Acquista una proprietà in Thailandia - 101

In questa guida completa, come specialisti immobiliari e di investimento in Thailandia Real Estate, utilizzeremo la nostra esperienza presso Keller Henson e condivideremo le nostre intuizioni, avendo facilitato la vendita di oltre 150 proprietà in Thailandia a clienti internazionali. Il nostro obiettivo è semplificare il processo per te, delineando passaggi chiari e facili da seguire per navigare nelle complessità dell'acquisto di proprietà in Thailandia come straniero. Questo articolo è un riepilogo delle nostre conoscenze approfondite e delle strategie collaudate nel mercato immobiliare thailandese.

1. Come possono gli stranieri acquistare una proprietà in Thailandia?

La Thailandia è una destinazione popolare per gli stranieri disposti ad acquistare una proprietà immobiliare, il prezzo medio del mercato immobiliare è piuttosto accessibile e i rendimenti sugli investimenti sono assicurati da un forte settore turistico. La Thailandia ha molto da offrire agli stranieri, tra cui una vasta gamma di opportunità immobiliari per investimenti immobiliari sicuri. Ma come puoi acquistare immobili in Thailandia come straniero, non residente in Thailandia, da remoto, dall'estero, senza nemmeno venire in Thailandia? Rassicurandoti, è assolutamente possibile e legale acquistare una proprietà in Thailandia come straniero da remoto, dall'estero, dalla prenotazione alla registrazione finale e alla consegna senza venire in Thailandia, e Keller Henson, agente immobiliare e specialista in investimenti immobiliari in Thailandia, ti fornisce qui di seguito in questa guida per acquistare una proprietà in Thailandia tutti gli approfondimenti necessari per gestirla come un professionista.

1.1 Acquista una proprietà in Thailandia : termini di locazione vs termini di proprietà

La Thailandia è un regno favorevole agli investimenti esteri e, in base alle leggi thailandesi applicabili, l'origine dei fondi per l'acquisto di una proprietà come straniero deve provenire dall'estero in una valuta diversa dalla Baht thailandese (THB), non sono ammessi gli stranieri ad acquistare proprietà in termini di locazione, e in termini di proprietà per le ‘, and in freehold terms for condominiums within the ‘quota straniera’’ solo.

1.11 Acquista una casa o un condominio in Thailandia in termini di locazione

Acquistare una proprietà in termini di locazione significa che ti viene concessa un affitto a lungo termine, solitamente un affitto massimo di 30 anni, rinnovabile . Sei quindi ilcondominio nel contratto di locazione, il pieno proprietario della proprietà è il locatore . Tecnicamente, non sei il proprietario della proprietà, mahai i benefici e i diritti sulla proprietà per il periodo dell'affitto get the benefits and rights over the property for the time of the lease, e potresti potenzialmente rivendere in qualsiasi momento trasferendo il tuo contratto ad un altro acquirente. I termini di proprietà del terreno in locazione comportano meno tasse di registrazione presso l'ufficio del terreno - a differenza dei termini di proprietà gratuita. Raccomandiamo che, quando si acquista una casa o un condominio con termini di locazione, il locatore è vincolato contrattualmente una società a responsabilità limitata e non un individuo. Rispetto i termini del contratto di locazione

1.12 Compra un appartamento in Thailandia in condizioni di libero proprietario

Acquistare un immobile in proprietà piena significa che ti vengono concessi i diritti di piena proprietà dell'immobile, per un periodo di tempo illimitato. Il tuo nome compare sull' atto di proprietà (chanote) dell'unità come unico e pieno proprietario dell'immobile, debitamente registrato presso il Dipartimento del Catasto. L'acquisto in proprietà piena per un non residente è possibile solo quando si acquista un'unità condominiale con una quota straniera sufficiente. La quota straniera, la parte degli investimenti stranieri in un condominio in base alla superficie non deve superare il 49% per legge. L'acquisto di un condominio in proprietà piena comporta tasse di trasferimento e registrazione più elevate da pagare presso il Dipartimento del Catasto rispetto ai termini di affitto. Vedi termini di proprietà piena

1.2 Acquista una casa o un condominio in Thailandia 101

Come abbiamo appena delineato sopra, l'acquisto di una casa, una villa o l'acquisto di un condominio in Thailandia suggerisce che vi è una differenza nelle condizioni e nei termini di proprietà. Le case o i condomini in vendita in Thailandia possono subire 2 diversi processi di acquisto in base ai 2 diversi possibili termini di proprietà per gli stranieri: termini di affitto o proprietà piena. 

1.21 Acquista un condominio in Thailandia 

Secondo il Thai Condominium Act del 1991, è possibile per gli stranieri possedere un'unità condominiale in proprietà piena solo se più del 50% della co-proprietà nel condominio è thailandese. In altre parole, la percentuale della superficie totale detenuta da stranieri in un condominio non deve superare il 49% della superficie totale. Questi 49% allocati alla proprietà piena, consentono ai non residenti di acquistare un condominio in proprietà piena. Tra la quota straniera, un'unità condominiale può essere acquistata solo in termini di affitto da un non residente. In ogni caso, i fondi per acquistare un condominio in Thailandia, in proprietà piena o in affitto, devono provenire dall'estero in una valuta diversa dal THB

C'è ovviamente una preferenza da parte degli investitori stranieri di acquistare condomini in proprietà piena, per il motivo di avere i loro nomi come unici proprietari sull'atto di proprietà, ma comporta anche un supplemento nella maggior parte dei casi. La maggior parte degli sviluppatori di condomini applicherà una cosiddetta “surcharge per la proprietà piena” al prezzo di acquisto dell'unità condominiale se si desidera acquistare l'unità condominiale in termini di proprietà piena. D'altra parte, l'acquisto di un condominio in Thailandia in termini di affitto ha spesso senso anche quando i prezzi di acquisto e le tasse di registrazione sono inferiori, i condomini in vendita in Thailandia partono da 1 milione di THB e i penthous più costosi a Bangkok sono superiori a 400 milioni di THB.

