Introducción al mercado inmobiliario de Tailandia 101

Invertir en bienes raíces es una de las inversiones más seguras y fáciles que se pueden hacer. Ya sea que seas un individuo privadoo un fondo de cobertura, tener bienes raíces es una estrategia sólida porque su valor probablemente, lógicamente, aumentará con el tiempo. La inversión en propiedades ofrece, por lo tanto, al menos un escudo contra la inflación y, en el mejor de los casos, un gran activo a largo plazo.

1. ¿Por qué y cómo invertir en propiedades tailandesas?

Las altas tasas de interés para casas en América y Europa están debilitando actualmente el acceso de la clase media al mercado inmobiliario, haciendo más difícil invertir y proteger los activos líquidos frente a la inflación interminable después de la pandemia. En este contexto, Tailandia, conocida por su industria turística sólida, surge como una alternativa de inversión rentable y más accesible al mercado inmobiliario estadounidense o europeo. De hecho, muchos primeros visitantes a Tailandia descubren las oportunidades de inversión en bienes raíces disponibles, que a menudo combinan ocio.

Invertir en una propiedad en Tailandia puede ser una inversión integral que genera ingresos pasivos, requiere poca atención y ofrece el uso gratuito de la propiedad cuando estés en Tailandia, junto con otros beneficios y descuentos. El entorno económico estable de Tailandia, infraestructura de calidad, industria turística próspera y políticas amigables con los extranjeros destacan rendimientos elevados en alquileres de propiedades y un apreciación justa. Invierte en propiedades tailandesas y alcanza metas financieras ambiciosas. Explorémoslo juntos las opciones de inversión en bienes raíces con Keller Henson, agente inmobiliario especializado en nuevos mercados y inversiones en propiedades, obtén nuestras opiniones profesionales, buenas prácticas y recomendaciones en esta guía.

Atractivo tailandés - Calidad de vida:

Tailandia tiene crecimiento constante del PIB y una economía resistente. Además de infraestructura de calidad, Tailandia ofrece servicios médicos excelentes, hospitales y centros médicos reputados, así como escuelas internacionales. Por lo tanto, Tailandia es un lugar ideal que atrae a extranjeros en general, y también para extranjeros que desean invertir en propiedades, buscando rendimientos de capital y un entorno cómodo para vivir.

Altos rendimientos de alquiler - Turismo:

La industria turística próspera de Tailandia es un motor principal para las inversiones inmobiliarias. De hecho, el país recibe millones de visitantes internacionales anualmente, contribuyendo a una demanda cada vez mayor de propiedades para alquilar. Esto garantiza rendimientos sustanciales en las áreas turísticas. Esta vibrante industria turística ofrece a los inversores oportunidades para aprovecharla, mediante ofertas de inversión en propiedades listas para usar de grupos hoteleros internacionales, como Wyndham, Radisson, Accor, etc...

Tendencias en el Valor de las Propiedades:

El mercado inmobiliario de Tailandia ha mostrado crecimiento constante a lo largo de los años. Regionalmente, áreas populares como Phuket y Pattaya tienen sus propias tendencias, superando la media nacional. En Phuket, especialmente en áreas como Bang Tao, los precios por metro cuadrado han subido debido a la alta demanda de villas de lujo y propiedades frente a la playa. De manera similar, Pattaya, especialmente en áreas como Jomtien, ha visto un desarrollo significativo, atrayendo a inversores locales e internacionales. Estas áreas ofrecen una mezcla de propiedades asequibles y de lujo, que se adaptan a diversas preferencias de inversión y presupuestos.

Para obtener más información detallada, puede consultar las estadísticas del Banco de Tailandia y las perspectivas del índice de precios inmobiliarios.

Diversas propiedades en venta en Tailandia

Tailandia ofrece una amplia gama de propiedades para satisfacer todos los presupuestos, comenzando desde menos de un millón de THB (menos de 27.000 EUR o 29.000 USD), para un apartamento estudio, hasta propiedades de lujo ultrahigh que van desde cientos de millones de THB (varios millones de EUR o USD), incluyendo villas frente a la playa y residencias de alta gama en Bangkok. Por favor, explore el portafolio de propiedades de Keller Henson en Tailandia que excede las 1.000 propiedades en venta.

