Investire nel mercato immobiliare della Thailandia 101

Investire nell’immobiliare è uno dei modi più sicuri ed immediati di investire disponibili. Che siate un privato individuoo un hedge fund, possedere immobili rappresenta una strategia solida, poiché il loro valore ha buone probabilità — se non una logica certezza — di apprezzarsi nel corso degli anni. L’investimento immobiliare offre quindi, al minimo, una protezione contro l’inflazione e, al massimo, un eccellente bene patrimoniale a lungo termine.

1. Perché e come investire in proprietà thailandesi?

I tassi d’interesse elevati sui mutui immobiliari negli Stati Uniti e in Europa stanno attualmente riducendo l’accessibilità della classe media al mercato immobiliare, rendendo più difficile investire e proteggere le proprie attività liquide dall’inflazione post-Covid, che sembra non aver fine. In questo contesto, la Thailandia, rinomata per il suo fiorente settore turistico, emerge come un’alternativa di investimento redditizia e più accessibile rispetto ai mercati immobiliari statunitense ed europeo. Infatti, molti visitatori alla prima esperienza in Thailandia scoprono le interessanti opportunità di investimento immobiliare disponibili, che spesso coniugano svago e rendimento.

Investire in una proprietà in Thailandia può costituire un investimento completo, in grado di generare reddito passivo, richiedere minima gestione e offrire l’uso gratuito dell’immobile durante i vostri soggiorni in Thailandia, oltre ad altri vantaggi e sconti. L’ambiente economico stabile della Thailandia, le infrastrutture di qualità, il fiorente settore turistico e le politiche favorevoli agli stranieri garantiscono alti rendimenti locativi e un apprezzamento equo. Investite in proprietà thailandesi per raggiungere obiettivi finanziari ambiziosi. Esploriamo insieme lo spettro delle opzioni di investimento immobiliare con Keller Henson, agente immobiliare specializzato nei nuovi mercati e negli investimenti immobiliari: ottenete le nostre analisi professionali, le migliori pratiche e i consigli in questa guida.

L’attrattiva della Thailandia – Qualità della vita:

La Thailandia vanta una crescita costante del PIL e un’economia resiliente. Oltre a infrastrutture di alta qualità, la Thailandia offre servizi sanitari eccellenti, ospedali e strutture mediche di prim’ordine, nonché ospedali e strutture mediche di rilievo, oltre a scuole internazionali. La Thailandia è pertanto una destinazione ideale che attrae gli stranieri in generale, ma anche coloro che intendono investire in immobili, alla ricerca sia di rendimenti patrimoniali sia di un ambiente di vita confortevole.

Alti rendimenti locativi – Turismo:

Il fiorente settore turistico della Thailandia è un fattore trainante fondamentale per gli investimenti immobiliari. Il paese accoglie infatti milioni di visitatori internazionali ogni anno, contribuendo a una domanda sempre crescente di immobili in affitto. Ciò garantisce rendimenti locativi sostanziali nelle aree turistiche. Questo dinamico settore turistico offre agli investitori numerose opportunità per trarne vantaggio, grazie a offerte di investimento immobiliare chiavi in mano fornite da gruppi alberghieri internazionali, come ad esempio Wyndham, Radisson, Accor, ecc...

Andamento del valore immobiliare:

Il mercato immobiliare della Thailandia ha mostrato una crescita costante negli anni. A livello regionale, aree popolari come Phuket e Pattaya presentano tendenze uniche che superano la media nazionale. A Phuket, in particolare nelle zone come Bang Tao, i prezzi degli immobili al metro quadrato sono in aumento a causa della forte domanda di ville di lusso e immobili fronte mare. Analogamente, Pattaya, soprattutto in zone come Jomtien, ha registrato uno sviluppo significativo, attirando sia investitori locali che internazionali. Queste aree offrono una miscela di proprietà accessibili e di lusso, soddisfacendo preferenze di investimento e budget diversificati.

Per informazioni più dettagliate, è possibile consultare le statistiche della Banca della Thailandia e le analisi sull’indice dei prezzi immobiliari.

