Compra una propiedad en Tailandia - 101

En esta guía completa, como especialistas en bienes raíces y inversión en propiedades en Tailandia, aprovecharemos nuestra experiencia en Keller Henson y compartiremos nuestros conocimientos, habiendo facilitado con éxito la venta de más de 150 propiedades en Tailandia a clientes internacionales. Nuestro objetivo es simplificar el proceso para usted, delineando pasos claros y fáciles de seguir para navegar las complejidades de comprar una propiedad en Tailandia como extranjero. Este artículo es un resumen de nuestro conocimiento profundo y estrategias probadas en el mercado inmobiliario tailandés.

1. ¿Cómo pueden los extranjeros comprar una propiedad en Tailandia?

Tailandia es un destino popular para extranjeros dispuestos a comprar una pieza de bienes raíces, el precio promedio del mercado inmobiliario es bastante accesible y los rendimientos de la inversión están garantizados por una fuerte industria turística. Tailandia ofrece mucho a los extranjeros, incluyendo una amplia gama de oportunidades inmobiliarias para inversiones seguras en propiedades. Pero ¿cómo puedes comprar bienes raíces en Tailandia como extranjero, no residente en Tailandia, desde el extranjero, sin siquiera venir a Tailandia? Confíe, es totalmente posible y legal comprar una propiedad en Tailandia como extranjero de forma remota, desde el extranjero, desde la reserva hasta el registro final y la entrega sin tener que venir a Tailandia, y Keller Henson, agente inmobiliario y especialista en inversiones en propiedades en Tailandia, aquí después en esta guía para comprar una propiedad en Tailandia todos los conocimientos que necesita para manejarlo como un profesional.

1.1 Comprar una propiedad en Tailandia: términos de arrendamiento vs términos de propiedad libre

Tailandia es un reino favorable a las inversiones extranjeras y bajo leyes tailandesas aplicables, el origen de los fondos para comprar una propiedad como extranjero debe provenir del extranjero en una moneda distinta al Baht tailandés (THB), los no residentes solo pueden comprar una propiedad en términos de arrendamiento, y en términos de propiedad libre para condominios dentro de la ‘cuota extranjera’ solamente.

1.11 Comprar una casa o un condominio en Tailandia en términos de arrendamiento

Comprar una propiedad en términos de arrendamiento significa que se le otorga un arrendamiento a largo plazo, generalmente un máximo de 30 años de arrendamiento, posiblemente renewable. Por lo tanto, usted es el arrendatario en los términos del contrato de arrendamiento, el propietario completo de la propiedad es el arrendador. Técnicamente, usted no es el propietario de la propiedad, pero usted obtiene los beneficios y derechos sobre la propiedad durante el tiempo del arrendamiento, y puedes vender en cualquier momento transfiriendo tu arrendamiento a otro comprador. Los términos de propiedad en arrendamiento tienen menos impuestos de registro en el departamento de tierras, en comparación con los términos de propiedad libre. Recomendamos que al comprar una casa o un apartamento bajo términos de arrendamiento, el arrendador sea contractualmente una empresa limitada y no una persona individual. Ver términos de arrendamiento

1.12 Comprar un apartamento en Tailandia en términos de propiedad libre

Comprar una propiedad en propiedad plena significa que se le otorgan los derechos de propietario completo de la propiedad, por un período ilimitado. Su nombre aparece en el documento de título (chanote) de la unidad como único y pleno propietario de la propiedad, debidamente registrado en el departamento de tierras. Comprar en términos de propiedad plena para un no residente es solo posible cuando se compra una unidad de condominio con suficiente cuota extranjera. La cuota extranjera, la parte de las inversiones extranjeras en un condominio por superficie no debe exceder el 49% por ley. Comprar un condominio en términos de propiedad plena conlleva impuestos de transferencia y registro más altos pagaderos en el departamento de tierras en comparación con los términos de arrendamiento. Ver términos de propiedad plena

1.2 Comprar una casa o un condominio en Tailandia 101

Según lo que acabamos de describir anteriormente, comprar una casa, una villa o comprar un condominio en Tailandia sugiere que hay diferencias en las condiciones y términos de propiedad. Casas en venta o condominios en venta en Tailandia pueden pasar por 2 procesos diferentes de compra según los 2 posibles términos de propiedad para extranjeros: términos de arrendamiento o términos de propiedad plena. 

1.21 Comprar un condominio en Tailandia 

Según el Decreto de Condominios de Tailandia de 1991, es posible para los extranjeros poseer una unidad de condominio en términos de propiedad plena solo si más del 50% de la propiedad compartida en el condominio es tailandesa. Dicho de otra manera, el porcentaje del área total ocupada por extranjeros en un condominio no debe exceder el 49% del área total. Estos 49% asignados a la propiedad plena, permiten a no residentes comprar un condominio en términos de propiedad plena. De la cuota extranjera, una unidad de condominio solo puede ser comprada en términos de arrendamiento por un no residente. De cualquier forma, los fondos para comprar un condominio en Tailandia, en términos de propiedad plena o arrendamiento, deben provenir del extranjero en una moneda diferente al THB