2. ROI - Rentabilidad de la Inversión en Tailandia

Tailandia ofrece una variedad de oportunidades de inversión, desde grupos de hospitalidad y compras a plazos para buscar apreciación a largo plazo del capital o alquileres gestionados por el propietario a corto y largo plazo mediante Airbnb . Una inversión en propiedad tiene sus propios riesgos, beneficios y rentabilidad esperada (ROI). Invertir en el mercado inmobiliario tailandés puede generar rendimientos significativos, con un promedio de. Una inversión en bienes raíces conlleva sus propios riesgos, beneficios y rendimientos esperados en la inversión (ROI). Invertir en el mercado inmobiliario tailandés puede generar rendimientos significativos, con un promedio alrededor de 5% a más del 10% anual. Este número no considera la posible apreciación del valor de la propiedad por metro cuadrado u otros beneficios.

Tu ROI en Tailandia podría anticiparse con precisión en algunos casos, dependiendo de la inversión y el programa de alquiler, si lo hay, ofrecido por grupos hoteleros o condominios, según los términos y condiciones, ya sea que los rendimientos estén garantizados a una tasa fija o solo proyectados, agrupados, redistribuidos, calculados sobre una base de ingresos bruto o neto, etc. Además, los impuestos en Tailandia se aplican sobre tus ingresos por alquiler, lo que hace esencial para los inversores comprender estas variables y anticipar las cifras del ROI neto. Exploraremos las diferentes estructuras de inversión y posibilidades en Tailandia. Sé el propietario de una habitación de hotel o una segunda residencia en Tailandia con beneficios, mediante participar en un programa de alquiler, obtener rendimientos anuales y disfrutar de tiempo libre en tu unidad cada año.

Invierte en propiedades en Tailandia, ¿qué estructuras de propiedad?

Propiedad Fraccional:

Propiedad Fraccional es un modelo de inversión pura que implica un acuerdo entre tú y una empresa de gestión hotelera. Tú posees una parte fraccional de la propiedad solamente, esta parte no está registrada a tu nombre en el Departamento de Tierras. En su lugar, la empresa gestora te compensa con rendimientos anuales a una tasa predefinida, que pueden ser garantizados o variables según el plan de inversión. A medida que permanezcas en el programa de inversión, tu factor de inversión aumenta, ofreciendo rendimientos progresivamente más altos, potencialmente hasta 30 años. Esta estructura ofrece un punto de entrada accesible para la inversión inmobiliaria con el potencial de importantes ganancias a largo plazo, pero algo falta en la garantía de poseer completamente una propiedad y registrada debidamente en el Departamento de Tierras.

Propiedad de Arrendamiento:

Propiedad de Arrendamiento permite a los extranjeros arrendar una propiedad en Tailandia por 30 años, el arrendamiento puede ser renovable hasta dos veces. Los términos de propiedad de arrendamiento son una estructura común de propiedad en Tailandia para extranjeros cuando no pueden, por ley, comprar la propiedad en su totalidad. Es un arrendamiento a largo plazo que sustituye la propiedad directa. Grupos internacionales de hospitalidad como Wyndham, Radisson, Hilton, ,Accor ,Melia y otros ofrecen esta propiedad de arrendamiento a individuos que desean invertir en Tailandia en sus hoteles, a cambio de rendimientos de la inversión y otras ventajas . A diferencia de la propiedad fraccional, los contratos de arrendamiento estánregistrados en el Departamento de Tierras , proporcionando más seguridad. Además, los términos de arrendamiento tienen tarifas totales de registro más bajas, solo1.1% 1.1% total, making it a cost-effective solution to register a property in Thailand as a long time lessee, a cost saving alternative to freehold ownership.

Propiedad en propiedad:

Propiedad en propiedad permite a los extranjeros poseer una propiedad directamente a su nombre, ofreciendo mejor seguridad en términos de herencia y protección contra posibles incumplimientos del arrendador en comparación con los contratos de arrendamiento. Esto es posible gracias a “La Ley de Condominios” en Tailandia dentro del Cupo de Extranjeros, que no puede exceder el 49% de la superficie total de la propiedad. Solo algunas ofertas de inversión de grupos de hospitalidad incluyen términos de propiedad en propiedad, requiriendo una licencia adicional de condominio además de una licencia de hotel. La propiedad en propiedad está disponible con frecuencia en las viviendas de uso mixto. Las tarifas totales de registro para una propiedad con propiedad en propiedad en el Departamento de Tierras son 6.3%.

Invierte hoy en Tailandia en una habitación de hotel, una residencia, un condominio, o una villa como extranjero en términos de propiedad fraccional, arrendamiento o propiedad en propiedad, tal como se describe anteriormente. Disfruta de ingresos pasivos depositados directamente en tu cuenta bancaria tailandesa con programas de alquiler disponibles. Te permite pasar tus vacaciones en tu unidad, maximizando tanto tus objetivos financieros como tu tiempo de ocio personal.