Diversi immobili in vendita in Thailandia

La Thailandia offre una vasta gamma di immobili adatti a tutti i budget: si parte da meno di un milione di THB (meno di 27.000 EUR o 29.000 USD) per un monolocale in condominio, fino a proprietà ultra-luxury che raggiungono centinaia di milioni di THB (diversi milioni di EUR o USD), tra cui ville fronte mare e residenze d’alta gamma a Bangkok. Si prega di esplorare il portafoglio immobiliare di Keller Henson in Thailandia, con oltre 1.000 proprietà in vendita.

2. ROI – Rendimento dell’investimento in Thailandia

La Thailandia offre diverse opportunità di investimento, dal settore dell’ospitalità e dagli acquisti in fase di costruzione fino alla ricerca di plusvalenze a lungo termine o di affitti a breve e lungo termine gestiti in autonomia tramite Airbnb. Ogni investimento immobiliare comporta rischi, vantaggi e rendimenti attesi (ROI). Investire nel mercato immobiliare thailandese può generare rendimenti significativi, mediamente compresi tra il 5% e oltre il 10% annuo. Questa cifra non tiene conto dell’eventuale apprezzamento del valore immobiliare al metro quadrato né di altri benefici.

Il tuo ROI in Thailand può essere previsto con precisione in alcuni casi, a seconda dell’investimento e del programma di affitto, se presente, offerto da gruppi alberghieri o da condomini, secondo i termini e le condizioni stabiliti, ovvero se i rendimenti siano garantiti a un tasso fisso oppure semplicemente proiettati, gestiti in forma collettiva, ridistribuiti e calcolati sulla base dei ricavi lordi o netti, ecc. Inoltre, in Thailandia si applicano tasse sui ricavi derivanti dall’affitto, rendendo essenziale per gli investitori comprendere tali variabili e prevedere con accuratezza i valori del ROI netto. Esploriamo insieme le diverse strutture di investimento e le opportunità disponibili in Thailandia. Diventa proprietario di una stanza d’albergo o di una residenza secondaria in Thailandia con vantaggi, partecipando a un programma di affitto, ottenendo rendimenti annuali e godendo di periodi gratuiti di utilizzo della tua unità ogni anno.

Investire in proprietà in Thailandia: quali sono le forme di proprietà?

Proprietà frazionata:

La proprietà frazionata è un modello di investimento puramente finanziario che prevede un accordo tra te e una società di gestione alberghiera. Tu possiedi soltanto una quota frazionaria dell’immobile, quota che non viene registrata a tuo nome presso il Dipartimento del Territorio. Al suo posto, la società gestrice ti corrisponde rendimenti annuali a un tasso predeterminato, che possono essere garantiti o variabili in base al piano di investimento scelto. Permanendo nel programma di investimento, il tuo fattore di investimento aumenta progressivamente, offrendo rendimenti sempre più elevati, potenzialmente fino a 30 anni. Questa struttura rappresenta un punto di accesso agevole all’investimento immobiliare, con la possibilità di significativi guadagni a lungo termine, ma non garantisce pienamente la proprietà completa e regolarmente registrata presso il Dipartimento del Territorio.

Proprietà in locazione (leasehold):

La proprietà in locazione (leasehold) consente agli stranieri di affittare una proprietà in Thailandia per 30 anni, con possibilità di rinnovo fino a due volte. I contratti di leasehold costituiscono una forma comune di proprietà in Thailandia per gli stranieri, che per legge non possono acquistare la proprietà in forma piena. Si tratta di un affitto a lungo termine che sostituisce la proprietà diretta. Gruppi internazionali dell’ospitalità come Wyndham, Radisson, Hilton, Intercontinental, Accor, Melia e altri offrono questa forma di proprietà in locazione (leasehold) a individui interessati a investire in Thailandia nei loro hotel, in cambio di rendimenti sull’investimento e altri privilegi. A differenza della proprietà frazionata, i contratti di leasehold sono registrati presso il Dipartimento del Territorio, offrendo maggiore sicurezza. Inoltre, i costi complessivi di registrazione per il leasehold sono inferiori, pari soltanto all’ 1,1% totale, rendendolo una soluzione economicamente vantaggiosa per registrare un immobile in Thailandia come conduttore a lungo termine, un’alternativa più economica rispetto alla proprietà assoluta.