Obviamente hay una preferencia de los inversores extranjeros por comprar condominios en términos de propiedad plena, por la seguridad de tener sus nombres como propietarios completos en el documento de título , pero también conllevaun recargo en la mayoría de los casos. La mayoría de los desarrolladores de condominios aplican un suplemento denominado 'recargo de propiedad plena' al precio de compra de la unidad de condominio si desea comprarla bajo términos de propiedad plena. Por otro lado, comprar un condominio en Tailandia en términos de arrendamiento también tiene sentido a menudo cuando los precios de compra y los impuestos de registro son menores, los condominios en venta en Tailandia comienzan desde 1 millón de THB y los penthouse más caros en Bangkok superan los 400 millones de THB. en la mayoría de los casos. La mayoría de los desarrolladores de condominios aplicarán una suplemento llamado "cargo de propiedad plena" al precio de compra del departamento de condominio si desea comprar el departamento de condominio bajo términos de propiedad plena. Por otro lado, comprar un condominio en Tailandia bajo términos de arrendamiento también suele tener sentido cuando los precios de compra y las tarifas de registro son menores, los condominios en venta en Tailandia comienzan desde 1 millón de THB y los penthouse más caros en Bangkok superan los 400 millones de THB.

1.22 Comprar una casa o una villa en Tailandia

El mercado de casas y villas en Tailandia es muy dinámico, con transferencias de propiedades a extranjeros que se prevén que suban un 65,6% en el primer semestre de 2023 . Esto no es sorprendente, ya que el estilo de vida de Tailandia, sus magníficas paisajes y los rendimientos atractivos de alquiler atraen a muchos inversores, así como a muchos extranjeros que desean trasladarse cada año. Los precios de las casas y villas para venta en Tailandia varían mucho según la provincia. El mercado inmobiliario en Tailandia es extremadamente amplio, desde propiedades valoradas enmenos de un millón de THB hasta villas de lujo en primera línea de playa valoradas en más de 200 millones de THB . La lista siguiente no es exhaustiva y da una idea de las casas y villas disponibles para venta en Tailandia.. La lista que sigue no es exhaustiva y da una idea de las casas y villas disponibles para venta en Tailandia.

• Casa semi-adosada 

• Casa de ciudad

• Villa de 1 habitación - estilo hotel

• Villas en un pueblo cerrado con piscina comunitaria

• Villa con piscina en un pueblo cerrado

• Villa con piscina en primera línea de playa

Todos los tipos de casas y villas solo pueden ser comprados bajo términos de arrendamiento por extranjeros. Cuando compras una casa o una villa en Tailandia, aunque la estructura del edificio pueda ser comprada en algunos casos bajo términos de propiedad plena, la casa está situada en un terreno que solo puede ser comprado bajo términos de arrendamiento para un no residente. Los fondos para comprar una casa o una villa en Tailandia, ya sea bajo términos de propiedad plena o de arrendamiento deben provenir del extranjero en una moneda diferente al THB. A menos que puedas comprar la casa o la villa mediante una empresa limitada tailandesa. Ver cómo comprar una propiedad con una empresa limitada tailandesa

1.3 Comprar propiedades en planificación en Tailandia

Otro tipo de inversión en propiedades en Tailandia consiste en comprar propiedades en planificación. Esto significa comprar un apartamento, una casa o una villa antes de que sea construida. Comprar propiedades en planificación te permite obtener descuentos significativos y ganancias potenciales a largo plazo , ya que los precios de compra en preventa son más bajos que el promedio del mercado. Los riesgos asociados a comprar una propiedad que aún no es tangible se compensan con los buenos precios y la flexibilidad de pago. Dependiendo de la fecha estimada de finalización, es probable que obtengas términos de pago flexiblesdurante la construcción de la propiedad. Los pagos se pueden realizar según el progreso de la construcción o según los calendarios establecidos en los contratos. En la práctica, una inversión en propiedades en planificación suele ser distribuida en varios pagos durante uno o varios años. Los fondos para comprar una propiedad en planificación en Tailandia, ya sea bajo términos de propiedad plena o de arrendamiento, deben provenir del extranjero en una moneda diferente al THB distribuido en varios pagos durante el transcurso de uno o varios años. Los fondos para comprar una propiedad OFF PLAN en Tailandia, bajo términos de propiedad plena o arrendamiento, deben provenir del extranjero en una moneda diferente al THB

1.4 Inversión en propiedades en Tailandia

Inversiones en propiedades representan un gran porcentaje en las inversiones extranjeras en Tailandia. La dinámica industria de hospitalidad y las propiedades de lujo ofrecen múltiples oportunidades para los inversores. Es posible comprar una propiedad en Tailandia dentro de un hotel, y obtener un retorno, garantizado o compartido, anualmente, según el precio de compra de la unidad, y otros beneficios, incluyendo estancia gratuita en su unidad, opción de compra posterior después de algunos años, etc. Puedes invertir siempre y comprar cualquier propiedad y alquilarla por tus propios medios o contratar a una empresa profesional de gestión de alquileres. Tenga cuidado, Airbnb no está permitido en todas partes en Tailandia. Póngase en contacto con nosotros si desea ser asesorado en inversiones inmobiliarias en Tailandia.

Los programas de alquiler ofrecidos vienen con tranquilidad, liberándote de problemas administrativos, relaciones con clientes y garantizándote un retorno cada año.

