあります。タイで販売中の住宅やコンドミニアムは、外国人が選択可能な2種類の所有形態—— 賃貸借（リースホールド）による所有 leasehold terms または freehold terms——に基づき、異なる購入プロセスを経る可能性があります。 

1.21 タイでコンドミニアムを購入する 

1991年の タイ・コンドミニアム法によれば、外国人が所有権（フリーホールド）によるコンドミニアム単位の購入を可能とするためには、 当該コンドミニアムの共同所有権の50％超がタイ人によって保有されている必要があります 。言い換えると、1つのコンドミニアムにおける外国人による総保有面積比率は、総面積の49％を超えてはなりません。この49％という外国人向け割り当て枠により、 非居住者が所有権（フリーホールド）によるコンドミニアム購入が可能となります。この外国人向け割り当て枠の枠内であれば、非居住者は所有権（フリーホールド）による購入ができますが、枠外の場合は賃貸借（リースホールド）による購入しか認められません。なお、タイ国内でのコンドミニアム購入にあたっては、所有権（フリーホールド）でも賃貸借（リースホールド）でも、購入資金は必ず海外から送金され、かつタイバーツ（THB）以外の通貨でなければなりません。 外国人が分譲マンションを所有権（フリーホールド）で購入すること。この外国人枠のうち、非居住者は分譲マンションの単位を賃借権（リースホールド）でのみ購入できます。いずれにせよ、タイ国内で分譲マンションを所有権または賃借権で購入するための資金は、海外から送金され、THB以外の通貨でなければなりません

外国の投資家は、所有権（フリーホールド）によるコンドミニアム購入を好む傾向があります。これは、 所有権証明書（チャノート）に自身の氏名が完全な所有者として記載されるという安心感があるためです。ただし、多くの場合、 追加料金（サージャー） が発生します。ほとんどのコンドミニアム開発業者は、所有権（フリーホールド）による購入を選択した場合、購入価格にいわゆる「フリーホールド追加料金」を上乗せします。一方で、購入価格および登録手数料がより低額である点を考慮すると、賃貸借（リースホールド）によるタイ国内のコンドミニアム購入も、十分に合理的な選択肢となります。タイで販売中のコンドミニアムの価格帯は幅広く、最も安いもので100万THBから始まり、バンコクの最も高価なペントハウスは4億THBを超えることもあります。

1.22 タイで住宅またはヴィラを購入する

タイの住宅およびヴィラ市場は非常に活発で、外国人による不動産譲渡件数は2023年前半に 65.6％増加する見込みです。これは驚くべきことではなく、タイのライフスタイル、壮大な景観、そして魅力的な賃貸収益率が多くの投資家や毎年移住を希望する多くの外国人を惹きつけているためです。タイで販売中の住宅およびヴィラの価格は、県によって大きく異なります。タイの住宅市場は極めて多様で、価格帯は 100万バーツ未満 の物件から、価値が 2億バーツを超える豪華なビーチフロント・ヴィラまで幅広く存在します。以下に示すリストは網羅的ではなく、タイで購入可能な住宅およびヴィラの概要を示すものです。

• セミデタッチドハウス 

• タウンハウス

• 1ベッドルーム・ヴィラ（ホテルスタイル）

• 共用プール付きゲーテッド・ヴィレッジ内のヴィラ

• ゲーテッド・ヴィレッジ内のプール付きヴィラ

• ビーチフロント・プール付きヴィラ

すべての住宅およびヴィラのタイプは、外国人が購入できるのは リースホールド（借地権）でのみです。タイで住宅またはヴィラを購入する場合、建物自体は特定の条件のもとでフリーホールド（所有権）で購入できる可能性がありますが、その住宅またはヴィラが立地する土地は、非居住者にとってリースホールドでのみ購入可能です。タイで住宅またはヴィラを購入するための資金は、 フリーホールドまたはリースホールドのいずれかの形態で 海外から送金されなければならず 、タイバーツ（THB）以外の通貨でなければなりません。ただし、タイの現地法人（タイ有限会社）を通じて購入する場合はこの限りではありません。 タイの現地法人（タイ有限会社）を用いた不動産購入について詳しく見る

1.3 タイにおけるオフプラン物件の購入

タイにおけるもう一つの不動産投資の方法は、 オフプラン物件の購入です。これは、コンドミニアムのユニット、住宅、または ヴィラがまだ建設されていない段階で購入することを意味します 。オフプラン物件の購入により、実勢価格よりも低い「事前販売」価格で購入できるため、 大幅な割引 および潜在的な 長期的なキャピタルゲインを得ることが可能です。まだ実在しない物件を購入することに伴うリスクは、優遇価格および支払い条件の柔軟性によって相殺されます。予定竣工日によっては、建設期間中に 柔軟な支払条件 が適用される可能性があります。支払いは、工事の進捗状況に応じて行われるか、契約に基づくスケジュールに従って行われます。実際には、オフプラン物件への投資は通常、1年または数年にわたり、 数回の分割支払い で行われます。タイにおけるオフプラン物件の購入資金も、フリーホールドまたはリースホールドのいずれかの形態で、タイバーツ（THB）以外の通貨で海外から送金される必要があります。