1.22 Compra una casa o un villaggio in Thailand

Il mercato immobiliare di case e ville in Thailandia è molto dinamico, con trasferimenti di proprietà a stranieri destinati a aumentare del 65,6% nel primo semestre del 2023. Questo non è sorprendente, dato che lo stile di vita, i paesaggi mozzafiato e i buoni rendimenti di affitto della Thailandia attraggono molti investitori, così come molti stranieri disposti a trasferirsi ogni anno. Case e ville con prezzi di vendita in Thailandia variano notevolmente a seconda della provincia. Il mercato immobiliare in Thailandia è estremamente ampio, dalle proprietà valutate a meno di un milione di THB a ville esclusive sulla spiaggia valutate a oltre 200 milioni di THB. La lista che segue non è esaustiva e dà un'idea delle case e delle ville disponibili in vendita in Thailandia.

• Casa semi-indipendente 

• Casa a schiera

• Villa 1 camera da letto - stile hotel

• Ville in un complesso residenziale con piscina condominiale

• Villa con piscina in un complesso residenziale

• Villa fronte spiaggia con piscina

Tutti i tipi di case e ville possono essere acquistati solo con termini di locazione da parte di stranieri. Quando acquisti una casa o una villa in Thailandia, sebbene la struttura dell'edificio possa forse in alcune condizioni essere acquistata in regime di proprietà perpetua, la casa si trova su un terreno che può essere acquistato solo in regime di locazione perpetua per un non residente. I fondi per l'acquisto di una casa o di una villa in Thailandia in Thailandia, in regime di proprietà perpetua o di locazione perpetua devono provenire dall'estero in una valuta diversa dal THB. A meno che tu non possa acquistare la casa o la villa con una società thailandese limitata Vedi acquista una proprietà con una società thailandese limitata

1.3 Acquista proprietà non ancora costruite in Thailandia

Un altro tipo di investimento immobiliare in Thailandia consiste nell' acquistare proprietà non ancora costruite. Ciò significa acquistare un'unità condominiale o una casa o una villa prima che venga costruita fuori terra. L'acquisto di proprietà non ancora tangibili è compensato dai tassi preferenziali e dalla flessibilità dei pagamenti. A seconda della data di completamento prevista, è probabile che si ottengano termini di pagamento flessibili nel corso della costruzione dell'immobile. I pagamenti possono essere effettuati in base ai progressi costruttivi o in base a scadenze, secondo i contratti. In pratica, un investimento immobiliare fuori plan è spesso spalmato su pochi pagamentinel corso di uno o più anni. I fondi per l'acquisto di una proprietà fuori plan in Thailandia, in regime di proprietà perpetua o di locazione perpetua devono provenire dall'estero in una valuta diversa dal THB over the course of the property construction. Payments can be made as per construction progress or as per schedules, upon contracts. In practice, an off-plan property investment is often " spread over few payments over the course of one or several years. The funds to buy an OFF PLAN property in Thailand, in freehold or leasehold terms must come from overseas in a different currency than THB nel corso di uno o più anni. I fondi per l'acquisto di una proprietà OFF PLAN in Thailandia, in termini di proprietà piena o in locazione, devono provenire dall'estero in una valuta diversa dal THB

1.4 Investimento immobiliare in Thailandia

Investimenti immobiliari rappresentano una quota enorme degli investimenti esteri in Thailandia. Il dinamico settore dell'ospitalità e le proprietà di lusso offrono molteplici opportunità agli investitori. Potresti anche acquistare in Thailandia una proprietà all'interno di un hotel, e ottenere un ritorno, garantito o raggruppato, all'anno, in base al prezzo di acquisto dell'unità, e altri vantaggi, tra cui soggiorno gratuito nella tua unità, opzione di riacquisto dopo pochi anni ecc. Puoi sempre investire e acquistare qualsiasi proprietà e affittarla con i tuoi mezzi o affidandoti a una società di gestione degli affitti professionale. Attenzione, Airbnb non è consentito ovunque in Thailandia. Contattaci se desideri essere guidato negli investimenti immobiliari in Thailandia.

I programmi di affitto offerti offrono tranquillità, liberandoti da problemi amministrativi e di gestione dei clienti e garantendoti un ritorno ogni anno.

• Programma di affitto garantito significa che puoi prevedere il tuo ritorno sull'investimento (ROI) poiché fa parte del Contratto di Vendita e Acquisto ed è fissato a una certa percentuale. Ad esempio, un programma di affitto garantito con il 7% netto all'anno, ti darebbe il 7% del prezzo di acquisto dell'unità all'anno. Un altro vantaggio significativo dei programmi di affitto garantiti è che benefici di soggiorno gratuito nella tua stessa unità, il che significa che puoi occupare la tua proprietà da 15 a 30 giorni gratuitamente durante l'anno e ottenere il tuo ritorno sull'investimento alla fine dell'anno. Un piacevole mix di investimento e utilizzo personale.