• Programa de alquiler garantizado significa que puedes anticipar tu retorno de inversión (ROI) ya que forma parte del Contrato de Venta y Compra y está fijado a un cierto porcentaje. Ejemplo, un programa de alquiler garantizado con 7% neto al año, te daría 7% del precio de compra de la unidad al año. Una ventaja significativa de los programas de alquiler garantizados es que usted se beneficia de estancia gratuita en su propia unidad, lo que significa que puede ocupar su propiedad durante 15 a 30 días sin cargo durante el año y obtener su retorno de inversión al final del año. Una buena combinación de inversión y uso personal.

• Programa de alquiler en grupo significa que no puedes anticipar tu retorno, no está garantizado, por otro lado, tampoco tiene límite máximo. Un programa de alquiler en grupo consiste en reunir todos los ingresos de alquiler generados por todos los propietarios y luego redistribuirlos equitativamente en proporción a la superficie cuadrada que posean entre todos los propietarios, menos una parte para la gestión. El programa de alquiler en grupo garantiza de alguna manera un ingreso mínimo, independientemente de alquilar su propia propiedad, mientras que no tiene un límite máximo de retorno. En la práctica y en promedio, los programas de grupo permiten mayores rendimientos que los ingresos garantizados.

1.5 Comprar tierra en Tailandia como extranjero

Es restringido para un no residente poseer un trozo de tierra en Tailandia. Esto significa que puede obtener un lote de tierra en Tailandia como no residente solo en forma de arrendamiento a largo plazo, en términos de arrendamiento, como se detalla anteriormente, por un período específico de tiempo. Después de eso, puede construir una casa o una villa en la tierra que le haya sido otorgada con un arrendamiento a largo plazo. El contrato de arrendamiento de la tierra debe registrarse en el departamento de tierras. Los fondos para comprar una tierra en Tailandia, como extranjero, deben provenir del extranjero en una moneda diferente al THB

1.6 Comprar una propiedad en Tailandia con una empresa limitada tailandesa o una empresa offshore

Otra práctica consiste en comprar una propiedad a nombre de una empresa tailandesa. Una empresa limitada local tailandesa o incluso una empresa offshore. Esto requiere obviamente configuración legal adicional y tarifas de mantenimiento así como cumplimiento con la ley.

1.61 Compra una propiedad en Tailandia con una empresa limitada tailandesa

La principal ventaja de comprar una casa con una empresa limitada tailandesa como extranjero, es adquirir la tierra bajo términos de propiedad plena, como una entidad local tailandesa y no bajo términos de arrendamiento como no residente. Las empresas tailandesas, por ley, limitan a los extranjeros al máximo del 49% de las acciones, técnicamente, para mantener el control de su empresa limitada tailandesa, deberá tener suficientes accionistas tailandeses con los que compartir y permanecer en mayoría, generar ingresos y pagar impuestos anualmente, sin mencionar nuevamente los costos de asistencia legal y mantenimiento que requiere. 

ADVERTENCIA - En Tailandia, utilizar representantes sin evidencia activa de roles empresariales en una empresa es ilegal, por lo tanto, involucrar accionistas reales que participen en las actividades de la empresa es obligatorio para permanecer legal y cumplir con las normativas al comprar una propiedad con una empresa limitada tailandesa.

1.62 Comprar una propiedad en Tailandia con una empresa offshore

Una empresa offshore se considera una entidad extranjera y por lo tanto se aplican condiciones de propiedad extranjera cuando quieres comprar una propiedad con una empresa offshore. Por lo tanto, es posible comprar una propiedad en Tailandia con una empresa offshore bajo términos de arrendamiento o en términos de propiedad plena dentro de la cuota de extranjeros solo para condominios. Deberá presentar evidencia de los siguientes documentos traducidos al tailandés y notarizados en la embajada o consulado en Tailandia, estos documentos son válidos solo por 30 días para la transferencia de propiedad desde la fecha de la legislación.

Una copia del documento de constitución de la empresa,

Una copia de la identidad del director,

Una copia de la lista de accionistas,

Una carta de reunión para la compra de la propiedad (aceptada por los accionistas).

2. Compra una propiedad en Tailandia con tranquilidad con Keller Henson!

Compra un apartamento o compra una villa en Tailandia de forma fluida y segura siguiendo estos sencillos pasos y consejos de nuestra experiencia sobre bienes raíces en Tailandia, esto te ahorrará un tiempo valioso. Comprar una propiedad en Tailandia es un proceso bastante simple y directo pero debes asegurarte de seguir una guía para cumplir con las políticas de inversión extranjera en bienes raíces tailandeses. 

Lo primero y más importante es lo financiero, ¿cómo pago? ¿A quién debo pagar? Cuando compras una propiedad en Tailandia, es fundamental cumplir con las leyes tailandesas en cuanto a inversiones extranjeras, principalmente, los fondos para comprar una propiedad deben provenir del extranjero en una moneda extranjera, antes de ser convertidos y cambiados a Bahts Tailandeses (THB). En la práctica, significa que al transferir los fondos a una cuenta bancaria tailandesa para comprar una propiedad, debe asegurarse de transferir los fondos en una moneda distinta del THB y dejar que el banco beneficiario en Tailandia realice la conversión a su tipo de cambio en THB. De nuevo en la práctica, y dependiendo del tipo de propiedad, nueva o usada, podrías tener, y que el banco beneficiario en Tailandia realice la conversión a THB con su tipo de cambio. En la práctica nuevamente, y dependiendo del tipo de propiedad, propiedad nueva o usada, es posible que usted tenga enviar los fondos directamente a la cuenta bancaria de un desarrollador inmobiliario local o a una cuenta bancaria personal, respectivamente. En ambos casos, para proceder en el departamento de Tierras con el registro oficial de una propiedad, se deben presentar un Consejo de Crédito o un FETF para demostrar el origen de los fondos y una carta de referencia.