1.4 タイにおける不動産投資

不動産投資 は、タイにおける外国人投資のうち非常に大きな割合を占めています。 ダイナミックなホスピタリティ業界と高級不動産は、投資家に多様な機会を提供しています。例えば、タイ国内でホテル内に位置する物件を購入し、購入価格に基づく年間のリターン（保証型またはプール型）や、その他の特典（例： ご自身の物件での無料滞在、数年後の 買戻しオプションなど）を得ることが可能です。また、任意の不動産を購入してご自身で賃貸管理を行うこともできますし、プロの賃貸管理会社に委託することもできます。ただし、タイではAirbnbによる運用が認められていない地域もあるため、ご注意ください。タイにおける不動産投資についてご案内を希望される場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。 無料滞在、 買戻しオプション など。また、任意の不動産を購入してご自身で賃貸管理を行うこともできますし、プロの賃貸管理会社に委託することもできます。ただし、タイではAirbnbによる運用が認められていない地域もあるため、ご注意ください。タイにおける不動産投資についてご案内を希望される場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。 常に任意の不動産に投資・購入し、ご自身で賃貸に出すことも可能ですし、専門の賃貸管理会社に依頼することもできます。 ただし、タイではAirbnbによる運用が認められていない地域もあるため、ご注意ください。タイにおける不動産投資についてご案内を希望される場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

提供される賃貸プログラムは、煩雑な事務作業や顧客対応の負担から解放され、安心して 毎年のリターンを確保できるというメリットがあります。

• 保証付き賃貸プログラムとは、売買契約書に明記された一定のパーセンテージでROI（投資利益率）が保証されるため、収益を事前に見通すことができるプログラムです。例えば、年間純利7％の保証付き賃貸プログラムの場合、物件購入価格の7％を毎年得ることができます。また、この保証付き賃貸プログラムのもう一つの大きなメリットは、 ご自身の物件での無料滞在 が可能である点です。つまり、年間15～30日間、ご自身の物件に無料で滞在でき、さらに年末には投資リターンも受け取ることができます。投資と個人利用を両立させる、理想的な仕組みです。 無料滞在 年間15～30日間、ご自身の物件に無料で滞在でき、さらに年末には投資リターンも受け取ることができます。 投資と個人利用を両立させる、理想的な仕組みです。

• プール型賃貸プログラムとは、収益を事前に見通すことはできず、 保証されていませんが、 上限も設けられていません。このプログラムでは、すべての所有者から得られる賃貸収入を一括してプールし、管理会社の手数料を差し引いた上で、各所有者が保有する面積（平方メートル）に応じて按分して分配します。プール型賃貸プログラムでは、ご自身の物件が実際に賃貸に出なくても最低限の収益が一定程度保証される一方で、最大収益にも上限がありません。 上限も設けられていません。このプログラムでは、すべての所有者から得られる賃貸収入を一括してプールし、管理会社の手数料を差し引いた上で、各所有者が保有する面積（平方メートル）に応じて按分して分配します。 実際の運用実績や平均値から見ると、プール型プログラムは保証型収益よりも高いリターンを実現できる傾向があります。

1.5 外国人としてタイで土地を購入する

タイにおいて、 非居住者 が土地を所有することは 制限されています 。つまり、非居住者はタイの土地を取得する場合、 長期賃借権（リース）の形でのみ可能上記の賃貸借条件に基づき、一定期間の長期賃貸借契約を結びます。その後、その土地に住宅またはヴィラを建設することができます。土地の賃貸借契約は、土地局に登録する必要があります。タイで外国人が土地を購入するための資金は、海外から泰铢（THB）以外の通貨で送金される必要があります。

1.6 タイのタイ法人または海外法人を用いて不動産を購入する

別の方法として、 タイの会社名義で不動産を購入する方法があります。これは、現地のタイ法人や海外法人を用いることを意味します。当然ながら、この方法には 追加の法的手続き および 維持管理費用 に加え、 法令遵守が求められます。

1.61 タイでタイ法人を用いて不動産を購入する

外国人がタイ法人を用いて住宅を購入する主なメリットは、 自由所有権（フリーホールド）の条件で土地を購入できる点です。これは、タイ国内の法的実体として購入するためであり、非居住者としてリースホールド（賃借権）で購入する場合とは異なります。法律上、タイ法人では外国人の持株比率は最大49％に制限されています。したがって、タイ法人の経営管理権を実質的に維持するには、十分な数のタイ人株主と協力し、過半数の支配権を確保するとともに、収益を生み出し、毎年税金を納付する必要があります。また、法的支援や継続的な管理費用も発生します。 外国人の持株比率は最大49％に制限されます。 