Proprietà in piena proprietà:

La proprietà in piena proprietà consente agli stranieri di possedere un immobile integralmente a proprio nome, offrendo una maggiore sicurezza per quanto riguarda l’ ereditarietà e la protezione contro eventuali inadempienze del locatore rispetto ai contratti di locazione. Ciò è reso possibile dalla "Legge sui Condomini" della Thailandia, nell’ambito della quota riservata agli stranieri, che non può superare il 49% della superficie totale dell’immobile. Solo alcune offerte di investimento provenienti da gruppi alberghieri prevedono condizioni di proprietà in piena proprietà, richiedendo una licenza aggiuntiva per condominio oltre alla licenza alberghiera. La proprietà in piena proprietà è spesso disponibile negli immobili residenziali multifunzionali. Le spese totali di registrazione presso il Dipartimento delle Terre per un immobile in piena proprietà ammontano al 6,3%.

Investi già oggi in Thailandia in una stanza d’albergo, una residenza, un condominio, o una villa come straniero, scegliendo tra proprietà frazionata, in locazione o in piena proprietà, come descritto sopra. Goditi un reddito passivo accreditato direttamente sul tuo conto bancario thailandese grazie ai programmi di affitto disponibili per l’immobile. Ti permette di trascorrere le tue vacanze nel tuo stesso appartamento, massimizzando sia gli obiettivi finanziari sia il tempo libero personale.

Immobili destinati all’investimento con programmi di affitto

Un programma di affitto gestito da una società di gestione alberghiera o da una società di gestione condominiale offre tranquillità, liberandoti da incombenze amministrative e dalla gestione dei rapporti con gli ospiti. Questi programmi sono progettati per garantire ai proprietari un’ esperienza senza pensieri , assicurando al contempo un flusso costante di reddito da affitto, talvolta con la garanzia di un importo fisso e di una strategia di uscita. Per queste aziende del settore dell’ospitalità, collaborare con singoli investitori contribuisce a mitigare i costi elevati legati ai tassi di interesse bancari.

Programma di affitto garantito:

Un programma di affitto garantito garantisce un rendimento specifico sull’investimento: la società di gestione alberghiera si impegna a versare un importo garantito, solitamente compreso tra il 5% e l’8% annuo. Questo rendimento è calcolato in base al prezzo base dell’immobile ed è garantito per un periodo stabilito, solitamente 1–10 anni. Al termine del periodo garantito, il programma può essere rinnovato oppure trasformato in un programma di affitto collettivo.

Programma di affitto collettivo:

A differenza di un programma di affitto garantito, un programma di affitto condiviso non offre un rendimento fisso; in alcuni casi il rendimento è proiettato, ma non è garantito. Invece, i rendimenti si basano sui ricavi complessivi dell’hotel, senza alcun tetto massimo sugli utili. Il reddito totale derivante dall’affitto di tutti gli appartamenti viene aggregato e distribuito proporzionalmente tra i proprietari in base ai metri quadrati posseduti, detratta la quota destinata alla commissione di gestione. Questa struttura spesso genera rendimenti più elevati rispetto ai programmi garantiti, poiché riflette le effettive performance dell’hotel e garantisce un reddito minimo indipendentemente dal fatto che il vostro appartamento sia affittato completamente, parzialmente o per nulla.

Esplora le proprietà con programma di affitto garantito

PROPRIETÀ IN EVIDENZA CON PROGRAMMI DI AFFITTO

Pagamento dei rendimenti da affitto

I rendimenti vengono generalmente pagati annualmente e localmente in Thailandia dalla società di gestione. Si applicano tasse; Keller Henson può assistervi nell’apertura di un conto bancario e nelle altre procedure di registrazione del codice fiscale, nella dichiarazione dei redditi, ecc.

Vantaggi del programma di affitto

Investire in una proprietà in Thailandia con un programma di affitto comporta, nella maggior parte dei casi, giorni gratuiti per uso personale e altri privilegi, benefici e, potenzialmente, opzioni di uscita dall’investimento.