Para cada transferencia, los bancos solo proporcionarán una “Formulario de Transacción de Divisas Extranjeras”(FETF) certificado para cantidades superiores a 50.000 USD. Para cantidades menores, el banco emitirá un consejo de crédito, que debe presentarse, junto con la carta de confirmación del banco, en la Oficina de Tierras para registrar la propiedad y cumplir con la política de inversión extranjera en Tailandia. Vea más abajo

2.1 Comprar una propiedad en Tailandia a un desarrollador inmobiliario

Cuando usted compre un nuevo condominio o una nueva villa o una propiedad sin construir, es probable que esté tratando con una empresa encargada de la construcción, ventas y gestión de la propiedad: el desarrollador inmobiliario. En este caso, y según los términos de pago acordados, puede transferir los fondos posiblemente directamente a la cuenta bancaria del desarrollador mediante una transferencia internacional. Las transferencias bancarias deben realizarse en una moneda extranjera con una descripción clara junto con el pago describiendo el propósito de la siguiente manera: 

INSTRUCCIONES DE PAGO AL TRANSFERIR FONDOS PARA COMPRAR / ARRENDAR UNA PROPIEDAD EN TAILANDIA

PARA COMPRAR (NOMBRE DE LA PROPIEDAD O CONDO - NÚMERO DE UNIDAD) EN NOMBRE DE (NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR)

PARA ARRENDAR (NOMBRE DE LA PROPIEDAD O CONDO - NÚMERO DE UNIDAD) EN NOMBRE DE (NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR)

PRECAUCIÓN: La redacción importa, para el Departamento de Tierras, la palabra “apartamento” y “condominio” se refiere a dos tipos de unidades diferentes. Los extranjeros pueden comprar en términos de propiedad plena los condominios, mientras que los apartamentos solo estarían en régimen de arrendamiento.

Cuando compra una propiedad sin construir, por ejemplo, y dependiendo de los términos de pago, podría tener varias transferencias que realizar durante un año o dos. En este caso, cada transferencia bancaria con cantidades parciales se realizará con las mismas instrucciones anteriores. El banco del desarrollador inmobiliario se encargará de los trámites para presentar en la oficina de tierras para mostrar el origen de los fondos. Ver: FETF + Carta de Referencia. No obstante, si lo prefiere, siempre puede transferir a una cuenta bancaria personal suya en Tailandia antes de pagar al desarrollador inmobiliario.

2.2 Comprar una propiedad en Tailandia con una cuenta bancaria personal tailandesa 

Si prefiere, o cuando compra una propiedad usada, es probable que esté tratando con un propietario individual, obviamente hay un gran riesgo transferir dinero de antemano a cualquier individuo cualquier cantidad de dinero sin garantía de transferencia de propiedad. Por lo tanto, se recomienda transferir los fondos a una cuenta bancaria personal suya en Tailandia, en una moneda extranjera. Así podrá pagar posteriormente a un individuo con un cheque endosado por su banco contra la transferencia de propiedad en el departamento de tierras. 

INSTRUCCIONES DE PAGO AL TRANSFERIR FONDOS PARA COMPRAR / ARRENDAR UNA PROPIEDAD EN TAILANDIA

PARA COMPRAR (NOMBRE DE LA PROPIEDAD O CONDO - NÚMERO DE UNIDAD) EN NOMBRE DE (NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR)

PARA ARRENDAR (NOMBRE DE LA PROPIEDAD O CONDO - NÚMERO DE UNIDAD) EN NOMBRE DE (NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR)

Cuando compra una villa o un condominio a través de su cuenta bancaria tailandesa personal, necesita obtén por ti mismo, de tu banco, los formularios necesarios para presentar en el departamento de Tierras que justifiquen el origen extranjero de los fondos y una carta de referencia del banco con los detalles de la propiedad que deseas comprar. Ver FETF / Consejo de Crédito 

¿Puedo abrir una cuenta bancaria en Tailandia?

Sí, puedes, cuando tú compras una propiedad en Tailandia para hacerlo simple. Es cierto que por razones de seguridad, abrir una cuenta bancaria en Tailandia para un no residente está volviéndose más difícil. Confía, en la mayoría de los casos, con algunos grandes bancos locales, tú podrás y tendrás derecho a abrir una cuenta bancaria si puedes justificar que tú posees, o poseerás pronto una propiedad en Tailandia. El siguiente conjunto de documentos debe presentarse al banco:

Contrato de compra y venta firmado por el desarrollador y el comprador.

Recibos oficiales del desarrollador.

Pasaporte del comprador original con sello de última llegada de inmigración.

Depósito mínimo. (Algunos miles de THB)

Tienes una cuenta bancaria tailandesa, una tarjeta de débito y acceso a las aplicaciones bancarias, lo que te permite pagar o retirar dinero en cualquier lugar de Tailandia. Keller Henson está siempre feliz de ayudarte a abrir una cuenta bancaria en algunos bancos amigables con extranjeros.