警告 — タイでは、会社内で実際の業務遂行実績がない「名義貸し」（ノミニー）を用いることは違法です。したがって、タイ法人を用いた不動産購入において法的・規制上のコンプライアンスを確保するためには、会社の業務活動に実際に関与する本物の株主を関与させることが必須です。

1.62 オフショア法人を用いてタイで不動産を購入する

オフショア法人は 外国法人 と見なされ、そのため 外国法人 としての所有条件が適用されます。つまり、オフショア法人を用いてタイで不動産を購入する場合、 外国所有条件が適用されます 。このため、オフショア法人によるタイ不動産の購入は、 リースホールド（賃借権）での購入 、または コンドミニアムのみに適用される外国人所有枠内でのフリーホールド（自由所有権）購入が可能です。所有権移転の際に、以下の書類をタイ語に翻訳し、タイ国内の大使館または領事館で公証する必要があります。これらの書類は、立法日から30日間のみ有効です。

会社設立登録書の写し、

取締役の身分証明書の写し、

株主名簿の写し、

不動産購入に関する株主総会議事録（株主による承認済み）

2. ケラー・ヘンソンとなら、安心してタイで不動産を購入！

当社のタイ不動産に関する豊富な経験に基づく、簡単なステップとアドバイスに従えば、タイでコンドミニアムやビラをスムーズかつリスクフリーで購入できます。これにより、貴重な時間を節約できます。タイでの不動産購入は、比較的シンプルで直感的なプロセスですが、必ず タイの不動産に関する外国人投資政策を遵守するためのガイドラインに従う必要があります。 

まず、最も重要なのは財務面です。「どのように支払うか？」「誰に支払うか？」タイで不動産を購入する際には、外国人投資に関するタイ法を遵守することが極めて重要です。特に、 不動産購入資金は海外から外貨で送金される必要があります。その後、 タイバーツ（THB）への両替および換算 が行われます。実務上、これは、不動産購入のためタイの銀行口座へ資金を送金する際、 必ずTHB以外の通貨で送金する必要があることを意味します。そして、タイの受取銀行が自社の為替レートでTHBに換算することになります。さらに実務上、新築物件か中古物件かによっても異なりますが、 現地の不動産開発業者の銀行口座または個人の銀行口座に資金を直接送金すること、それぞれです。いずれの場合も、土地局で不動産の正式登録を進めるには、資金の出所を証明するためのクレジットアドバイスまたは外貨両替取引証明書（FETF）および推薦状を提出する必要があります。

各送金について、銀行が発行するのは「 外国為替取引申告書（FETF）」証明書のみであり、その金額は5万米ドルを超える場合に限られます。それより少ない金額の場合は、銀行がクレジットアドバイスを発行します。このクレジットアドバイスは、銀行から交付される確認書とともに土地局に提出し、不動産登録およびタイ国の外国投資政策への適合を証明する必要があります。詳細は以下をご覧ください

2.1 タイの不動産開発業者から物件を購入する

新築コンドミニアムを 購入する場合 、または新築ヴィラを 購入する場合 、あるいは 未完成物件（オフプラン）を購入する場合、物件の建設・販売・管理を担当する企業、すなわち「 不動産開発業者」と取引することになります。この場合、合意された支払条件に基づき、国際送金を通じて、物件購入資金を直接不動産開発業者の銀行口座へ振り込むことが可能です。ただし、銀行送金は 外国通貨で行う必要があります 。また、送金明細には、以下の通り明確な用途説明を記載してください： 

タイ国内の物件購入／賃貸借契約に向けた資金送金に関する支払指示

（物件名またはコンドミニアム名－部屋番号）の購入代金として、（購入者の氏名全名）の代理にて

（物件名またはコンドミニアム名－部屋番号）の賃貸借契約料として、（購入者の氏名全名）の代理にて

注意事項： 土地局においては、「 アパートメント 」と「コンドミニアム 」という用語は、異なるタイプの住戸を指します。外国人が所有権（フリーホールド）で購入できるのはコンドミニアムのみであり、アパートメントは賃借権（リースホールド）でのみ取得可能です。

例えば、未完成物件（オフプラン）を購入する場合、支払条件に応じて、1～2年間にわたり 複数回の送金 が必要になることがあります。その場合、 各回の部分支払額についても、上記と同じ支払指示に従って送金を行ってください。不動産開発業者の銀行が、土地局へ提出する書類（資金出所証明書類など）の準備を代行します。 参照：FETF＋推薦状。なお、ご希望であれば、不動産開発業者への支払い前に、まずご自身のタイ国内の個人銀行口座へ資金を送金することも可能です。 タイ国内の個人銀行口座へ送金 。

