Investimento no mercado imobiliário da Tailândia 101

Investir em imóveis é um dos investimentos mais seguros e fáceis que se pode fazer. Seja você um indivíduo privadoou um fundo de hedge, possuir imóveis é uma estratégia sólida, pois seu valor tende — se não logicamente, ao menos na prática — a valorizar ao longo dos anos. O investimento imobiliário oferece, portanto, no mínimo, uma proteção contra a inflação e, no máximo, um excelente ativo de longo prazo.

1. Por que e como investir em imóveis tailandeses?

As altas taxas de juros sobre empréstimos imobiliários nos Estados Unidos e na Europa estão atualmente reduzindo o acesso da classe média ao mercado imobiliário, tornando mais difícil investir e proteger ativos líquidos da inflação pós-Covid, aparentemente interminável. Nesse contexto, a Tailândia, reconhecida por sua robusta indústria do turismo, surge como uma alternativa de investimento lucrativa e mais acessível aos mercados imobiliários norte-americano ou europeu. De fato, muitos visitantes pela primeira vez na Tailândia descobrem as atraentes oportunidades de investimento imobiliário disponíveis, que frequentemente combinam lazer.

Investir em um imóvel na Tailândia pode ser um investimento completo, que gera renda passiva, exige pouca atenção e oferece o uso gratuito do imóvel quando você passa um tempo na Tailândia, além de outros benefícios e descontos. O ambiente econômico estável da Tailândia, suas infraestruturas de qualidade, sua próspera indústria do turismo e suas políticas favoráveis a estrangeiros garantem altos rendimentos locatícios e uma valorização justa. Invista em imóveis tailandeses e alcance seus ambiciosos objetivos financeiros. Vamos explorar juntos o espectro de opções de investimento imobiliário com Keller Henson, agente imobiliário especializado em novos mercados e investimentos imobiliários; obtenha nossas análises profissionais, melhores práticas e recomendações neste guia.

Atratividade da Tailândia — Qualidade de vida:

A Tailândia apresenta crescimento estável do PIB e uma economia resiliente. Além de infraestruturas de qualidade, a Tailândia oferece excelentes serviços de saúde, hospitais e instalações médicas de renome, bem como hospitais e instalações médicas de renome, além de escolas internacionais. A Tailândia é, portanto, um local ideal que atrai estrangeiros em geral, bem como estrangeiros interessados em investir em imóveis, buscando retornos de capital e um ambiente de vida confortável.

Altos retornos locatícios — Turismo:

A próspera indústria do turismo da Tailândia é um grande impulsionador dos investimentos imobiliários. De fato, o país recebe anualmente milhões de visitantes internacionais, contribuindo para uma demanda cada vez maior por imóveis para locação. Isso garante rendimentos locatícios substanciais nas áreas turísticas. Essa vibrante indústria do turismo oferece aos investidores oportunidades de capitalizar sobre ela, por meio de ofertas prontas de investimento imobiliário de grupos hoteleiros internacionais, como a Wyndham, Radisson, Accor, etc...

Tendências do valor do imóvel:

O mercado imobiliário da Tailândia demonstrou crescimento consistente ao longo dos anos. Regionalmente, áreas populares como Phuket e Pattaya apresentam tendências únicas que superam a média nacional. Em Phuket, especialmente em áreas como Bang Tao, os preços dos imóveis por metro quadrado vêm aumentando devido à alta demanda por villas de luxo e imóveis à beira-mar. Da mesma forma, Pattaya, particularmente em áreas como Jomtien, tem experimentado um desenvolvimento significativo, atraindo tanto investidores locais quanto internacionais. Essas áreas oferecem uma mistura de imóveis acessíveis e de luxo, atendendo a diversas preferências de investimento e orçamentos.

Para obter informações mais detalhadas, você pode consultar as estatísticas do Banco da Tailândia e as análises do índice de preços imobiliários.

Vários imóveis à venda na Tailândia

A Tailândia oferece uma ampla gama de imóveis para todos os orçamentos, desde menos de um milhão de THB (menos de 27.000 EUR ou 29.000 USD) para um estúdio em condomínio, até propriedades ultra-luxuosas avaliadas em centenas de milhões de THB (vários milhões de EUR ou USD), incluindo villas à beira-mar e residências de alto padrão em Bangkok. Consulte o portfólio de imóveis da Keller Henson na Tailândia, com mais de 1.000 imóveis à venda.