2.3 ¿Puedo comprar una propiedad con criptomonedas en Tailandia?

Tailandia no apoya las criptomonedas como moneda extranjera en cuanto a la propiedad extranjera. Sin embargo, con la ayuda de un corredor asociado a un banco tailandés , para emitir el formulario FET, es posible que puedas comprar una villa o un apartamento con un pago realizado con criptomonedas.. Ver FETF / Consejo de Crédito.

Keller Henson puede ayudarte y guiarte si quieres comprar una propiedad en cripto, la mayoría de las criptomonedas aceptadas son: Bitcoin, Tether y Ethereum, respectivamente: BTC, USDT, ETH

2.4 ¿Cuáles son los términos de pago al comprar una propiedad en Tailandia?

Los términos de pago están a discreción exclusiva del desarrollador de la propiedad o del vendedor individual. Los términos de pago al comprar una propiedad en Tailandia son una parte importante del Contrato de Compra y Venta (SPA), que normalmente consiste en un depósito inicial que actúa como un depósito de reserva, seguido por un pago total o en cuotas según los cronogramas o el progreso de la construcción. 

2.41 Depósitos

Los depósitos son tarifas de reserva para reservar una villa o un apartamento en Tailandia durante un período determinado, en promedio de 3 a 5 semanas, por lo que hay suficiente tiempo para que las partes acuerden y firmen el contrato de compra y venta. Los depósitos realizados son muy raramente reembolsable. La cantidad del depósito depende del precio final de la propiedad, pero en promedio oscila entre 50.000 y 250.000 THB. 

2.42 Primer pago inicial y cuotas (aplicable para propiedades en construcción) 

Una vez firmado el Acuerdo de Venta y Compra, el primer pago inicial se realizará según el cronograma, y puede representar 35% o más del precio total de la propiedad. Los otros pagos se realizan según los cronogramas acordados o según el progreso específico de la construcción: preparación del terreno, pilotes, inicio de la estructura de concreto, finalización de la estructura, registro en el departamento de tierras y entrega. El desarrollador de la propiedad suele emitir informes mensuales sobre el progreso de las obras y los pasos del progreso de la construcción son contractuales.

2.43 Último pago y transferencia de propiedad

Legalmente en Tailandia, una propiedad debe ser transferida oficialmente a un nuevo propietario en el departamento de tierras solo cuando la propiedad haya sido totalmente pagada. Cuando compras una villa nueva o un nuevo condominio, el último pago al desarrollador de la propiedad te permite, siempre que hayas pagado todas las demás tarifas con anticipación, obtener el registro de tu propiedad en el departamento de tierras. Ver todas las tarifas adicionales explicadas

Cuando compras una propiedad usada a un particular, debes preparar con anticipación, el día de la cita en el departamento de tierras, un cheque endosado desde tu banco tailandés al nombre del vendedor por la cantidad de la propiedad menos el depósito. Este cheque será guardado en el departamento de tierras como evidencia del pago para procesar con el registro oficial - transferencia de propiedad de la propiedad.

2.5 Registro / transferencia de propiedad en el departamento de tierras

Cada propiedad inmobiliaria en Tailandia debe estar registrada debidamente en el departamento de tierras, y las tarifas de transferencia deben ser pagadas en el departamento de tierras al momento del registro / transferencia. Este es el último y más importante paso que asegura que tu propiedad esté oficialmente en los registros, y que seas compliant con impuestos en Tailandia.

En Tailandia, las propiedades tienen un pequeño libro llamado “Tabian Baan” - de color amarillo para extranjeros, que registra a los propietarios de la propiedad. Este es el documento que obtienes en el departamento de tierras después de registrar correctamente tu propiedad. Si has comprado un condominio en términos de propiedad libre, también recibirás una escritura original donde tu nombre aparece en tailandés, también conocida como “chanote”. Estos 2 documentos, la escritura y el “Tabian baan” en Tailandia, son pruebas definitivas de tu propiedad y podrían ser necesarias para otras tareas administrativas o incluso para propósitos de visa. Ver Escritura de propiedad / Chanote, Ver tarifas de transferencia, Ver Impuestos sobre bienes raíces

2.6 TARIFAS ADICIONALES explicadas cuando compras una propiedad en Tailandia 

Todas las demás tarifas adicionales explicadas: al comprar una propiedad en Tailandia : tarifas de CAM, fondos de reserva, instalación de medidores de electricidad / agua

CAM tarifas significan Mantenimiento de Áreas Comunes y son las tarifas de mantenimiento para las áreas comunes de la propiedad, como la piscina, el gimnasio, el jardín, los ascensores, etc. Las tarifas CAM se calculan por área superficial propiedad en base mensual y en la mayoría de los casos se pagan con un año de antelación en un pago único o doble. Las tarifas CAM oscilan entre 40 a 160 THB por m² mensuales.

El fondo de reserva es un pago único realizado por los propietarios para una nueva propiedad SOLO. El presupuesto es responsabilidad de la entidad legal del condominio, que lo utiliza para gastos imprevistos fuera de los costos presupuestados de la propiedad. Básicamente, el fondo de reserva es un fondo de reserva gestionado por el condominio, para trabajos estructurales importantes como el techo, las aceras o los ascensores. Este fondo es diferente de la CAM, que se utiliza para el funcionamiento diario del complejo. El fondo de reserva puede representar desde 500 a 1500 THB por m²

Tarifas de instalación eléctrica y de agua cubren la instalación de medidores para su uso personal en nuestra propiedad y son un pago único, en total alrededor de 20.000 THB en promedio.