2.2 タイ国内の個人銀行口座を用いて物件を購入する 

ご希望に応じて、あるいは中古物件を購入する場合には、通常は個人の売主と取引することになりますが、所有権移転の保証なしに、個人に対して前払いを行うことは 非常に大きなリスクがあります 。したがって、まずはご自身のタイ国内の個人銀行口座へ 外国通貨で資金を送金し、その後、土地局における所有権移転登録と同時に、当該口座から振り出した小切手で売主へ支払うことを推奨します。 タイ国内のあなたの個人銀行口座、外貨建て口座です。これにより、所有権移転登録を土地局で行う際に、銀行が発行した小切手で後日個人に支払いを行うことができます。 

タイ国内の物件購入／賃貸借契約に向けた資金送金に関する支払指示 タイ国内

（物件名またはコンドミニアム名－部屋番号）の購入代金として、（購入者の氏名全名）の代理にて

（物件名またはコンドミニアム名－部屋番号）の賃貸借契約料として、（購入者の氏名全名）の代理にて

ご自身のタイ国内の個人銀行口座を用いてヴィラやコンドミニアムを購入する場合、 ご自身で、銀行から取得してください、土地局に提出するための必要書類（資金の外国由来を証明する書類）および、購入をご希望の不動産の詳細を記載した銀行の紹介状です。 FETF／クレジットアドバイスを参照してください 

タイで銀行口座を開設できますか？

はい、可能です。ただし、タイ国内で不動産を購入する場合に限り、手続きが簡素化されます。実際のところ、セキュリティ上の理由から、非居住者がタイで銀行口座を開設するのは次第に難しくなっています。ご安心ください。ほとんどの場合、主要な地元銀行数行では、 タイ国内の不動産を所有している、または近い将来に所有する予定であることを証明できれば、 銀行口座の開設が認められ、かつ開設する権利が与えられます。以下の書類を銀行に提出する必要があります： 銀行口座を開設する権利が与えられます。以下の書類を銀行に提出する必要があります： 以下の書類を銀行に提出する必要があります： 以下の書類を銀行に提出する必要があります： 以下の書類を銀行に提出する必要があります： 以下の書類を銀行に提出する必要があります：以下の書類を銀行に提出する必要があります：

デベロッパーと購入者双方が署名した売買契約書。

デベロッパー発行の正式な領収書。

入国管理局による最新の入国スタンプ入り購入者のパスポート原本。

最低預金額（数千バーツ程度）。

タイの銀行口座、デビットカード、およびバンキングアプリへのアクセスが得られるため、タイ国内どこでも支払い・引き出しを行えます。 Keller Henson は、外国人に配慮した銀行にて銀行口座開設を支援することを常に喜んでおります。 外国人に配慮した銀行にて銀行口座開設を支援することを常に喜んでおります。。

2.3 タイで暗号資産（仮想通貨）を使って不動産を購入できますか？

タイ は、外国人による不動産所有に関して、暗号資産を外国為替として認めていません。しかし、タイの銀行と提携するブローカーの支援によりFETフォームを発行してもらえれば、 タイの銀行と提携するブローカー を通じて、暗号資産での支払いにより、 ヴィラまたはコンドミニアムの購入 が可能になる場合があります。 暗号資産。詳細は「FETF／クレジットアドバイス」をご覧ください。 「FETF／クレジットアドバイス」。

Keller Henson は、暗号資産による不動産購入をご希望の場合にも、お客様をサポート・ご案内いたします。現在対応可能な主な暗号資産は、ビットコイン（BTC）、テザー（USDT）、イーサリアム（ETH）です。 暗号資産による不動産購入、現在対応可能な主な暗号資産は、ビットコイン（BTC）、テザー（USDT）、イーサリアム（ETH）です。

2.4 タイで不動産を購入する際の支払条件は？

支払条件 は、不動産デベロッパーまたは個人売主の裁量により決定されます。タイで不動産を購入する際の支払条件は、「売買契約書（SPA）」の重要な一部であり、通常は、 売買契約書（SPA）を構成するもので、一般的には、 初期保証金 （予約手数料として機能） 予約手数料を支払った後、工事の進捗状況や支払スケジュールに従って、一括または分割で残金を支払う形になります。 

2.41 保証金

この 保証金 は、タイ国内のヴィラまたはコンドミニアムを一定期間（平均3～5週間）予約するための手付金であり、当事者が売買契約書の内容について合意し、署名する時間を確保するものです。支払われた保証金は、 ほとんど返金されません。デポジット金額は不動産の最終価格によって異なりますが、平均して50,000～250,000タイバーツです。 