Propiedades de inversión con Programas de Alquiler

Un programa de alquiler de una empresa de gestión de hoteles o una empresa de gestión de condominios ofrece tranquilidad, evitándote las tareas administrativas y la gestión de relaciones con los clientes. Estos programas de alquiler están diseñados para brindar a los propietarios una experiencia sin complicaciones mientras garantiza un flujo constante de ingresos por alquiler, a veces garantizando una cantidad fija y una estrategia de salida. Para estas empresas de hospitalidad, asociarse con inversores individuales ayuda a mitigar los altos costos asociados a las tasas de interés bancarias.

Programa de Alquiler Garantizado:

Un programa de alquiler garantizado garantiza un retorno específico de la inversión, la empresa de gestión de hoteles acepta y se compromete a pagar una cantidad garantizada, generalmente entre 5% a 8% anuales. Este retorno se calcula en base al precio base de la propiedad y está garantizado durante un período determinado, normalmente entre 1 y 10 años. Al final del período garantizado, el programa puede renovarse o transicionarse a un programa de alquiler conjunto.

Programa de Alquiler Conjunto:

A diferencia de un programa de alquiler garantizado, un programa de alquiler en grupo no ofrece un retorno fijo, en algunos casos se proyecta el retorno, pero no está garantizado. En su lugar, los retornos se basan en los ingresos totales del hotel, sin límite máximo en las ganancias. Los ingresos totales de alquiler de todas las unidades se combinan y se distribuyen proporcionalmente entre los propietarios según los metros cuadrados que posean, deduciendo una parte para la tarifa de gestión. Esta estructura suele dar como resultado mayores retornos que los programas garantizados, ya que refleja el rendimiento real del hotel y asegura un ingreso mínimo independientemente de que su unidad se alquile completamente, parcialmente o no se alquile en absoluto.

Explorar propiedades con programas de alquiler garantizado

PROPIEDADES DESTACADAS CON PROGRAMAS DE ALQUILER

Pago de los retornos de alquiler

Los retornos generalmente se pagan anualmente y localmente en Tailandia por la empresa de gestión. Se aplican impuestos, Keller Henson puede ayudar a abrir una cuenta bancaria y otros registros de identificación fiscal, declaraciones fiscales, etc.

Beneficios del programa de alquiler

Invertir en una propiedad en Tailandia con un programa de alquiler normalmente incluye tiempo libre para uso personal y otras ventajas, beneficios y posiblemente opciones de salida de la inversión

Tiempo libre

Los programas de alquiler ofrecen un cierto número de días al año para usted o sus familiares para disfrutar de su propiedad, normalmente alrededor de 30 días, con variaciones entre las temporadas bajas y altas. Algunos programas ofrecen 'puntos' y una noche tiene un valor de uno o más puntos dependiendo de la temporada. El programa en grupo es más flexible, permitiendo un uso personal extendido, aunque podría afectar sus retornos según los días adicionales utilizados fuera del grupo de alquiler.

Otros beneficios

Descuentos en redes mundiales para varias marcas de hoteles - descuentos en compras, cupones en clínicas, complejos deportivos, etc.  

Opción de compra de vuelta 

Algunos programas de inversión ofrecen a sus inversores una opción de compra de vuelta. Eso suena como una estrategia de salida, en esencia, usted está asegurado mediante una carta de intención de que el desarrollador comprará la propiedad de nuevo después de un cierto período, normalmente, después de 5 años, (para evitar el impuesto SBT en ventas menores a 5 años). La opción de compra de vuelta puede o no tomar en cuenta la apreciación de la unidad durante el mismo período, ya sea que tenga garantizada una opción de compra de vuelta al 100% del precio inicial o más. 

Alquile su propiedad en Tailandia

Invertir en una propiedad en Tailandia y gestionar los alquileres de forma independiente o a través de un tercero ofrece flexibilidad y potencial para mayores rendimientos, pero probablemente requerirá más atención y tiempo que los programas de alquiler de hoteles.

Plataformas como Airbnb te permiten listar tu propiedad para alquileres a corto plazo, lo cual puede ser muy rentable en destinos turísticos populares. Sin embargo, es esencial considerar las tarifas asociadas, como tarifas de agencias externas para servicios de gestión de propiedades, que pueden oscilar entre 10% a 30% de la renta. Además, asegúrate de cumplir con la gestión de propiedades y con las regulaciones locales sobre alquileres a corto plazo para evitar problemas legales. Airbnb solo es tolerado en Tailandia, no está autorizado oficialmente por cuestiones de licencia hotelera. Los alquileres a corto plazo no son aceptados en todos los lugares ni en todas las propiedades en Tailandia. La gestión de propiedades puede prohibir los alquileres a corto plazo en algunos casos: residencias con marca registrada, residencias de lujo en Bangkok, etc.