3. Antes de comprar una propiedad en Tailandia!

3.1 Debida diligencia de la propiedad

En Keller Henson, todas las propiedades inmobiliarias listadas en el sitio web han pasado previamente por un proceso interno de debida diligencia. Algunas verificaciones de seguridad que desea realizar antes de comprar cualquier propiedad en Tailandia. El proceso de debida diligencia analiza el perfil, reputación, estabilidad financiera, registros históricos del desarrollador de la propiedad, el estado del proyecto de construcción y permisos ambientales, y por supuesto, quién finalmente posee la tierra. Tristemente Tailandia es escenario de bloques de concreto de autopistas elevadas nunca terminadas o esqueletos de rascacielos en Bangkok, y esto exige extrema precaución al comprar una casa o apartamento en Tailandia, como recordatorio, que este primer trabajo de debida diligencia es muy serio. Nuestro equipo de profesionales inmobiliarios está disponible para apoyarle, realizando el trabajo de debida diligencia de antemano, y ayudándole a comprender e identificar las mejores opciones de compra evitando cláusulas de riesgo a largo plazo en el camino. 

3.2 La autorización EIA 

Cualquier desarrollo inmobiliario en Tailandia debe cumplir con la Ley Ambiental e Industrial - La autorización EIA - Esta ley permite regular y aceptar los planes de construcción y arquitectura antes de la construcción. La autorización EIA es obligatoria como parte de los anexos del Contrato de Venta y Compra.

3.3 El permiso de construcción

El permiso de construcción como indica su nombre claramente, demuestra que la construcción está permitida. Se emite por la autoridad local y debe formar parte de los anexos del Contrato de Venta y Compra.

3.4 El Acta de Propiedad

También conocido como una "chanote", el título de propiedad indica quién es el propietario de la tierra sobre la que se construye su propiedad. Proporciona información crucial, por ejemplo, si la tierra está hipotecada al banco. Al comprar una casa, villa o apartamento, es preferible y recomendable que el desarrollador inmobiliario también sea el propietario de la tierra en el título de propiedad. Una copia del título de propiedad debe formar parte de los anexos del Acuerdo de Venta y Compra.

3.5 Documentos legales de la empresa del desarrollador

También conocido como un juramento, este es un documento oficial de registro de la empresa. Contiene la información más importante, como el número de identificación de la empresa, el capital de la empresa. También contiene otra información legal, como la dirección de la empresa, el firmante autorizado, los nombres de los directores. Esto le permite verificar el estado y el cumplimiento de las leyes tailandesas por parte del desarrollador inmobiliario. Debe formar parte de los anexos del Acuerdo de Venta y Compra.

3.6 Copia de identificación del (s) director (es)

Este es un medio para asegurarse de que el nombre en el documento de registro de la empresa (juramento) coincida con el nombre en el documento de identificación proporcionado. La identificación del director debe formar parte de los anexos del Acuerdo de Venta y Compra.

¿No está seguro por dónde empezar? Keller Henson está aquí para ayudarle en cada paso del camino. Como especialistas en bienes raíces, hacemos todo el trabajo de debida diligencia por usted, asegurando una inversión segura y segura en bienes raíces en Tailandia.

esquina inferior derecha o envíenos un correo electrónico

4. Lista de verificación de documentos al comprar una propiedad en Tailandia

El trabajo de debida diligencia de la propiedad se realiza, a continuación, una lista de verificación de documentos que necesitará tener en mano o revisar en algún momento cuando compre una villa o un apartamento en Tailandia. 

4.1 La Cotización

La cotización precede al Acuerdo de Venta y Compra y permanece una parte integral del proceso de compra ya que resume las condiciones iniciales de la compra de la propiedad, incluyendo la cantidad del depósito, el precio total de la propiedad, las condiciones de propiedad, descuentos si los hay, número de unidad, área superficial, etc. Se puede emitir y firmar un acuerdo de reserva, reconociendo la recepción del primer depósito. La cotización termina formando parte de los anexos del Acuerdo de Venta y Compra.

4.2 El Acuerdo de Venta y Compra (SPA)

Este es el contrato oficial entre el Comprador y el Vendedor, el SPA prevalece sobre la cotización si los términos difieren. El SPA puede estar en inglés, regido por las leyes tailandesas aplicables. Asistencia de un abogado o notario público es no obligatorio en Tailandia, sin embargo, puedes revisarlo posiblemente junto con un abogado que contrates. Cada página debe ser firmada por ambas partes. Keller Henson está más que encantado de ayudarte y revisar para ti los puntos clave de tu SPA cuando compres una villa o un apartamento.

Al comprar una propiedad a plazo, y para proteger tus intereses futuros, la participación del Vendedor en una fecha de finalización y fecha de entrega debe especificarse en el SPA, junto con una cláusula de penalización en caso de retraso. Lo mismo ocurre con los pagos en cuotas del Comprador durante el período de construcción, sujetos a penalizaciones en caso de pagos fuera de los horarios acordados.

El SPA debe incluir en los anexos todos los certificados de debido diligencia relacionados con el medio ambiente, permisos de construcción, información legal sobre el Vendedor, así como información específica sobre la propiedad comprada mediante SPA, unidad: copia de todas las páginas de los títulos de propiedad, y otros. 