2.42 初回頭金および分割払（未完成物件に適用） 

売買契約書に署名した後、初回の 頭金 が定められた期日までに支払われ、物件の総価格の 35％ 以上を占める場合があります。その他の支払いは、合意された支払スケジュールに従って、または土地造成、杭打ち、鉄筋コンクリート構造工事の着工、構造工事完了、土地局への登録、引き渡しといった具体的な工事進捗状況に応じて行われます。不動産開発業者は通常、毎月の工事進捗報告書を発行し、工事の各段階は契約で定められています。

2.43 最終支払および所有権移転

タイでは、法律上、物件が 土地局 において新所有者へ正式に所有権が移転されるのは、物件代金が 全額支払済みである場合のみです。新築ヴィラまたは新築コンドミニアムを購入する際には、不動産開発業者に対して残額を最終支払することで、その他すべての諸費用を事前に支払済みであることを条件に、土地局にて ご自身の物件登録 を行うことができます。 すべての追加費用の詳細についてはこちらをご覧ください

個人間での中古物件購入の場合、土地局での所有権移転登録日（予約日）に先立ち、手付金を差し引いた物件価格相当額の小切手を、タイ国内の銀行口座から売主氏名で振り出さなければなりません。この小切手は、所有権移転登録手続きを進めるための 支払証拠 として土地局に預けられます。

2.5 土地局における登録／所有権移転

タイ国内のすべての 不動産物件 は、必ず 土地局にて適切に登録されなければならず、登録／所有権移転時に土地局にて移転手数料を支払う必要があります。この最終的かつ最も重要なステップにより、あなたの物件が 公式記録に登録され、またあなたがタイ国内で 税務上の遵守義務を果たしている ことが保証されます。

タイでは、不動産物件には「タビアン・バーン」と呼ばれる台帳があり、外国人向けには黄色の表紙が用いられます。この台帳には物件の所有者が記録されています。これは、物件登録を無事に完了した後に土地局から交付されるものです。フリーホールド（完全所有）でコンドミニアムを購入した場合には、タイ語であなたの氏名が記載された原本の所有権証明書（「チャノート」）も併せて交付されます。「チャノート」と「タビアン・バーン」のこの2つの書類は、タイ国内における所有権の最終的な証拠であり、他の行政手続きや、場合によってはビザ申請などにも必要となることがあります。 所有権証明書／チャノートについて詳しくはこちら, 移転手数料について詳しくはこちら, タイの不動産課税制度について詳しくはこちら

2.6 タイで不動産を購入する際に発生する追加費用の詳細説明 

その他の追加費用の詳細：タイで不動産を購入する際に発生する費用 — 共同管理費（CAM）、修繕積立金、電気・水道メーター設置工事費

CAM 料金 は、「共用部維持管理費（Common Area Maintenance）」を意味し、プール、ジム、庭園、エレベーターなどの物件共用部の維持管理費用です。CAM料金は、所有する面積単位で月額計算され、ほとんどの場合、年間分を一括または二回払いにて前払いする必要があります。CAM料金の相場は、平米あたり月額40～160タバート（THB）です。 共用部維持管理費（CAM） は、プール、ジム、庭園、エレベーターなどの建物共用部の維持管理にかかる費用です。CAMは、所有する専有面積を基準として月額で算出され、多くの場合、年間分を一括または二回払いにて前納する必要があります。CAMの金額は、平米あたり月額40～160タバット（THB）の範囲で変動します。

修繕積立金（サーキングファンド） は、新築物件のみに適用される一時的な支払いです。この資金はコンドミニアムの法人が管理・運用し、予算化されていない突発的な支出（例：屋根工事、通路整備、エレベーター更新など）に充てられます。すなわち、修繕積立金とは、コンドミニアムが管理する準備金であり、構造上の大きな改修工事に備えるためのものです。一方、CAMは施設の日常的な運営に使われるものであり、用途が異なります。修繕積立金の相場は、平米あたり500～1,500タバート（THB）です。 新築物件のみ。予備費は、コンドミニアムの法人が責任を負う予算であり、予算計上されていない突発的な支出に充てられます。基本的には、予備費とは、屋根、通路、エレベーターなどの大規模構造改修工事のためにコンドミニアムが管理・積立を行う準備金です。この予備費は、施設の日常的な運営に使われるCAMとは異なります。予備費の金額は、平米あたり 500～1500 THB

電気・水道設備設置料金 は、当物件内におけるお客様専用のメーター設置費用をカバーするもので、 一時支払いとなります。合計金額は平均して約20,000タバート（THB）です。