2. ROI – Retorno sobre o Investimento na Tailândia

A Tailândia oferece diversas oportunidades de investimento, desde grupos hoteleiros e compras em pré-lançamento até a busca por valorização de capital a longo prazo ou aluguéis de curto e longo prazos geridos diretamente pelo investidor, por meio do Airbnb. Um investimento imobiliário envolve seus próprios riscos, benefícios e retornos esperados (ROI). Investir no mercado imobiliário tailandês pode gerar retornos significativos, em média entre 5% e mais de 10% ao ano. Esse valor não leva em conta a possível valorização do imóvel por metro quadrado nem outros benefícios.

Seu ROI na Tailândia pode ser antecipado com precisão em alguns casos, dependendo do investimento e do programa de locação, se houver, oferecido por grupos hoteleiros ou condomínios, conforme os termos e condições — seja o retorno garantido a uma taxa fixa, apenas projetado, agrupado, redistribuído ou calculado com base na receita bruta ou líquida, etc. Além disso, impostos na Tailândia incidem sobre sua receita de locação, tornando essencial que os investidores compreendam essas variáveis e antecipem os valores líquidos do ROI. Vamos explorar as diferentes estruturas de investimento e possibilidades na Tailândia. Torne-se proprietário de um quarto de hotel ou de uma residência secundária na Tailândia com benefícios, ao participar de um programa de locação, obter retornos anuais e desfrutar de tempo livre em sua unidade todos os anos.

Investir em imóveis na Tailândia: quais são as estruturas de propriedade?

Propriedade fracionada:

Propriedade fracionada é um modelo de investimento puro que envolve um acordo entre você e uma empresa de gestão hoteleira. Você possui apenas uma fração do imóvel, e essa fração não é registrada em seu nome no Departamento de Terras. Em vez disso, a empresa gestora remunera você com retornos anuais a uma taxa pré-definida, que podem ser garantidos ou variáveis com base no plano de investimento. À medida que você permanece no programa de investimento, seu fator de investimento aumenta, oferecendo retornos progressivamente maiores, potencialmente até 30 anos. Essa estrutura representa um ponto de entrada acessível para investimentos imobiliários, com potencial para ganhos significativos a longo prazo, mas não garante, de forma alguma, a propriedade plena e devidamente registrada no Departamento de Terras.

Propriedade por arrendamento (leasehold):

Propriedade por arrendamento (leasehold) permite que estrangeiros arrendem um imóvel na Tailândia por 30 anos, podendo o contrato ser renovado até duas vezes. Os termos de leasehold constituem uma estrutura de propriedade comum na Tailândia para estrangeiros, que, por lei, não podem adquirir integralmente um imóvel. Trata-se de um arrendamento de longo prazo que substitui a propriedade plena. Grupos internacionais de hospitalidade, como Wyndham, Radisson, Hilton, Intercontinental, Accor, Melia e outros oferecem essa propriedade por arrendamento (leasehold) a indivíduos interessados em investir na Tailândia em seus hotéis, em troca de retornos sobre o investimento e outros privilégios. Diferentemente da propriedade fracionada, os contratos de leasehold são registrados no Departamento de Terras, proporcionando maior segurança. Além disso, os termos de leasehold têm taxas totais de registro mais baixas, apenas 1,1% total, tornando-o uma solução economicamente viável para registrar uma propriedade na Tailândia como arrendatário de longo prazo, uma alternativa mais econômica à propriedade plena.

Propriedade em Regime de Propriedade Plena:

Propriedade em regime de propriedade plena permite que estrangeiros possuam um imóvel integralmente em seu próprio nome, oferecendo maior segurança quanto à sucessão hereditária e proteção contra possíveis inadimplências do locador, comparado aos contratos de arrendamento. Isso é viabilizado pela Lei dos Condomínios na Tailândia, dentro da Cota para Estrangeiros, que não pode exceder 49% da área total do imóvel. Apenas algumas ofertas de investimento de grupos hoteleiros incluem termos de propriedade plena, exigindo uma licença adicional de condomínio além da licença hoteleira. A propriedade plena está frequentemente disponível em residências de uso misto. As taxas totais de registro de um imóvel em regime de propriedade plena no Departamento de Terras são de 6,3%.

Invista ainda hoje na Tailândia em um quarto de hotel, uma residência, um condomínio, ou uma vila como estrangeiro, sob regimes de propriedade fracionada, arrendamento ou propriedade plena, conforme descrito acima. Desfrute de renda passiva depositada diretamente em sua conta bancária tailandesa por meio dos programas de locação disponíveis para o imóvel. Permite-lhe passar suas férias em sua unidade, maximizando tanto seus objetivos financeiros quanto seu lazer pessoal.