• Programma di pool di affitto significa che non puoi prevedere il tuo ritorno, non è garantito, d'altra parte, non è nemmeno limitato. Un programma di pool di affitti consiste nel mettere in comune tutti i ricavi da affitto generati da tutti i proprietari e quindi ridistribuirli equamente in proporzione ai metri quadrati di proprietà di ciascun proprietario, meno una quota per la gestione. Il programma di pool di affitti garantisce in qualche modo un reddito minimo, indipendentemente dall'affitto della tua proprietà, pur non essendo limitato a un rendimento massimo. In pratica e in media, i programmi di pool consentono rendimenti maggiori rispetto ai ricavi garantiti.

1.5 Acquista un terreno in Thailandia come straniero

È restrittivo per un non residente possedere un pezzo di terreno in Thailandia. Ciò significa che puoi ottenere un terreno in Thailandia come non residente solo sotto forma di un contratto di locazione a lungo termineIn leasing terms outlined above for a specific amount of time. You can afterwards build a house or a villa on the land you have been granted with a long term lease. The lease contract for the land is to be registered at the Land department. The funds to buy a land in Thailand, as a foreigner must come from overseas in a different currency than THB

1.6 Acquistare una proprietà in Thailandia con una società limitata thailandese o una società offshore

Un'altra pratica consiste nel comprare una proprietà con nome di una società thailandesee le spese di manutenzione e il rispetto della legge . rispetto alla legge.

1.61 Acquista una proprietà in Thailandia con una società a responsabilità limitata tailandese

Il vantaggio principale dell'acquisto di una casa con una società a responsabilità limitata tailandese come straniero è quello di acquistare il terreno a termini di piena proprietà, in quanto entità tailandese locale e non in regime di locazione come non residente. Le società tailandesi, per legge, limitano gli stranieri a un massimo del 49% delle azioni, tecnicamente, per mantenere il controllo della tua società a responsabilità limitata tailandese, dovrai avere abbastanza azionisti tailandesi da condividere e rimanere nella maggioranza, generare redditi e pagare le tasse annualmente, senza menzionare di nuovo l'assistenza legale e le spese di manutenzione necessarie. 

ATTENZIONE - In Thailandia, l'uso di prestanomi senza una prova attiva di ruoli aziendali in una società è illegale, quindi è obbligatorio coinvolgere azionisti genuini che partecipano all'attività della società per rimanere legali e conformi quando si acquista una proprietà con una società a responsabilità limitata tailandese.

1.62 Acquista una proprietà in Thailandia con una società offshore

Una società offshore è considerata come un' entità estera e quindi le condizioni di proprietà estera si applicano quando si desidera acquistare una proprietà con una società offshore. È quindi possibile acquistare una proprietà in Thailandia con una società offshore a regime di locazione o a regime di piena proprietà solo all'interno della quota estera per i condomini. Dovrai presentare prove dei seguenti documenti tradotti in tailandese e autenticati presso il consolato dell'ambasciata in Thailandia, questi documenti sono validi solo per 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legislazione per il trasferimento di proprietà.

Una copia del documento di costituzione della società,

Una copia dell'identità del direttore,

Una copia dell'elenco degli azionisti,

Una lettera di riunione per l'acquisto della proprietà (accettata dagli azionisti).

2. Acquista una proprietà in Thailandia con la massima tranquillità con Keller Henson!

Acquista un condominio o una villa in Thailandia in modo fluido e senza rischi seguendo questi semplici passaggi e consigli basati sulla nostra esperienza nel settore immobiliare in Thailandia, questo ti farà risparmiare tempo prezioso. L'acquisto di una proprietà in Thailandia è un processo abbastanza semplice e diretto, ma è necessario assicurarsi di seguire una linea guida per conformarsi alle politiche tailandesi di investimento immobiliare esteri. 

Innanzitutto, l'aspetto più importante è finanziario, come pago? A chi devo pagare? Quando acquisti una proprietà in Thailandia, è fondamentale, per conformarsi alle leggi tailandesi in merito agli investimenti esteri, principalmente, i fondi per l'acquisto di una proprietà devono provenire dall'estero in valuta estera, prima di essere convertiti e scambiati in Baht tailandesi (THB). In pratica, ciò significa che quando trasferisci i fondi in un conto bancario tailandese per acquistare una proprietà, devi assicurarti di trasferire i fondi in una valuta diversa dal THB, e lasciare che la banca beneficiaria in Thailandia effettui la conversione al suo tasso di cambio in THB. In pratica, e a seconda del tipo di proprietà, nuova o di seconda mano, potresti per inviare direttamente i fondi al conto bancario di un costruttore immobiliare locale o a un conto bancario personale, rispettivamente. In entrambi i casi, per procedere presso il Dipartimento Territoriale con la registrazione ufficiale di un immobile, è necessario presentare una Consulenza Creditizia o un FETF per dimostrare l'origine dei fondi e una Lettera di Referenza.