3．タイで不動産を購入する前に！

3.1 不動産のデューデリジェンス（適正性調査）

当社 ケラー・ヘンソンのウェブサイトに掲載されているすべての不動産物件は、すでに当社内部による デューデリジェンス（適正性調査）プロセスを通過済みです。ただし、タイ国内で不動産を購入される際には、以下の 安全確認事項 についても、ご自身で確認されることをお勧めします。デューデリジェンスでは、開発業者の経歴・評判・財務状況・実績、プロジェクトの建築許可および環境許可の取得状況、さらに土地の最終所有者といった点を総合的に検討します。残念ながらタイでは、バンコクなどで完成しない高架道路のコンクリートブロックや、骨組みだけが残った超高層ビルの例もあり、住宅やコンドミニアムの購入に際しては極めて慎重な判断が求められます。改めて申し上げますが、こうした第一段階のデューデリジェンス作業は、 極めて真剣に取り組むべきものです。当社の不動産専門チームが、事前のデューデリジェンスをサポートし、 長期的なリスクを伴う契約条項を回避しながら、最適な購入選択肢をご理解・ご判断いただけるよう、丁寧にご支援いたします。 

3.2 環境影響評価（EIA）許可 

タイ国内のすべての不動産開発事業は、タイの 環境・工業法（Environmental and Industrial Act） に基づく「環境影響評価（EIA）許可」を取得しなければなりません。この法律により、建設工事着手前に建築計画および設計図面が審査・承認されます。「環境影響評価（EIA）許可」は、売買契約書の附属書類として必須の書類です。 EIA permit 」は、売買契約書の付属書類（Annexes）として必ず添付される必要があります。

3.3 建築許可

「 建築許可 」は、その名称が示す通り、建設が許可されていることを証明するものです。これは地方自治体によって発行され、売買契約書の附属書類に必ず含まれていなければなりません。

3.4 土地権利証

「チャンオート」とも呼ばれる 土地登録証 は、あなたの物件が建っている土地の所有者を示す書類です。この書類には、例えばその土地が銀行に抵当に入っているかどうかといった重要な情報が記載されています。住宅、ヴィラ、またはコンドミニアムを購入する際には、土地登録証上の土地所有者が不動産開発業者であることが望ましく、また推奨されます。土地登録証のコピーは、売買契約書の附属書類に必ず含まれていなければなりません。

3.5 開発業者の法人登録書類

「 宣誓供述書」とも呼ばれるこの書類は、 会社の正式な登録証明書です。会社の登録番号や資本金といった最も重要な情報が記載されています。また、会社の所在地、権限を持つ署名者、取締役の氏名などの他の法的情報も含まれています。これにより、不動産開発業者がタイの法律に対して適切な状態で運営されているかを確認することができます。売買契約書の附属書類に必ず含まれていなければなりません。

3.6 取締役の身分証明書のコピー

これは、会社登録書類（宣誓供述書）に記載された氏名と、提出された身分証明書に記載された氏名が一致していることを確認するための方法です。取締役の身分証明書は、売買契約書の附属書類に必ず含まれていなければなりません。

どこから始めればよいか分からないですか？ ケラー・ヘンソン が、あらゆる段階でお客様をサポートいたします。不動産の専門家として、 タイにおける安全で確実な不動産投資を実現するために、必要なデューデリジェンス作業をすべて代行いたします。

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4. タイで不動産を購入する際の必要書類チェックリスト

不動産のデューデリジェンス作業が完了した後、以下に、タイでヴィラまたはコンドミニアムを購入する際に、手元に用意したり、いずれかの時点で確認したりする必要がある 書類のチェックリスト を示します。 

4.1 見積書

「 見積書 」は売買契約書に先立って作成され、 購入プロセスにおいて不可欠な一部 となります。なぜなら、この書類には、手付金の額、物件の総価格、所有権に関する条件、適用される割引（ある場合）、部屋番号、延床面積など、物件購入に関する初期の条件がまとめられているからです。予約契約書を発行・署名し、最初の手付金の受領を確認することができます。見積書は最終的に売買契約書の附属書類に組み込まれます。

4.2 売買契約書（SPA）

これは、 買主と売主の間で締結される正式な契約書であり、 売買契約書（SPA） が、条件に相違がある場合、見積もり書よりも優先されます。SPAは英語で作成可能であり、タイ王国の適用法に基づいて効力を有します。 弁護士の支援 または公証人の関与は タイでは義務付けられていませんが、必要に応じてご自身で雇用した弁護士とともに内容を確認することも可能です。各ページには、双方当事者による署名が必要です。 ケラー・ヘンソン は、ヴィラまたはコンドミニアムの購入に際し、お客様のSPAにおける主要条項の確認・レビューを喜んでサポートいたします。

未完成物件（オフプラン）を購入する場合、将来の権利を保護するために、売主が完了日および引渡し日について明確に約束することをSPAに記載する必要があります。また、遅延が生じた場合のペナルティ条項も併記しなければなりません。同様に、建設期間中の買主による支払期 installment についても、合意されたスケジュールから逸脱した場合のペナルティを定める必要があります。