4.3 El Recibo Oficial (s)

El desarrollador inmobiliario emitirá un recibo en cualquier momento que transfieras dinero, desde el depósito hasta el pago final. Puedes solicitar cuando se realice un pago para obtener una copia del recibo oficial del banco. Estos recibos bancarios oficiales te permiten ver la tasa de cambio aplicable en THB de la cuenta beneficiaria en Tailandia.

4.4 La Nota de Crédito / FETF

Para cada transferencia de fondos a un banco tailandés, el banco beneficiario tailandés emite una documentación de notificación de crédito que demuestra el origen y la cantidad pagada. Al comprar una propiedad en Tailandia, un extranjero debe demostrar que los fondos provienen del extranjero en una moneda extranjera. Para demostrarlo, el banco tailandés que recibió y cambió los fondos a THB debe emitir una notificación de crédito o una forma de transacción de cambio extranjero (FET o FETF) dependiendo de la cantidad total.

El documento FETF lleva 2 nombres, el nombre del remitente de los fondos desde el extranjero y el nombre del receptor de los fondos. Es obligatorio que uno de esos 2 nombres (remitente o receptor) sea el comprador. La descripción de la transferencia también debe indicar claramente el nombre de la propiedad y la unidad de condominio que se va a comprar:

INSTRUCCIONES

PARA COMPRAR (NOMBRE DE LA PROPIEDAD O CONDO - NÚMERO DE UNIDAD EN NOMBRE DE (NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR)

4.5 La Carta de Garantía Bancaria – Carta de Referencia Bancaria

Normalmente ser emitido al mismo tiempo con la notificación de crédito o FET forma por el banco beneficiario, la carta acompaña la notificación de crédito / formulario FET, compromete la responsabilidad del banco y especifica el nombre del comprador, la cantidad total recibida en moneda extranjera con fechas y sellos para proceder en el departamento de tierras 

4.6 El Acta de Título / Chanote

El acta de título, también conocida como chanote, es la prueba oficial de una propiedad plena de una propiedad o terreno en términos de propiedad libre. En otras palabras, un extranjero obtendrá un acta de título con su nombre en ella ÚNICAMENTE cuando compre un condominio en términos de propiedad libre.

El acta de título consta de 2 originales, uno con el propietario, otro en el departamento de tierras, ambos originales son necesarios para realizar cualquier cambio - transferencia de propiedad.

El chanote da detalles y un plano de la propiedad / unidad de condominio / terreno, junto con otra información relevante crucial: área total, piso, etc…

El acta de título - chanote podría ser solicitado para fines administrativos en Tailandia junto con el Tabian Baan, el folleto de la propiedad.

4.7 El Libro de Registro de la Casa - "Tabien Baan"

En Tailandia, cada propiedad viene acompañada con "libro de registro de la casa", que puedes imaginar como un pasaporte para la propiedad.
Sólo hay 1 propiedad en el libro de registro de la casa. El propietario lo posee, si eres el propietario absoluto en términos de propiedad libre de tu propiedad en Tailandia, podrías tenerlo en tus manos.

El libro de registro de la casa suele ser azul, será amarillo si el propietario registrado es un extranjero. Si eres el arrendador de tu propiedad en un acuerdo de arrendamiento a largo plazo, es posible que no tengas el Tabien baan en tus manos.

Tener una propiedad registrada en el libro de registro de la casa te permitirá pagar tarifas más bajas de impuesto sobre sellos en caso de que vendas tu propiedad dentro de los 5 primeros años.

4.8 El contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento tiene una duración máxima de 30 años por ley, renovable hasta dos veces. Un contrato de arrendamiento debe registrarse en el departamento de tierras. 

Sólo cuando compres una propiedad en términos de propiedad libre con una propiedad plena, recibirás un acta de título con tu nombre en ella, cuando compres una propiedad en términos de arrendamiento, el contrato de arrendamiento o contrato de arrendamiento - y sus condiciones - entre el Arrendador y el Arrendatario (tú) establecerán las cláusulas aplicables durante el período del arrendamiento, incluyendo las condiciones de renovación, la venta y la transferencia del arrendamiento, compensaciones, impuestos que debe soportar cada parte, etc., todos estos detalles deben formar parte del contrato de arrendamiento. Se recomienda, pero no es obligatorio, contratar a un abogado para revisar los términos del contrato de arrendamiento para asegurarte de que proteja tus intereses.

5. Impuestos sobre bienes raíces en Tailandia

5.1 Tarifas de venta y reventa de propiedades.

PROPIEDAD EN FEE SIMPLE 

Tarifa de transferencia: 2% del valor de tasación para propiedad en fee simple 

Impuesto de retención: 1% para empresas / hasta 3% para individuos del precio real de venta

Impuesto de sello: 0.5% del valor de tasación

Impuesto especial a la actividad comercial: 3.3% (si aplica) si la propiedad se vende dentro de los 5 años - aplicable para propiedades nuevas

PROPIEDAD EN LEASEHOLD 

Tarifa de transferencia: 1% del valor de tasación para propiedad en leasehold

Impuesto de sello: 0.1% del valor de tasación

Impuesto especial a la actividad comercial: 3.3% (si aplica) si la propiedad se vende dentro de los 5 años - aplicable para propiedades nuevas

Solo las tarifas de transferencia son responsabilidad del comprador, y es una práctica habitual, pero no garantizada, que esas tarifas de transferencia se compartan equitativamente entre comprador y vendedor, dependiendo de las condiciones. Todos los demás cargos son responsabilidad del Vendedor. En la práctica, cuando compra una propiedad en Tailandia, podría terminar pagando solo el 1% de tarifas de transferencia o el 0.50% en el departamento de tierras, dependiendo de las condiciones establecidas sobre las tarifas de transferencia en el Contrato de Compra y Venta.