Imóveis para investimento com Programas de Locação

Um programa de locação oferecido por uma empresa de gestão hoteleira ou por uma empresa de gestão de condomínios oferece tranquilidade, poupando-o de tarefas administrativas e da gestão de relacionamento com clientes. Esses programas de locação são projetados para proporcionar aos proprietários uma experiência sem complicações ao mesmo tempo em que garantem um fluxo contínuo de renda locatícia, às vezes assegurando um valor fixo e uma estratégia de saída. Para essas corporações do setor hoteleiro, a parceria com investidores individuais ajuda a mitigar os altos custos associados às taxas de juros bancárias.

Programa de Locação Garantida:

Um programa de locação garantida garante um retorno específico sobre o investimento; a empresa de gestão hoteleira concorda e se compromete a pagar um valor garantido, normalmente variando entre 5% e 8% ao ano. Esse retorno é calculado com base no preço-base do imóvel e é garantido por um período determinado, geralmente de 1 a 10 anos. Ao final do período garantido, o programa pode ser renovado ou convertido em um programa de locação em pool.

Programa de Locação em Pool:

Diferentemente de um programa de aluguel garantido, um programa de aluguel em pool não oferece um retorno fixo; o retorno é projetado em alguns casos, mas não é garantido. Em vez disso, os retornos são baseados na receita total do hotel, sem limite máximo de ganhos. A renda total proveniente do aluguel de todas as unidades é somada e distribuída proporcionalmente entre os proprietários com base nos metros quadrados possuídos, descontada uma parcela destinada à taxa de gestão. Essa estrutura frequentemente resulta em retornos mais altos do que os programas garantidos, pois reflete o desempenho real do hotel e assegura uma receita mínima, independentemente de sua unidade estar totalmente alugada, parcialmente alugada ou não alugada.

Navegar por imóveis com programa de aluguel garantido

IMÓVEIS EM DESTAQUE COM PROGRAMAS DE ALUGUEL

Pagamento dos retornos de aluguel

Os retornos são geralmente pagos anualmente e localmente na Tailândia pela empresa gestora. Aplicam-se impostos; a Keller Henson pode auxiliar na abertura de conta bancária e em outros registros de ID fiscal, na declaração de impostos, etc.

Benefícios do Programa de Aluguel

Investir em um imóvel na Tailândia com um programa de aluguel geralmente inclui tempo livre para uso pessoal e outros privilégios, benefícios e, possivelmente, opções de saída do investimento.

Tempo livre

Os programas de aluguel oferecem um determinado número de dias por ano para você ou seus familiares aproveitarem seu imóvel, geralmente cerca de 30 dias, com variações entre baixa e alta temporada. Alguns programas oferecem “pontos”, sendo que uma noite equivale a um ou mais pontos, dependendo da temporada. O programa em pool é mais flexível, permitindo um uso pessoal estendido, embora isso possa impactar seus retornos com base nos dias adicionais utilizados fora do pool de aluguel.

Outros benefícios

Descontos globais na rede de diversas marcas hoteleiras — descontos em compras, vouchers em clínicas, complexos esportivos etc.  

Opção de recompra 

Alguns programas de investimento oferecem aos seus investidores uma opção de recompra. Isso soa como uma estratégia de saída, ou seja, você recebe uma carta de intenção garantindo que o desenvolvedor adquirirá novamente o imóvel após certo período, normalmente após 5 anos, (para evitar a incidência do imposto SBT sobre revendas realizadas em menos de 5 anos). A opção de recompra pode ou não considerar a valorização da unidade nesse mesmo período, bem como pode ou não garantir a recompra pelo valor integral inicial ou superior. 

Alugue seu imóvel na Tailândia

Investir em um imóvel na Tailândia e gerenciar os aluguéis de forma independente ou por meio de terceiros oferece flexibilidade e potencial para retornos mais altos, mas provavelmente exigirá mais atenção e tempo do que os programas de aluguel de hotéis.

Plataformas como Airbnb permitem que você anuncie seu imóvel para locações de curto prazo, o que pode ser altamente lucrativo em destinos turísticos populares. No entanto, é essencial considerar as taxas associadas, como as taxas de agências terceirizadas para serviços de administração de imóveis, que podem variar de 10% a 30% da renda proveniente dos aluguéis. Além disso, certifique-se de cumprir as normas de administração de imóveis e as regulamentações locais relativas às locações de curto prazo, a fim de evitar problemas legais. O Airbnb é apenas tolerado na Tailândia, não sendo oficialmente autorizado por questões relacionadas à licença de hotel. As locações de curto prazo não são aceitas em todos os lugares nem em todos os imóveis na Tailândia. A administração do imóvel pode proibir tais locações em alguns casos: residências com marca registrada, residências de luxo em Bangcoc, etc.