SPAには、環境に関する証明書、建築許可証、売主に関する法的情報、およびSPAを通じて購入する物件（ユニット単位）に関する具体的な情報など、デューデリジェンスに必要なすべての証明書類を別紙（Annexes）として添付しなければなりません。具体的には、所有権証明書（Title Deed）の全ページのコピーなども含まれます。 

4.3 公式支払領収書（Official Payment Receipt）

不動産開発業者は、手付金から最終支払まで、お客様が資金を振替えるたびに 領収書 を発行します。支払時に銀行から公式領収書の写しを請求することも可能です。これらの 公式銀行領収書 により、タイ国内の受益銀行が適用したTHB換算レートを確認できます。

4.4 クレジット・アドバイス／FETF（外国為替取引申告書）

タイ国内の銀行口座へ資金を送金する際、受益銀行（タイ国内の受取銀行）は、送金元および送金額を証明する クレジット・アドバイス文書 を発行します。タイ国内の不動産を購入する外国人は、資金が海外から外貨で送金されたことを証明する必要があります。この証明のために、タイ国内の受益銀行（資金を受け取り、THBへ両替した銀行）は、送金総額に応じて、 海外からの資金送金であることを証明するために、 クレジット・アドバイス または 外国為替取引申告書（FETまたはFETF） を発行しなければなりません。

FETF文書には、海外からの送金者名およびタイ国内の受取人名の2つの氏名が記載されます。このうち、送金者または受取人のいずれか一方の氏名が買主であることが必須です。また、送金目的欄には、購入予定の物件名およびコンドミニアムのユニット番号が明確に記載されている必要があります。

ご購入にあたっての指示

（物件またはコンドミニアム名 — ユニット番号）の購入のため、（買主の氏名）名義にて

4.5 銀行保証状（Bank Guarantee Letter）／銀行照会書（Bank Reference Letter）

通常 受益銀行により、クレジットアドバイスまたはFETフォームと同時に発行されます 。この書類はクレジットアドバイス／FETフォームに添付され、銀行の責任を明記し、購入者の氏名、外貨で受け取った総額、日付および押印を記載して、土地局での手続きを進めます。 

4.6 権利証（チャノート）

権利証（チャノート）とは、不動産または土地の完全所有権を証明する 公式な証明書 であり、 所有権（フリーホールド）による所有を意味します。言い換えると、外国人がフリーホールドでコンドミニアムを購入した場合にのみ、その名義で権利証を取得できます。 のみ です。

権利証（チャノート）は原本が2通あり、1通は所有者が保管し、もう1通は土地局に保管されます。所有権の移転など、変更を加えるには両方の原本が必要です。

チャノートには、不動産／コンドミニアムの部屋／土地の詳細および配置図に加え、延床面積、階数など他の重要な関連情報が記載されています。

権利証（チャノート）は、タイ国内での行政手続きにおいて、タビアン・バーン（住居登録簿）や不動産の冊子とともに提出が求められることがあります。

4.7 住居登録簿 — 「タビエン・バーン」

タイでは、すべての不動産には「住居登録簿」が付随しており、これは不動産のパスポートとイメージできます。
住居登録簿には1件の不動産のみが登録されます。所有者がこれを所持しています。タイ国内でフリーホールドによる完全所有権を有している場合、ご自身の手元にある可能性があります。

住居登録簿（タビエン・バーン）は通常青色ですが、登録所有者が外国人の場合には黄色になります。長期賃貸契約における賃貸人（レッサー）である場合は、タビエン・バーンを所持していない可能性があります。

不動産が住居登録簿に登録されている場合、購入後5年以内に売却する際に、印紙税の負担が軽減されます。

4.8 賃貸借契約書

賃貸借契約書は、法律上、 最長30年の期間を定めることができ、最大2回まで更新可能です。賃貸借契約書は土地局にて登録する必要があります。 

不動産をフリーホールドで完全所有権により購入した場合にのみ、ご自身の氏名で権利証（チャノート）を取得できます。一方、リースホールド（賃貸借）による購入の場合は、貸主（レッサー）と借主（レッシー：あなた）との間で締結される賃貸借契約書およびその条件に基づき、契約期間中の適用条項（更新条件、売却および賃貸権の譲渡、補償、負担すべき税金の区分など）が定められます。これらの詳細はすべて賃貸借契約書に明記する必要があります。契約内容があなたの権利を十分に保護しているか確認するために、弁護士に契約書の内容をレビューしてもらうことを推奨します（必須ではありません）。