Giorni gratuiti

I programmi di affitto offrono un certo numero di giorni all’anno per voi o per i vostri familiari per godere della vostra proprietà, tipicamente circa 30 giorni, con variazioni tra bassa e alta stagione. Alcuni programmi prevedono un sistema di “punti”, dove una notte equivale a uno o più punti a seconda della stagione. Il programma condiviso è più flessibile, consentendo un utilizzo personale prolungato, sebbene ciò possa influire sui vostri rendimenti in base ai giorni aggiuntivi utilizzati al di fuori del pool di affitto.

Altri vantaggi

Sconti sul network mondiale per vari marchi alberghieri – sconti sugli acquisti, buoni presso cliniche, complessi sportivi, ecc.  

Opzione di riacquisto 

Alcuni programmi di investimento offrono agli investitori un' opzione di riacquisto. Ciò assomiglia a una strategia di uscita, ossia vi viene garantito tramite lettera di intenti che il sviluppatore riacquisterà la proprietà dopo un determinato periodo, solitamente dopo 5 anni, (per evitare l’applicazione dell’imposta SBT sulle rivendite effettuate entro i 5 anni). L’opzione di riacquisto può o meno tener conto dell’eventuale rivalutazione dell’appartamento nel medesimo periodo e non sempre garantisce il riacquisto al 100% del prezzo iniziale o a un prezzo superiore. 

Affitta la tua proprietà in Thailandia

Investire in una proprietà in Thailandia e gestire gli affitti in autonomia o tramite terzi offre flessibilità e potenziali rendimenti più elevati, ma probabilmente richiede più attenzione e tempo rispetto ai programmi di affitto degli hotel.

Piattaforme come Airbnb ti consentono di inserire il tuo immobile per affitti a breve termine, che possono risultare particolarmente redditizi in destinazioni turistiche popolari. Tuttavia, è essenziale considerare le spese associate, ad esempio le commissioni delle agenzie terze per i servizi di gestione immobiliare, che possono variare dal 10% al 30% del reddito da affitto. Inoltre, assicurati di rispettare sia le norme sulla gestione immobiliare sia quelle locali relative agli affitti a breve termine, per evitare problemi legali. Airbnb è tollerato solo in Thailandia, non è autorizzato ufficialmente a causa delle normative sulle licenze alberghiere. Gli affitti a breve termine non sono ammessi ovunque né su tutti gli immobili in Thailandia. In alcuni casi la gestione immobiliare può vietare affitti a breve termine: ad esempio, residenze con marchio registrato o residenze di lusso a Bangkok, ecc.

Gestire gli affitti in autonomia ti offre il pieno controllo sulle operazioni, e consente potenzialmente maggiori profitti, ma comporta anche una maggiore gestione dei clienti, manutenzione e conformità alle normative locali. Le agenzie terze che offrono servizi di gestione immobiliare alleggeriscono questi oneri, ma trattenendo una quota consistente dei ricavi derivanti dagli affitti, riducendo quindi il tuo ROI netto finale.

Come calcolare il tuo ROI netto?

Calcolare il tuo ritorno sull’investimento netto (ROI) è fondamentale per comprendere la redditività effettiva del tuo investimento. Di seguito alcuni fattori essenziali da includere nel calcolo per ottenere un ROI netto reale.

Le spese per la manutenzione delle aree comuni (CAM): 

Spese per la manutenzione delle aree comuni negli appartamenti in condominio o nei complessi residenziali. Queste spese sono espresse in THB per mq al mese. L’importo delle spese CAM dipende dalle strutture comuni disponibili per i condòmini e dai relativi costi di manutenzione, ad esempio piscine, giardini, aree giochi, ecc. Solitamente tali spese vanno versate anticipatamente per un anno.

Il fondo di manutenzione straordinaria (Sinking Fund): 

Pagamento unico, previsto per immobili nuovi, espresso in THB per mq — si tratta di un fondo accantonato per futuri interventi straordinari di riparazione o sostituzione dell’edificio. Va versato prima della consegna.