5.2 Bajo esquema de impuestos sobre propiedades en Tailandia

Tailandia es no libre de "impuesto sobre propiedades" como puede existir en otros países, pero los montos de impuestos son muy bajos en comparación. Dependiendo del tipo de propiedad que posea en Tailandia, para uso residencial, el "impuesto sobre tierras y edificios nuevos" comienza desde tan bajo como 0.02% y está limitado al máximo de 0.3% del valor tasado de la propiedad, anualmente.

Todos los impuestos y tarifas relacionados con la propiedad en Tailandia deben pagarse en el Departamento de Tierras en el momento de la registración o transferencia de la propiedad / arrendamiento.   Vea el acuerdo doble de impuestos oficial por país

5.3 Impuesto sobre ingresos personales en Tailandia

Aunque el impuesto sobre propiedades es bajo, usted está sujeto a impuestos sobre los ingresos alquilados generados por su propiedad, si los hay. Los ingresos por alquiler formarán parte de su esquema de declaración de impuesto sobre ingresos personales con tasas aplicables calculadas de la siguiente manera si tiene un Número de Identificación Fiscal en Tailandia.

Tarifa plana del 15% sin Número de Identificación Fiscal para extranjeros, es posible declarar y solicitar un reembolso posterior en la Dirección de Impuestos. 

6. Opciones de financiación

Es muy difícil para los extranjeros obtener un préstamo de un banco tailandés para comprar una propiedad en Tailandia. A menos que seas un residente a largo plazo y puedas justificar un ingreso regular en Tailandia, no será posible para ti obtener un préstamo. Incluso si obtienes un préstamo, es posible que debas cumplir con las políticas de propiedad extranjera.

Consulta más en el artículo y descubre cómo obtener un préstamo de un banco tailandés para extranjeros

Banco tailandés: no es posible para propiedades OFF PLAN que aún no están registradas - los acuerdos de préstamo tailandeses son raros.

Tu banco local, que a menudo está sujeto a ciertas condiciones, como un pago inicial y prueba de ingresos.

Solicita un préstamo de un banco extranjero en Tailandia, si se cumplen ciertas condiciones.

7. Opciones de visa cuando compras una casa en Tailandia

Comprar una propiedad en Tailandia y obtener una visa para permanecer en Tailandia en tu propiedad son asuntos separados. Antes de septiembre de 2023, algunos paquetes de Visa Elite permitían la estancia en la visa con una inversión mínima en propiedad. Estas ofertas ya no están disponibles y si deseas permanecer en Tailandia en tu propiedad por un período prolongado, tendrás que pasar por los procesos regulares de solicitud de visa, de lo contrario, los programas de Visa Elite están disponibles para quienes desean permanecer por un período más largo en el país o simplemente desean servicios de inmigración especiales durante unos años. A continuación, los 4 programas de membresía de Visa Elite de Tailandia actualizados en octubre de 2023: Ponte en contacto con nosotros si estás interesado en la Visa Elite - y consulta nuestra página con todas las opciones de membresía de visa : aquí

Visa de Privilegios de Tailandia - Membresía de Oro – 5 años – 900.000 THB
Visa de Privilegios de Tailandia - Membresía de Plata – 10 años – 1.500.000 THB
Visa de Privilegios de Tailandia - Membresía de Diamante - 15 años – 2.500.000 THB
Visa de Privilegios de Tailandia - Membresía Reserva – 20 años – 5.000.000 THB

Combina la compra de una propiedad en Tailandia y la membresía de visa

Varios desarrolladores de propiedades en Tailandia ofrecen beneficios de residencia a través de los programas de Visa de Largo Plazo Thailand Privilege. Estas propiedades típicamente requieren una cantidad mínima de inversión para calificar para los beneficios de la visa. Al invertir en estas propiedades elegibles, los inversores no solo obtienen un activo valioso sino que también disfrutan de la ventaja adicional de residencia a largo plazo en Tailandia Algunos desarrolladores entienden la necesidad de los futuros propietarios de resolver su visa para su familia y por eso ofrecen excepcionales visas Thailand Privilege, Ex Privilege Visa 5 años gratuitos al comprar una propiedad en Montazure Gallery en Kamala.

Preguntas frecuentes 

------------------------------------------------------------ AVISO LEGAL -----------------------------------------------------------

Toda la información relacionada con la compra de una propiedad en Tailandia es solo orientativa. Algunos de los temas planteados, como las leyes de bienes raíces y la tributación, pueden requerir asesoramiento experto y un estudio más detallado y personalizado. Este artículo se ha preparado con buena fe, con información útil para quien pretende comprar una propiedad en Tailandia, lo más precisa posible. Keller Henson no puede ser responsable de malentendidos, cambios o información inexacta.