5. タイにおける不動産課税

5.1 不動産売却および再販手数料

フリーホールド 

譲渡手数料：フリーホールドの場合、評価額の2％ 

源泉徴収税：法人の場合1％／個人の場合実際の売却価格の最大3％

印紙税：評価額の0.5％

特別営業税：5年以内に売却した場合（該当する場合）3.3％（新築物件に適用）

リースホールド 

譲渡手数料： リースホールドの場合、評価額の1％

印紙税：評価額の0.1％

特別営業税：5年以内に売却した場合（該当する場合）3.3％（新築物件に適用）

譲渡手数料のみが買主負担となります。通常は買主と売主が均等に負担することが慣例ですが、条件によって異なるため保証はされません。 その他のすべての費用は売主が負担します。実際には、タイで不動産を購入する際、売買契約書に記載された譲渡手数料に関する条件により、買主が負担する譲渡手数料は1％または土地局にて0.50％となる場合があります。

5.2 タイにおける低額不動産税制度

タイでは、他国にあるような「不動産税」が課されないわけではありませんが、 はい 「不動産税」が存在します が、その金額は非常に低額です。 タイ国内で所有する不動産の種類（居住用を含む）に応じて、「土地および新築建物税」は評価額の年率0.02％から始まり、最高で0.3％までに制限されます。タイ国内で所有する不動産の種類に応じて、住宅用途の場合、 「土地および新築建物税」 は、評価額の年率0.02％から始まり、最高で0.3％までに制限されます。

タイにおける不動産所有に関連するすべての税金および手数料は、不動産／賃貸借の登録または譲渡時に 土地局 にて支払う必要があります。。   各国との公式二重課税防止協定をご確認ください

5.3 タイにおける個人所得税

不動産税は低額ですが、所有する不動産から得られる 賃貸収入に対して課税されます （該当する場合）。賃貸収入は、タイで納税者登録（Tax ID）をお持ちの場合、以下の税率で計算される 個人所得税申告制度 の対象となります。

外国人の方は納税者登録（Tax ID）がない場合、一律15％の税率が適用されます。その後、収入管理局にて申告・還付請求が可能です。 

6. 融資オプション

タイ国内の不動産を購入するための融資をタイの銀行から受けるのは、外国人にとって 非常に困難です 。長期在留者であり、タイ国内で定期的な収入があることを証明できる場合を除き、融資の取得は できません。たとえ融資が得られたとしても、外国人所有に関する政策への準拠が必要となる場合があります。

この記事でさらに詳しくご確認いただき、外国人がタイの銀行から融資を受ける方法をご覧ください

タイの銀行： 登録前（オフプラン）の物件には融資不可——タイ国内の融資契約は極めて稀です。

ご自身の地元の銀行、 これは通常、頭金の支払いおよび収入証明などの一定の条件を満たす必要があります。

タイ国内の外国銀行から融資を申請する、 ただし所定の条件を満たすことが前提です。

7. ビザ選択肢 タイで住宅を購入する際

タイでの不動産購入と、その不動産を拠点としてタイに滞在するためのビザ取得は、別々の手続きです。以前は2023年9月まで、一部の「エリートビザ」パッケージにおいて、最低限の不動産投資額を満たすことでビザによる滞在が可能でした。しかし、これらの特典は現在廃止されており、不動産を所有した上でタイに長期滞在したい場合は、通常のビザ申請手続きを経る必要があります。それ以外の場合、より長い期間タイに滞在したい方や、数年間だけ特別な出入国サービスをご希望の方には、エリートビザプログラムがご利用いただけます。以下は2023年10月時点で更新されたタイ・エリートビザ会員プログラムの4種類です。エリートビザにご興味のある方は、ぜひお問い合わせください。また、すべてのビザ会員オプションについては、こちらのページをご覧ください： こちら

タイ・エリートビザ ゴールド会員——5年間——90万THB
タイ・エリートビザ プラチナ会員——10年間——150万THB
タイ・エリートビザ ダイヤモンド会員——15年間——250万THB
タイ・エリートビザ リザーブ会員——20年間——500万THB

タイでの不動産購入とビザ会員資格の併用

タイの複数の不動産デベロッパーでは、タイ・エリート長期ビザプログラムを通じて居住権の付与を提供しています。こうした物件は通常、ビザ特典を受けるために 最低投資額を満たす必要があります 。これらの対象物件への投資により、投資家は単なる 価値ある資産を取得するだけでなく 、タイにおける 長期居住の特典も享受できます 。一部のデベロッパーは、将来のオーナーが家族のビザ手配を必要とするというニーズを理解しており、カマラにあるモンタジュール・ギャラリーの物件購入時に、5年間無料のエクスクルーシブ・エリートビザを特別に提供しています。

よくあるご質問 

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タイでの不動産購入に関するすべての情報は、あくまで参考用です。不動産法や課税など、本稿で取り上げている一部の問題については、専門家の助言および個別の詳細な検討を要する場合があります。本記事は、タイで不動産を購入しようとする方にとって可能な限り正確かつ有益な情報を提供することを目的として、誠意を持って作成されたものです。ケラー・ヘンソン社は、情報の誤解釈、内容の変更、または不正確な情報に基づくいかなる損害についても責任を負いません。