Gerenciar as locações diretamente lhe dá controle total sobre as operações, permitindo potenciais lucros maiores, embora exija mais trabalho na gestão de clientes, manutenção e conformidade com as regulamentações locais. Agências terceirizadas que oferecem serviços de administração de imóveis aliviam essa carga, mas retêm uma parcela substancial da receita proveniente dos aluguéis e, portanto, reduzem seu ROI líquido no final.

Como calcular seu ROI líquido?

Calcular seu retorno sobre o investimento líquido (ROI) é fundamental para compreender a rentabilidade líquida do seu investimento. Abaixo estão alguns fatores essenciais a serem considerados nos cálculos para obter um ROI líquido realista.

Taxas CAM: 

Taxas de Manutenção de Áreas Comuns para espaços compartilhados em condomínios ou complexos residenciais. Essas taxas são expressas em THB por m² por mês. O valor das taxas CAM é variável e depende das instalações comuns disponíveis aos condôminos e dos custos de sua manutenção, por exemplo: piscinas, jardins, áreas de lazer, etc. Normalmente, as taxas CAM devem ser pagas com antecedência de um ano.

Fundo de Reserva: 

Pagamento único, exigido para imóveis novos, expresso em THB por m² — trata-se de um fundo provisionado para futuras reformas ou substituições importantes do edifício. Deve ser pago antes da entrega das chaves.

Imposto de Renda Pessoal Tailandês:

Os rendimentos provenientes dos aluguéis se enquadram no regime de Imposto de Renda Pessoal. Entenda as implicações fiscais relativas à renda proveniente de aluguéis e aos ganhos de capital obtidos com a venda de imóveis. Veja abaixo a tabela de alíquotas aplicáveis caso você possua um CPF tailandês, pois, caso não o tenha, será retido um imposto fixo de 15% sobre os rendimentos.

Regime de Imposto de Renda Pessoa Física na Tailândia

Imposto Especial sobre Negócios: 

Imposto Especial sobre Negócios: 3,3% (se aplicável) caso o imóvel seja vendido dentro de 5 anos – 

Cálculo básico do ROI líquido:

Fórmula: ROI líquido = (Lucro Líquido / Investimento) × 100

Exemplo: Se você adquirir um imóvel por 5 milhões de THB e sua renda anual líquida for de 300.000 THB após deduzir todas as suas despesas, seu ROI líquido será (300.000 / 5.000.000) × 100 = 6%

3. Invista em imóveis em pré-lançamento na Tailândia

Qualquer investidor criterioso disposto a investir em imóveis na Tailândia buscará comprar pelo preço mais baixo. Quanto mais barato poderia ser do que o preço de 'pré-venda'? Pouco, já que esse preço normalmente está muito abaixo do preço médio de mercado. Imóveis off-plan, por definição, são imóveis cuja construção ainda não foi concluída — ou sequer iniciada — ou que estão em fase de planejamento ou construção. Investir em imóveis off-plan na Tailândia oferece diversas vantagens-chave que devem ser consideradas para maximizar os resultados do investimento.

Como apostar na valorização de capital de longo prazo?

Investir em imóveis de alto padrão para valorização de capital de longo prazo envolve uma seleção rigorosa de imóveis com uma combinação de localização estratégica, alta demanda projetada e características desejáveis. Os imóveis off-plan com maior potencial de valorização apresentam marcas reconhecidas e certificações hoteleiras, que agregam valor, garantem ocupação, níveis de desempenho e conformidade com padrões internacionais.

Características-chave, como acesso à praia, acesso à piscina, vista para o mar e outras particularidades especiais, tornam esses imóveis altamente atrativos. Benefícios adicionais, como descontos e serviços exclusivos, aumentam ainda mais seu potencial e lucratividade na revenda. Ao focar em localizações privilegiadas e características desejáveis, os investidores podem esperar uma valorização constante e uma forte demanda, resultando em retornos substanciais de longo prazo.

Vantagens da compra de imóveis off-plan

Preços de pré-venda:

Garanta imóveis por um preço reduzido — preços pré-construção ou pré-venda — gerando economias significativas, de aproximadamente 20 a 30% abaixo do preço de mercado.

Condições de pagamento flexíveis:

Os pagamentos são parcelados conforme o andamento da construção do imóvel ou edifício, facilitando a gestão financeira. Assim, as parcelas podem ser distribuídas ao longo do período de construção, até 2 anos.