Per ogni transazione, le banche forniranno solo un "Modulo per Transazioni di Cambio Valuta"Certificato (FETF) per importi superiori a 50.000 dollari. Per importi inferiori, la banca emetterà un consiglio di credito, che deve essere presentato alla Land Office per registrare la proprietà e conformarsi alla politica di investimento estero in Thailandia. Vedere di più qui sotto

2.1 Acquistare una proprietà in Thailandia da un costruttore immobiliare

Quando lei acquista un nuovo condominio o un nuova villa o una proprietà non ancora costruita , è molto probabile che si tratti di un’azienda responsabile della costruzione, delle vendite e della gestione della proprietà: ilSiete probabilmente in contatto con un'azienda che gestisce la costruzione, le vendite e la gestione di un immobile: costruttore immobiliare. In questo caso, e previa definizione dei termini di pagamento, è possibile trasferire i fondi per l’acquisto della proprietà direttamente sul conto bancario del costruttore tramite bonifico bancario internazionale. I bonifici devono essere effettuati in valuta estera con una descrizione chiara, insieme al pagamento, che descriva lo scopo come segue: 

ISTRUZIONI DI PAGAMENTO QUANDO SI EFFETTUA UN BONIFICO PER ACQUISTARE / LOCARE UN IMMOBILE IN THAILANDIA

PER ACQUISTARE (NOME DELLA PROPRIETÀ O DEL CONDOMINIO - NUMERO UNITA) A NOME DI (NOME COMPLETO DELL’ACQUIRENTE)

PER LOCARE (NOME DELLA PROPRIETÀ O DEL CONDOMINIO - NUMERO UNITA) A NOME DI (NOME COMPLETO DELL’ACQUIRENTE)

ATTENZIONE: La formulazione è importante, perché per l’Ufficio Territoriale, la parola “appartamento” e “condominio” si riferiscono a due tipi di unità diverse. Gli stranieri potrebbero acquistare condomini in regime di proprietà piena, mentre gli appartamenti sarebbero in regime di locazione.

Quando acquista una proprietà non ancora costruita, ad esempio, e a seconda dei termini di pagamento, potrebbe essere necessario effettuare diversi trasferimenti nel corso di uno o due anni. In questo caso, ogni bonifico bancario con importi parziali deve essere effettuato con le stesse istruzioni sopra indicate. Il conto bancario del costruttore immobiliare si occuperà della documentazione da presentare all’Ufficio Territoriale per dimostrare l’origine dei fondi. Vedere: FETF + Lettera di Riferimento. Tuttavia, se lo desidera, può sempre trasferire i fondi su un conto bancario personale in Thailandia prima di pagare il costruttore immobiliare.

2.2 Acquistare una proprietà in Thailandia con un conto bancario personale thailandese 

Se preferisce, o quando acquista una proprietà di seconda mano, è molto probabile che si tratti di un proprietario individuale, quindi c’è ovviamente un grande rischio di trasferire in anticipo qualsiasi importo di denaro senza garanzia di trasferimento di proprietà . È quindi consigliabile trasferire i fondi suÈ pertanto raccomandato di trasferire i fondi a un conto bancario personale in Thailandia, in valuta estera. In questo modo potrà pagare successivamente un individuo con un assegno intestato al suo conto bancario a fronte del trasferimento di proprietà all’Ufficio Territoriale. 

ISTRUZIONI DI PAGAMENTO QUANDO SI EFFETTUA UN BONIFICO PER ACQUISTARE / LOCARE UN IMMOBILE IN THAILANDIA

PER ACQUISTARE (NOME DELLA PROPRIETÀ O DEL CONDOMINIO - NUMERO UNITA) A NOME DI (NOME COMPLETO DELL’ACQUIRENTE)

PER LOCARE (NOME DELLA PROPRIETÀ O DEL CONDOMINIO - NUMERO UNITA) A NOME DI (NOME COMPLETO DELL’ACQUIRENTE)

Quando si acquistano una villa o un condominio tramite il proprio conto bancario personale, è necessario ottenere da solo, dal tuo contoI documenti necessari per il dipartimento Land, che giustifichino l'origine estera dei fondi e una lettera di riferimento dalla banca con i dettagli della proprietà che si desidera acquistare. Vedere Consulenza Finanziaria / FETF 

Posso aprire un conto bancario in Thailandia?

Sì, puoi, quando acquisti una proprietà in Thailandia per semplificare. È vero che per motivi di sicurezza, aprire un conto bancario in Thailandia per un non residente sta diventando sempre più difficile. Siate certi, nella maggior parte dei casi, con poche banche locali importanti, avrete la possibilità e il diritto di aprire un conto bancario se potete giustificare che possedete, o possederete presto un immobile in Thailandia. I seguenti documenti devono essere presentati alla banca:

Contratto di vendita e acquisto firmato dal costruttore e dall'acquirente.

Ricevute fiscali dal costruttore.

Passaporto originale dell'acquirente con timbro di ultimo arrivo dall'immigrazione.

Un deposito minimo. (Pochi migliaia di THB).

Avete un conto bancario thailandese, una carta di debito e accesso alle app bancarie, che vi permettono di pagare o prelevare denaro ovunque in Thailandia. Keller Henson è sempre felice di assistervi nell'apertura di un conto bancario presso alcune banche amiche degli stranieri.