Gestionar los alquileres de forma privada te da total control sobre las operaciones, y permite potenciales mayores ganancias, rendimientos, frente a más gestión de clientes, mantenimiento y cumplimiento de las regulaciones locales. Las agencias externas que ofrecen servicios de gestión de propiedades alivian lo anterior, tomando una parte sustancial de los ingresos de los alquileres y, por lo tanto, reducen tu ROI neto al final.

Cómo calcular tu ROI neto?

Calcular tu retorno de inversión (ROI) es crucial para entender la rentabilidad neta de tu inversión. Aquí hay algunos factores esenciales que debes tomar en cuenta en tu cálculo y obtener un ROI neto.

Tarifas de Mantenimiento de Áreas Comunes: 

Tarifas de Mantenimiento de Áreas Comunes para espacios compartidos en condominios o complejos residenciales. Esto se expresa en THB por m² por mes. El costo de las tarifas de CAM es una variable que depende de las instalaciones comunes disponibles para los copropietarios y sus costos de mantenimiento, ej: piscinas, jardines, área de juegos, etc. Las tarifas de CAM suelen pagarse un año por adelantado.

Fondo de Reserva: 

Pago único, para propiedades nuevas, expresado en THB por m² - Este es un fondo de provisiones establecido para futuras reparaciones o reemplazos importantes del edificio. Pagadero antes de la entrega.

Impuesto Personal sobre la Renta en Tailandia:

Los rendimientos de la renta caen dentro del esquema de Impuesto Personal sobre la Renta. Entiende las implicaciones fiscales para la renta y las ganancias de capital de la venta de propiedades. Consulta la tabla de tasas aplicables cuando tengas un Número de Identificación Fiscal Tailandés, Si no lo tienes, se retiene un impuesto fijo del 15% sobre los rendimientos.

Esquema de impuesto sobre la renta personal en Tailandia

Impuesto especial para negocios: 

Impuesto especial para negocios: 3,3% (si aplica) si la propiedad se vende dentro de los 5 años – 

Cálculo básico del ROI neto:

Fórmula: ROI neto = (Ganancia neta / Inversión) x 100

Ejemplo: Si compra una propiedad por 5 millones de THB y su ingreso anual neto es de 300.000 THB después de deducir todos sus gastos, su ROI neto sería (300.000 / 5.000.000) x 100 = 6%

3. Invierte en propiedades sin construir en Tailandia

Cualquier inversionista exigente que esté dispuesto a invertir en propiedades en Tailandia buscará comprar al precio más barato. ¿Qué tan barato podría ser en comparación con el precio de Propiedades sin construir, por definición, significa una propiedad antes de que su construcción se complete, o incluso planeada o en construcción. Invertir en una propiedad sin construir en Tailandia ofrece varios beneficios clave que uno debe considerar para maximizar los resultados de la inversión.

Cómo apostar por la apreciación del capital a largo plazo ?

Invertir en propiedades de primera categoría para apreciación del capital a largo plazo implica una selección estricta de propiedades con una combinación de ubicación estratégica, alta demanda proyectada, características deseables. Las propiedades sin construir con mayor potencial de apreciación tienen nombres de marcas conocidas y certificaciones de hoteles, lo que aumenta su valor, garantizando ocupación, niveles de rendimiento y estándares internacionales.

Características clave como acceso a la playa, acceso a piscina, vista al mar y otras características especiales hacen que estas propiedades sean muy atractivas. Beneficios adicionales como descuentos y servicios exclusivos aumentan aún más su potencial y ganancias al revender la propiedad. Al enfocarse en ubicaciones primarias y características deseables, los inversores pueden esperar una apreciación constante del valor y una fuerte demanda, lo que lleva a rendimientos significativos a largo plazo.

Ventajas de comprar propiedades sin construir

Precios de venta anticipada:

Consiga propiedades a un precio más bajo, precios antes de la construcción, precios de venta anticipada, lo que resulta en importantes ahorros, que oscilan entre un 20-30% por debajo del precio del mercado.

Términos de pago flexibles:

Los pagos se realizan según el avance de la construcción de la propiedad, o del edificio, lo que hace más fácil que usted gestione sus finanzas. Por lo tanto, los pagos se pueden realizar durante el período de construcción hasta 2 años.