Imposta personale thailandese sul reddito:

I redditi derivanti dagli affitti rientrano nello schema dell’ imposta personale sul reddito. È importante comprendere le implicazioni fiscali relative ai redditi da affitto e ai guadagni in conto capitale derivanti dalla vendita di immobili. Consulta la tabella delle aliquote applicabili riportata di seguito, valida nel caso tu possieda un codice fiscale thailandese (Thai Tax ID), mentre, in sua assenza, viene trattenuta un’imposta forfettaria del 15% sui redditi.

Regime fiscale sul reddito personale in Thailandia

Imposta speciale sulle attività commerciali: 

Imposta speciale sulle attività commerciali: 3,3% (se applicabile) se l’immobile viene venduto entro 5 anni – 

Calcolo base del ROI netto:

Formula: ROI netto = (Utile netto / Investimento) × 100

Esempio: Se acquisti un immobile per 5 milioni di THB e il tuo reddito annuo netto è di 300.000 THB dopo aver sottratto tutte le spese, il tuo ROI netto sarà (300.000 / 5.000.000) × 100 = 6%

3. Investire in proprietà in fase di progettazione in Thailandia

Qualsiasi investitore attento disposto a investire in proprietà in Thailandia cercherà di acquistare al prezzo più basso possibile. Quanto potrebbe essere più economico rispetto al prezzo delle vendite anticipate («pre-sales»)? Poco, dato che si tratta generalmente di un prezzo nettamente inferiore al prezzo medio di mercato. Proprietà in costruzione, per definizione, indica una proprietà il cui processo edilizio non è ancora completato, o addirittura non è ancora stato avviato né pianificato, oppure è ancora in corso. Investire in una proprietà in costruzione in Thailandia offre diversi vantaggi chiave da considerare per massimizzare i risultati dell’investimento.

Come puntare sull’apprezzamento del capitale a lungo termine?

Investire in proprietà di alto livello per l’apprezzamento del capitale a lungo termine richiede una selezione rigorosa delle proprietà che coniughi una posizione strategica, un’alta domanda proiettata, caratteristiche desiderabili. Le proprietà in costruzione con il maggiore potenziale di apprezzamento presentano marchi noti e certificazioni alberghiere, fattori che ne accrescono il valore garantendo occupazione, livelli di rendimento e standard internazionali.

Caratteristiche chiave come l’accesso diretto alla spiaggia, l’accesso alla piscina, la vista sul mare e altre peculiarità rendono queste proprietà estremamente attraenti. Ulteriori benefici, quali sconti e servizi esclusivi, ne incrementano ulteriormente il potenziale di profitto in caso di rivendita. Concentrandosi su località di prim’ordine e caratteristiche desiderabili, gli investitori possono contare su un apprezzamento costante del valore e su una forte domanda, ottenendo così rendimenti sostanziali a lungo termine.

Vantaggi dell’acquisto di proprietà in costruzione

Prezzi delle vendite anticipate:

Acquisisci la proprietà a un prezzo ridotto, con prezzi fissati prima della costruzione o delle vendite anticipate, ottenendo risparmi significativi pari circa al 20–30% rispetto al prezzo di mercato.

Condizioni di pagamento flessibili:

I pagamenti vengono rateizzati in base ai progressi della costruzione dell’immobile, rendendo più semplice la gestione finanziaria. Tali rate possono quindi essere distribuite nell’arco dei lavori, fino a un massimo di 2 anni.

Aumento previsto del valore:

Man mano che il progetto si avvicina alla conclusione, il prezzo al metro quadrato tenderà probabilmente ad aumentare progressivamente, allineandosi al prezzo di mercato corrente: ciò determina un apprezzamento naturale del capitale tra l’inizio e il completamento dei lavori.

Possibilità di rivendita:

Con le proprietà in costruzione, gli investitori possono scegliere di rivendere l’immobile — o, tecnicamente, di cedere a terzi l’accordo di Vendita e Acquisto, anche prima della consegna fisica dell’immobile e del relativo rogito presso il Dipartimento Terreni, realizzando potenzialmente un guadagno derivante dall’aumento di valore, al netto delle tasse. Questo approccio consente agli investitori di cavalcare le tendenze di mercato, acquisendo immobili a condizioni vantaggiose e beneficiando dell’apprezzamento del valore man mano che il progetto giunge a compimento.