2.3 Posso acquistare una proprietà con criptovalute in Thailandia?

Thailandia non supporta le criptovalute come valuta estera in relazione alla proprietà di stranieri. Tuttavia, con l'aiuto di un intermediario associato a una banca thailandese , per emettere il modulo FET, potresti acquistare una villa o un condominio con un pagamento effettuato con criptovalute.. Vedi FETF / Consulenza creditizia.

Keller Henson può assisterti e guidarti se desideri acquistare una proprietà in criptovaluta, le criptovalute accettate sono principalmente: Bitcoin, Tether ed Ethereum, rispettivamente: BTC, USDT, ETH

2.4 Quali sono i termini di pagamento quando si acquista una proprietà in Thailandia?

Termini di pagamento rimangono a discrezione esclusiva del costruttore o del venditore individuale. I termini di pagamento quando si acquista una proprietà in Thailandia sono una parte integrante del Contratto di vendita e acquisto (SPA), che consiste solitamente in una caparra iniziale che funge da quota di partecipazione, seguita da un pagamento completo o a rate secondo gli scadenze o i progressi dei lavori. 

2.41 Caparre

Le caparre sono quote di partecipazione per prenotare una villa o un condominio in Thailandia per un determinato periodo di tempo, in media da 3 a 5 settimane, in modo da avere abbastanza tempo per le parti di concordare e firmare il contratto di vendita e acquisto. Le caparre effettuate sono raramente rimborsabile. L'importo del deposito dipende dal prezzo finale dell'immobile, ma si aggira in media tra i 50.000 e i 250.000 THB. 

2.42 Acconto iniziale e rate (applicabili per proprietà in costruzione) 

Una volta firmato l'Accordo di Vendita e Acquisto, il primo acconto sarà versato secondo il programma, e potrà rappresentare 35% o più del prezzo totale della proprietà. Gli altri pagamenti sono suddivisi secondo i piani di pagamento concordati o in base ai progressi specifici della costruzione: preparazione del terreno, palificazione, inizio della struttura in cemento, completamento strutturale, registrazione presso il Dipartimento del Catasto e consegna. Lo sviluppatore immobiliare di solito rilascia rapporti mensili sull'andamento dei lavori e le fasi di avanzamento della costruzione sono contrattuali.

2.43 Pagamento Finale e Trasferimento della Proprietà

Legalmente in Thailandia, una proprietà deve essere trasferita ufficialmente a un nuovo proprietario presso il Dipartimento del Catasto solo quando la proprietà è stata interamente pagata. Quando si acquista una nuova villa o un nuovo condominio, il pagamento finale del saldo allo sviluppatore immobiliare consente, a condizione che siano state pagate in anticipo tutte le altre spese, di ottenere la registrazione della proprietà presso il Dipartimento del Catasto. Vedere tutte le spese aggiuntive spiegate

Quando si acquista una proprietà di seconda mano da un privato, è necessario preparare in anticipo, il giorno dell'appuntamento presso il Dipartimento del Catasto per il trasferimento, un assegno emesso dalla propria banca tailandese a nome del venditore per l'importo della proprietà meno il deposito. Questo assegno sarà detenuto presso il Dipartimento del Catasto come prova di pagamento per procedere con la registrazione ufficiale - il trasferimento della proprietà.

2.5 Registrazione / trasferimento della Proprietà presso il Dipartimento del Catasto

Ogni proprietà immobiliare in Thailandia deve essere debitamente registrata presso il Dipartimento del Catasto, e le tasse di trasferimento devono essere pagate presso il Dipartimento del Catasto al momento della registrazione / trasferimento. Questo passo finale e più importante garantisce che la tua proprietà sia ufficialmente registrata, e che tu sia in regola con le tasse in Thailandia.

In Thailandia, le proprietà hanno un libretto chiamato “Tabian Baan” - di colore giallo per gli stranieri, che registra i proprietari della proprietà. Questo è ciò che si ottiene presso il Dipartimento del Catasto dopo aver registrato con successo la propria proprietà. Se hai acquistato un condominio a titolo di proprietà piena, riceverai anche un originale atto di proprietà dove appare il tuo nome in tailandese, noto anche come “chanote”. Questi 2 documenti, atto di proprietà e “Tabian baan” in Thailandia sono le prove definitive della proprietà e potrebbero essere necessari per altre attività amministrative o anche per scopi di visto. Vedere atto di proprietà / Chanote, Vedere tasse di trasferimento, Vedere Tassazione Immobiliare

2.6 SPESE AGGIUNTIVE spiegate quando si acquista una proprietà in Thailandia 

Tutte le altre spese aggiuntive spiegate: quando si acquista una proprietà in Thailandia: spese CAM, fondi di accantonamento, installazione contatori di Elec/Acqua

CAM fees stand for Common Area Maintenance e sono le spese di manutenzione per le aree comuni della proprietà, come piscina, palestra, giardino, ascensori, ecc. Le spese CAM vengono calcolate in base alla superficie posseduta su base mensile e nella maggior parte dei casi devono essere pagate anticipatamente, in un'unica o doppia rata. Le spese CAM variano tra i 40 e i 160 THB per sqm al mese.