Aumento de valor antecipado:

À medida que o projeto se aproxima da conclusão, o preço por metro quadrado tende a subir progressivamente, ajustando-se ao preço de mercado vigente no momento, gerando naturalmente uma valorização de capital entre o início e a conclusão da construção.

Oportunidade de revenda:

Com imóveis off-plan, os investidores podem optar por revender o imóvel — ou, tecnicamente, ceder a terceiros o Contrato de Compra e Venda, mesmo antes da entrega do imóvel e do registro no Departamento de Terras, obtendo potencialmente lucro com a valorização, líquido dos impostos. Essa estratégia permite aos investidores aproveitar as tendências de mercado, adquirindo imóveis por preços vantajosos e beneficiando-se da valorização potencial à medida que o projeto é concluído.

IMÓVEIS OFF-PLAN EM DESTAQUE

4. Imóveis para investimento e benefícios de visto/residência

Comprar um imóvel na Tailândia não concede residência de fato, a Tailândia oferece diversos programas de residência, como o Visto de Longa Duração Thailand Privilege (antigos Vistos Elite). Projetado para atrair indivíduos abastados, oferecendo uma série de benefícios exclusivos. O Visto Thailand Privilege oferece novos níveis de associação, cada um com diferentes períodos de permanência e vantagens associadas, incluindo procedimentos de imigração acelerados, acesso a serviços governamentais de concierge e descontos em resorts de luxo, campos de golfe , etc., etc.

Visão geral do Visto Thailand Privilege e seus benefícios:

• Níveis de associação: O Visto de Longa Duração Thailand Privilege oferece múltiplos níveis, que variam desde um visto de entrada privilegiada de 5 anos até um de 20 anos

• Benefícios: Os membros desfrutam de tratamento VIP nos aeroportos, imigração acelerada, serviços governamentais de concierge, descontos exclusivos e acesso a instalações de lazer e negócios de alto padrão.

• Processo de solicitação: O processo de solicitação é simples, com opções para aplicar individualmente ou em família. A Keller Henson auxilia em todo o processo, garantindo uma experiência tranquila e sem complicações para todos os membros.

Investimento imobiliário com privilégios de visto:

Vários projetos imobiliários de alto padrão na Tailândia oferecem benefícios de residência por meio do programa do Visto de Longa Duração Thailand Privilege. Esses imóveis normalmente exigem um valor mínimo de investimento para se qualificarem aos benefícios do visto. Combine o investimento na Tailândia com os arranjos de visto de forma complementar. Ao investir nesses imóveis elegíveis, os investidores não apenas adquirem um ativo valioso , mas também desfrutam da vantagem adicional de residência de longo prazo na Tailândia, tornando-o uma opção atraente para quem busca tanto oportunidades de investimento quanto um visto para permanecer na Tailândia conforme desejar. 

Entre em contato conosco hoje para obter mais informações sobre privilégios de visto e residência ao investir em imóveis tailandeses

Invista no mercado imobiliário da Tailândia — considerações finais

Investir no mercado imobiliário da Tailândia oferece diversas oportunidades, desde altos retornos e estabilidade econômica até opções variadas de investimento e privilégios residenciais favoráveis. Se você está interessado no potencial de valorização de capital a longo prazo, na atratividade da indústria turística em pleno crescimento da Tailândia ou na estabilidade financeira proporcionada pela infraestrutura robusta do país, há muitas maneiras de alcançar seus objetivos de investimento.

De condomínios acessíveis e oportunidades de propriedade fracionada a luxuosas vilas à beira-mar e imóveis em regime de propriedade plena (freehold), a variedade de opções de investimento garante que haja algo adequado a todos os orçamentos e preferências. O mercado imobiliário tailandês não é apenas uma escolha segura e lucrativa para investimento , mas também oferece o potencial de uma alta qualidade de vida, combinando lazer e crescimento financeiro em um destino privilegiado para visitantes internacionais. Seja você um investidor iniciante ou alguém que busca diversificar sua carteira, o mercado imobiliário da Tailândia representa um investimento atraente com retornos promissores.

Perguntas frequentes sobre imóveis Investimento na Tailândia

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Todas as informações relacionadas à compra de um imóvel na Tailândia são apenas para orientação. Alguns dos temas abordados, como as leis imobiliárias e a tributação, podem exigir orientação especializada e um estudo mais detalhado e individualizado. Este artigo foi elaborado de boa-fé, com informações úteis para quem pretende comprar um imóvel na Tailândia, da forma mais precisa possível. A Keller Henson não pode ser responsabilizada por interpretações equivocadas, alterações ou informações imprecisas.