PROPRIETÀ IN COSTRUZIONE IN EVIDENZA

4. Proprietà per investimento e benefici per visto/residenza

Acquistare un immobile in Thailandia non concede di per sé il diritto alla residenza ; di fatto, la Thailandia offre diversi programmi di residenza, come il Thailand Privilege Long Term Visa (ex Elite Visas). Progettato per attrarre persone benestanti offrendo una serie di vantaggi esclusivi. Il Thailand Privilege Visa prevede nuovi livelli di membership, ciascuno con durata del soggiorno e benefici associati differenti, tra cui procedure doganali accelerate, accesso ai servizi di concierge governativi e sconti presso resort di lusso, campi da golf , ecc., ecc.

Panoramica del Thailand Privilege Visa e dei relativi vantaggi:

• Livelli di membership: Il Thailand Privilege Long Term Visa offre diversi livelli, che vanno da un visto d’ingresso privilegiato della durata di 5 anni a uno della durata di 20 anni

• Vantaggi: I membri godono di trattamento VIP negli aeroporti, procedure doganali accelerate, servizi di concierge governativi, sconti esclusivi e accesso a strutture ricreative e aziendali di alto livello.

• Procedura di richiesta: La procedura di richiesta è semplice e consente di presentare la domanda sia individualmente che in famiglia. Keller Henson assiste nell’intero processo, garantendo un’esperienza agevole e senza intoppi per tutti i membri.

Investimento immobiliare con privilegi per i visti:

Diversi progetti immobiliari di alto livello in Thailandia offrono benefici in termini di residenza tramite il programma Thailand Privilege Long Term Visa. Questi immobili richiedono generalmente un importo minimo di investimento per accedere ai benefici del visto. Combinare l’investimento in Thailandia con gli accordi per il visto in modo complementare. Investendo in questi immobili idonei, gli investitori ottengono non solo un bene prezioso , ma anche il vantaggio aggiuntivo di una residenza a lungo termine in Thailandia, rendendolo un’opzione particolarmente attraente per chi cerca sia opportunità di investimento sia un visto che consenta di soggiornare in Thailandia secondo le proprie esigenze. 

Contattaci oggi stesso per maggiori informazioni sui privilegi relativi a visti e residenza legati all’investimento in immobili thailandesi

Investire nel mercato immobiliare thailandese – considerazioni finali

Investire nel mercato immobiliare della Thailandia offre numerose opportunità, dai rendimenti elevati e dalla stabilità economica fino a opzioni di investimento diversificate e privilegi residenziali favorevoli. Che siate interessati al potenziale di rivalutazione del capitale a lungo termine, all’attrattiva dell’industria turistica in forte espansione della Thailandia o alla stabilità finanziaria garantita dalle solide infrastrutture del paese, esistono molteplici modi per raggiungere i vostri obiettivi di investimento.

Dai condomini economici e dalle opportunità di proprietà frazionata alle lussuose ville fronte mare e agli immobili in proprietà piena (freehold), la varietà di opzioni di investimento garantisce che ci sia qualcosa adatto a ogni budget e preferenza. Il mercato immobiliare thailandese non è solo una scelta di investimento sicura e redditizia ma offre anche il potenziale per una alta qualità della vita, unendo svago e crescita finanziaria in una destinazione di primo piano per i visitatori internazionali. Che siate investitori principianti o stiate cercando di diversificare il vostro portafoglio, il mercato immobiliare thailandese rappresenta un’opportunità di investimento attraente con rendimenti promettenti.

Domande frequenti sugli immobili Investimento in Thailandia

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Tutte le informazioni relative all’acquisto di un immobile in Thailandia sono fornite esclusivamente a titolo indicativo. Alcuni degli argomenti trattati, come le leggi immobiliari e la tassazione, potrebbero richiedere consulenza specializzata e uno studio individuale più approfondito. Questo articolo è stato redatto in buona fede, con informazioni il più possibile accurate e utili per chi intende acquistare un immobile in Thailandia. Keller Henson non può essere ritenuta responsabile per interpretazioni errate, modifiche o informazioni inaccurate.