Il fondo di accantonamento è una somma una tantum pagata dai proprietari per un nuovo immobile SOLO. Il budget è responsabilità dell'ente legale del condominio, che lo utilizza per spese impreviste al di fuori dei costi preventivati della proprietà. In sostanza, il fondo di accantonamento è un fondo gestito dal condominio, per importanti lavori strutturali come tetti, passerelle o ascensori. Questo fondo è diverso dal CAM, che viene utilizzato per la gestione quotidiana del complesso. Il fondo di accantonamento può rappresentare da 500 a 1500 THB per sqm

Le spese di installazione elettrica e idrica coprono l'installazione di contatori per il vostro uso personale nella nostra proprietà e sono un pagamento una tantum, nel complesso intorno ai 20.000 THB in media solo.

3. Prima di acquistare una proprietà in Thailandia!

3.1 Due diligence dell'immobile

A Keller Henson, tutte le proprietà immobiliari elencate sul sito web hanno già superato un processo di due diligence interno. Alcuni controlli di sicurezza che desiderate fare, prima di acquistare qualsiasi proprietà in Thailandia. Il processo di due diligence analizza il profilo, la reputazione, la stabilità finanziaria, i precedenti dell'azienda edile, lo stato dei permessi di costruzione e ambientali e, naturalmente, chi è l'effettivo proprietario del terreno. La Thailandia è purtroppo teatro di blocchi di cemento di autostrade sopraelevate mai completate o scheletri di grattacieli a Bangkok, e questo richiederà estrema cautela nell'acquisto di una casa o di un condominio in Thailandia, a titolo di promemoria, che questo primo lavoro di due diligence sia da prendere molto seriamente. Il nostro team di professionisti immobiliari è a disposizione per supportarvi, svolgendo attività di due diligence in anticipo e aiutarvi a comprendere e identificare le migliori opzioni di acquisto evitando potenziali clausole di rischio a lungo termine lungo il percorso. 

3.2 Il permesso EIA 

Ogni sviluppo immobiliare in Thailandia deve essere conforme alla Legge Ambientale e Industriale - Il permesso EIA - Questa legge consente la regolamentazione e l'accettazione dei piani di costruzione e dell'architettura prima della costruzione. Il permesso EIA è un must come parte degli allegati all'Accordo di Vendita e Acquisto.

3.3 Il Permesso di Costruzione

Il permesso di costruzione come indica chiaramente il suo nome, dimostra che la costruzione è consentita. È rilasciato dall'autorità locale e deve far parte degli allegati all'Accordo di Vendita e Acquisto.

3.4 Il Titolo della Proprietà Terrena

Anche noto come un “chanote”, il titolo di proprietà indica chi è il proprietario del terreno su cui è costruito il tuo immobile. Fornisce informazioni cruciali, ad esempio se il terreno è ipotecato alla banca. Quando si acquista una casa, una villa o un condominio, è preferibile e consigliato che il promotore immobiliare sia anche il proprietario del terreno nel titolo di proprietà. Una copia del titolo di proprietà deve far parte degli allegati all'Accordo di Acquisto e Vendita.

3.5 Il documento legale della società sviluppatrice

Anche noto come un affidavit, questo è il documento di registrazione ufficiale della società. Contiene le informazioni più importanti, come il numero di identificazione della società, il capitale sociale. Contiene anche altre informazioni legali come l'indirizzo della società, il firmatario autorizzato, i nomi dei direttori. Questo garantisce che si possa verificare lo stato di conformità del promotore immobiliare alle leggi tailandesi. Deve far parte degli allegati all'Accordo di Acquisto e Vendita.

3.6 La copia dell'ID del Direttore(i)

Questo è un modo per garantire che il nome nel documento di registrazione della società (affidavit) corrisponda al nome nel documento di identificazione fornito. L'ID del direttore deve far parte degli allegati all'Accordo di Acquisto e Vendita.

Non sei sicuro da dove iniziare? Keller Henson è qui per aiutarti in ogni fase del processo. Come specialisti immobiliari, ci occupiamo di tutte le verifiche per te, garantendo un investimento immobiliare sicuro e protetto in Thailandia.

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4. Checklist dei documenti quando si acquista una proprietà in Thailandia

La verifica del titolo della proprietà è stata effettuata, successivamente a una checklist dei documenti avrai bisogno di avere a disposizione o da far visionare in un momento durante l'acquisto di una villa o un condominio in Thailandia. 

4.1 La Quotazione

La quotazione precede l'Accordo di Acquisto e Vendita e rimane parte integrante del processo di acquisto poiché riassume le condizioni iniziali dell'acquisto della proprietà, inclusi l'importo del deposito, il prezzo totale della proprietà, le condizioni di proprietà, eventuali sconti, il numero dell'unità, l'area superficiale, ecc. Può essere emesso e firmato un accordo di riserva, riconoscendo la ricezione del primo deposito. La quotazione si conclude come parte degli allegati all'Accordo di Acquisto e Vendita.

4.2 L'Accordo di Acquisto e Vendita (SPA)

This is the official contract between the Buyer and the Seller, the SPA prevails over the quotation if terms ever differ. The SPA can be in English, governing under Thai applicable laws. Assistance of a lawyer or public notary is not mandatory in Thailand, nevertheless you can possibly review together with a lawyer you can hire. Each page must be signed by both parties. Keller Henson is more than happy to assist and review for you the key clauses of your SPA when you buy a villa or a condo.