Aumento anticipado del valor:

A medida que el proyecto se acerca a su finalización, el precio por metro cuadrado es probable que aumente en ese momento, y se ajuste al precio actual del mercado, lo que resulta en una apreciación natural del capital entre el inicio y la finalización de la construcción.

Oportunidad de reventa:

Con propiedades sin construir, los inversores pueden elegir vender la propiedad - o técnicamente, asignar a otra persona el Contrato de compraventa, incluso antes de la entrega de la propiedad, antes del registro en el departamento de tierras, potencialmente logrando una ganancia por el aumento del valor, neto de impuestos. Este enfoque permite a los inversores aprovechar las tendencias del mercado, adquiriendo propiedades a precios ventajosos y beneficiándose del potencial de apreciación del valor a medida que se completa el proyecto.

PROPIEDADES SIN CONSTRUIR DESTACADAS

4. Propiedades de inversión y beneficios de visa / residencia

Comprar una propiedad en Tailandia no da residencia de facto, Tailandia ofrece varios programas de residencia como el Thailand Privilege Long Term Visa (ex Elite Visas). Diseñado para atraer a personas adineradas ofreciendo una serie de beneficios exclusivos. El Thailand Privilege Visa ofrece nuevas categorías de membresía, cada una con diferentes duraciones de estancia y beneficios asociados, incluyendo procedimientos de inmigración acelerados, acceso a servicios de concierge gubernamentales y descuentos en hoteles de lujo, cursos de golf , entre otros., etc.

Resumen del Thailand Privilege Visa y beneficios:

• Categorías de membresía: El Thailand Privilege Long Term Visa ofrece varias categorías que van desde un 5 años visa de entrada privilegiada hasta un 20 años

• Beneficios: Los miembros disfrutan de atención VIP en los aeropuertos, inmigración acelerada, servicios de concierge gubernamentales, descuentos exclusivos y acceso a instalaciones de ocio y negocios de alta gama.

• Proceso de solicitud: El proceso de solicitud es sencillo, con opciones para solicitar individualmente o como familia. Keller Henson ayuda con todo el proceso, asegurando una experiencia fluida y sin problemas para todos los miembros.

Inversión en propiedades con beneficios de visado:

Varios proyectos de propiedades de lujo en Tailandia ofrecen beneficios de residencia a través del programa Thailand Privilege Long Term Visa. Estas propiedades generalmente requieren una cantidad mínima de inversión para calificar para los beneficios del visado. Combine la inversión en Tailandia con arreglos de visado complementarios. Al invertir en estas propiedades elegibles, los inversores no solo obtienen un activo valioso sino que también disfrutan de la ventaja adicional de residencia a largo plazo en Tailandia, lo que lo hace una opción atractiva para quienes buscan oportunidades de inversión y un visado para permanecer en Tailandia según lo deseen. 

Póngase en contacto con nosotros hoy para obtener más información sobre los beneficios de visado y residencia al invertir en propiedades tailandesas

Invierte en el mercado inmobiliario de Tailandia - palabras finales

Invertir en el mercado inmobiliario de Tailandia ofrece diversas oportunidades, desde altos rendimientos y estabilidad económica hasta opciones de inversión diversificadas y privilegios de residencia favorables. Ya sea que esté interesado en el potencial de apreciación a largo plazo del capital, la atracción del próspero sector turístico de Tailandia o la estabilidad financiera proporcionada por la infraestructura sólida del país, hay muchas maneras de alcanzar sus objetivos de inversión. muchas formas de lograr sus objetivos de inversión.

Desde condominios accesibles y oportunidades de propiedad fraccional hasta lujosas villas frente al mar y propiedades en propiedad plena, la variedad de opciones de inversión asegura que haya algo para satisfacer cada presupuesto y preferencia. El mercado inmobiliario de Tailandia no solo es una elección segura y rentable, sino que también ofrece el potencial de una calidad de vida alta, una opción de inversión segura y rentable pero también ofrece el potencial de una alta calidad de vida, combinando ocio y crecimiento financiero en un destino principal para los visitantes internacionales. Ya sea que sea un inversor principiante o busque diversificar su cartera, el mercado inmobiliario de Tailandia presenta una inversión atractiva con retornos prometedores.

Preguntas frecuentes sobre propiedades Inversión en Tailandia

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Toda la información relacionada con la compra de una propiedad en Tailandia es solo para orientación. Algunos de los temas planteados, como las leyes de bienes raíces y la tributación, pueden requerir asesoría profesional y un estudio más detallado y personalizado. Este artículo se ha preparado con buena fe, con información útil para quien intente comprar una propiedad en Tailandia lo más precisa posible. Keller Henson no puede ser responsable de malentendidos, cambios o información inexacta.