When buying a property off-plan, and to protect your future interests, the Seller’s engagement in a date of completion and handover date must be stated in the SPA, along with a penalty clause in the event of a delay. The same goes for the payment installments from the Buyer over the construction period, subject to penalties in the event of payments out of agreed schedules.

The SPA must include in Annexes all the due diligence certificates in regards to environment, construction permits, legal information about the Seller as well as specific information about the property purchased through SPA, unit: copy of all the pages of the title deeds, and others. 

4.3 The Official Payment Receipt(s)

The property developer will issue a receipt anytime you transfer money, from the deposit till final payment. You can request when a payment is made to get a copy of the official receipt from the bank. These official bank receipts allow you to see the applicable exchange rate in THB of the beneficiary bank in Thailand.

4.4 The Credit Advice / FETF

For every transfer of funds to a Thai bank, the beneficiary Thai bank issues a credit advice document proving the origin and amount paid in. When purchasing a property in Thailand, a foreigner must prove funds are coming from overseas in a foreign currency. To prove it, the beneficiary bank in Thailand who received and exchanged the funds into THB must issue a credit advice or a Foreign Exchange Transaction form (FET or FETF) depending on total amount.

The FETF document is holding 2 names, the name of the sender of the funds overseas and the name of the receiver of the funds. It is mandatory that one of those 2 names (sender or receiver) is the buyer. The transfer description shall also clearly indicate the property name and the condominium unit to be purchased:

INSTRUCTIONS

TO PURCHASE (NAME OF PROPERTY OR CONDO – UNIT NO ON BEHALF OF (BUYER’S FULL NAME)

4.5 The Bank Guarantee Letter – Bank Reference Letter

Solitamente viene rilasciato nello stesso momento del parere di credito o FET forma dal beneficiario bancario, la lettera accompagna il parere di credito / FET, coinvolge la responsabilità della banca e specifica il nome dell’acquirente, l’importo totale ricevuto in valuta estera con date e timbri per procedere presso l’ufficio fondi 

4.6 L’Atto di Proprietà / Chanote

L’atto di proprietà, noto anche come chanote, è la prova ufficiale di proprietà esplicita di un immobile o terreno in termini di proprietà perpetua. In altre parole, un straniero otterrà un atto di proprietà con il proprio nome su di esso SOLO quando si acquista un condominio in termini di proprietà perpetua.

L’atto di proprietà è composto da 2 originali, uno con il proprietario, uno presso l’ufficio fondi, entrambi gli originali sono necessari per intentare qualsiasi modifica - trasferimento di proprietà.

Il chanote fornisce dettagli e un layout dell’unità condominiale / terreno, insieme ad altre informazioni cruciali pertinenti: superficie totale, piano, ecc…

L’atto di proprietà - chanote potrebbe essere richiesto per scopi amministrativi in Thailandia insieme al Tabian Baan, il registro della proprietà.

4.7 Il Libro di Registrazione degli Immobili - "Tabien Baan"

In Thailandia, ogni proprietà è accompagnata dal "libro di registrazione degli immobili", che puoi immaginare come un passaporto per la proprietà.
C’è solo 1 proprietà nel libro di registrazione degli immobili. Il proprietario lo detiene, se sei un proprietario esplicito di proprietà perpetua in Thailandia, potresti averlo in tuo possesso.

Il libro di registrazione degli immobili è solitamente blu, sarà giallo se il proprietario registrato è un straniero. Se sei il locatore della tua proprietà in un contratto di locazione a lungo termine, potresti non avere il Tabien baan in tuo possesso.

Avere una proprietà registrata nel libro di registrazione degli immobili ti darà diritto a tariffe ridotte sull’imposta di registro quando rivendi la tua proprietà entro i primi 5 anni.

4.8 Il Contratto di Locazione

Un contratto di locazione ha una durata massima di 30 anni per legge, rinnovabile fino a due volte. Un contratto di locazione deve essere registrato presso l’ufficio fondi. 

Solo quando acquisti una proprietà in termini di proprietà perpetua con proprietà esplicita, otterrai un atto di proprietà con il tuo nome su di esso, quando acquisti una proprietà in termini di locazione, l’accordo di locazione o il contratto di locazione - e le sue condizioni - tra il locatore e il conduttore (tu) stabiliranno le clausole applicabili per tutta la durata del contratto di locazione, comprese le condizioni di rinnovo, la vendita e il trasferimento del contratto di locazione, le compensazioni, le tasse da sostenere da chi, tutti questi dettagli devono far parte del contratto di locazione. È consigliabile, ma non obbligatorio, assumere un avvocato per rivedere i termini del contratto di locazione per assicurarsi che protegga i tuoi interessi.

5. Tassazione degli immobili in Thailandia

5.1 Spese per la compravendita e rivendita di immobili.

ESCLUSIVO 

Imposta di registro2% del valore stimato per immobili esclusivi 

Imposta di trattenuta1% per le società / fino al 3% per gli individui del prezzo di vendita effettivo

Imposta di registro0,5% del valore stimato

Imposta speciale sull'attività commerciale3,3% (se presente) se l'immobile viene venduto entro 5 anni - applicabile per le nuove costruzioni

LOCALE 

Imposta di registro: 1% del valore stimato per immobili locativi

Imposta di registro0,1% del valore stimato

Imposta speciale sull'attività commerciale3,3% (se presente) se l'immobile viene venduto entro 5 anni - applicabile per le nuove costruzioni

Le sole spese per la registrazione sono a carico dell'acquirentee, come prassi comune, ma non garantita, queste spese di registrazione sono ripartite equamente tra acquirente e venditore, a seconda delle condizioni indicate nell'accordo di compravendita. Tutte le altre spese sono a carico del Venditore. In pratica, quando si acquista un immobile in Thailandia, si potrebbe quindi pagare solo il 1% di spese di registrazione o lo 0,50% presso l'ufficio del registro, a seconda delle condizioni indicate nelle spese di registrazione nell'accordo di compravendita.

5.2 Basso sistema fiscale sugli immobili in Thailandia

La Thailandia è non soggetta a “imposta sugli immobili” come potrebbe essere in altri paesi, ma gli importi fiscali sono molto bassi rispetto ad essi. A seconda del tipo di immobile di cui si è proprietari in Thailandia, per uso residenziale, il "imposta sulla terra e sulle nuove costruzioni"" inizia da 0,02% e non supera il massimo 0,3% del valore stimato dell'immobile, annualmente.

Tutte le tasse e le spese relative alla proprietà di un immobile in Thailandia devono essere pagate presso il Dipartimento del terreno al momento della registrazione o del trasferimento dell'immobile / affitto.   Si veda l'accordo bilaterale sulla doppia imposizione con il paese.

5.3 Imposta sul reddito personale in Thailandia

Sebbene l'imposta sugli immobili sia bassa, si è soggetti a tassazione sui redditi da locazione generati dal proprio immobile, se presenti. Il reddito da locazione sarà incluso nella dichiarazione dell' Imposta sul reddito personale con aliquote fiscali applicabili calcolate come segue se si possiede un codice fiscale in Thailandia.

Aliquota fissa del 15% senza codice fiscale per i non residenti, è possibile dichiarare e richiedere un rimborso al Dipartimento delle entrate successivamente. 

6. Opzioni di finanziamento

È piuttosto difficile per i stranieri ottenere un prestito da una banca tailandese. per acquistare una proprietà in Thailandia. A meno che tu non sia un residente a lungo termine e possa giustificare un reddito regolare in Thailandia, non sarà possibile per te ottenere un prestito. Anche se ottieni un prestito, potresti dover rispettare le politiche di proprietà straniere. not be possible for you to obtain a loan. Even if you obtain a loan, you might need to comply with foreign ownership policies.

Scopri di più nell'articolo e scopri come ottenere un prestito da una banca tailandese per stranieri.

Banca tailandese: non è possibile per le proprietà non ancora registrate - gli accordi sui prestiti tailandesi sono rari. ..

La tua banca locale, che spesso è soggetta a determinate condizioni, come un acconto e la prova di reddito. which is often subject to certain conditions, such as a down payment and proof of income.

Richiedi un prestito da una banca estera in Thailandia, se soddisfatte determinate condizioni. ..

7. Opzioni per i visti. quando acquisti una casa in Thailandia.

L'acquisto di una proprietà in Thailandia e l'ottenimento di un visto per soggiornare in Thailandia nella tua proprietà sono due questioni separate. In precedenza, fino a settembre 2023, alcuni pacchetti di visto Elite consentivano soggiorni con visto con un investimento minimo in proprietà. Queste offerte non sono più valide e se desideri soggiornare in Thailandia nella tua proprietà per un periodo di tempo prolungato, dovrai seguire le normali procedure di domanda per i visti, altrimenti i programmi di visto Elite sono disponibili per coloro che desiderano soggiornare per un periodo più lungo nel paese o semplicemente per avere servizi di immigrazione speciali per alcuni anni. Di seguito sono riportati i 4 programmi di adesione al Membership Thailand Elite Visa aggiornati a ottobre 2023: contattaci se sei interessato a un visto Elite e controlla la nostra pagina con tutte le opzioni di adesione al visto. qui

Thailand Privilege Visa Gold Membership – 5 anni – 900.000 THB
Thailand Privilege Visa Platinum Membership – 10 years – 1,500,000 THB
Thailand Privilege Visa Diamond Membership- 15 anni – 2.500.000 THB
Thailand Privilege Visa Reserve Membership – 20 anni – 5.000.000 THB

Combina l'acquisto di una proprietà in Thailandia e l'adesione a un programma di visti.

Diversi sviluppatori immobiliari in Thailandia offrono benefici di residenza tramite i programmi di visto a lungo termine Thailand Privilege Visa. Queste proprietà tipicamente richiedono un importo minimo di investimento per qualificarsi ai benefici del visto. Investendo in queste proprietà qualificate, gli investitori non solo ottengono un valido asset ma godono anche del vantaggio aggiunto di una residenza a lungo termine in Thailandia. Alcuni sviluppatori comprendono la necessità per i futuri proprietari di risolvere i loro visti per le loro famiglie e offrono quindi Thailand Privilege Visas, Ex Privilege Visa 5 anni di concessione gratuita quando si acquista una proprietà presso Montazure Gallery a Kamala.

Domande frequenti 

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All information related to buying a property in Thailand is for guidance only. Some of the issues raised, such as real estate laws and taxation, may require expert advice and a more detailed, individual study. This article has been prepared in good faith, with information helpful to who intends to buy a property in Thailand as accurately as possible. Keller Henson cannot be held responsible for misinterpretation, changes or inaccurate information.