Achetez un bien immobilier en Thaïlande - 101

Dans ce guide complet, en tant que spécialistes thaïlandais de l'immobilier et de l'investissement dans l'immobilier, nous mettrons notre expérience à votre disposition à Keller Henson et nous partagerons nos connaissances, ayant facilité avec succès la vente de plus de 150 biens immobiliers en Thaïlande aux clients internationaux. Notre objectif est de simplifier le processus pour vous, en exposant des étapes claires et faciles à suivre pour naviguer dans les complexités de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande en tant que étranger. Cet article est un résumé de nos connaissances approfondies et de nos stratégies éprouvées sur le marché immobilier thaïlandais.

1. Comment les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Thaïlande ?

La Thaïlande est une destination populaire pour les étrangers souhaitant acheter un bien immobilier, le prix moyen du marché immobilier est assez abordable et les rendements sont assurés par une forte industrie du tourisme. La Thaïlande a beaucoup à offrir aux étrangers, notamment une large gamme d'opportunités immobilières pour des investissements immobiliers sûrs. Mais comment pouvez-vous acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger, non résident en Thaïlande, depuis l'étranger, sans même venir en Thaïlande ? Rassurez-vous, c'est totalement possible et légal d'acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger à distance, depuis l'étranger, de la réservation à l'enregistrement final et à la remise sans avoir à venir en Thaïlande, et Keller Henson, agent immobilier et expert en investissement immobilier en Thaïlande, vous donne ici après dans ce guide pour acheter un bien immobilier en Thaïlande toutes les informations nécessaires pour le gérer comme un professionnel.

1.1 Acheter un bien immobilier en Thaïlande : termes de bail vs termes de propriété libre

La Thaïlande est un royaume favorable aux investissements étrangers et selon les lois thaïlandaises applicables, la provenance des fonds pour acheter un bien immobilier en tant qu'étranger doit provenir de l'étranger en une devise autre que le Baht thaïlandais (THB), les non-résidents sont autorisés à acheter un bien immobilier en termes de bail uniquement, et en termes de propriété libre pour les condominiums au sein de la ‘quotas étrangers’ uniquement.

1.11 Acheter une maison ou un appartement en Thaïlande en termes de bail

Acheter un bien immobilier en termes de bail signifie que vous bénéficiez d'un bail à long terme, généralement un maximum de 30 ans de bail, pouvant être renouvelable. Vous êtes donc le locataire dans les termes du contrat de bail, le propriétaire complet du bien est le bailleur. Techniquement, vous n'êtes pas le propriétaire du bien, mais vous bénéficiez des avantages et droits sur le bien pendant la durée du bail, et vous pouvez éventuellement revendre à tout moment en transférant votre bail à un autre acheteur. Les termes de propriété en bail viennent avec moins de taxes d'enregistrement au département foncier - par rapport aux termes de propriété libre. Nous recommandons qu'au moment de l'achat d'une maison ou d'un appartement sous des termes de bail, le bailleur soit contractuellement une société limitée et non une personne physique. Voir les termes de bail

1.12 Acheter un appartement en Thaïlande en termes de propriété libre

Acheter un bien immobilier en pleine propriété signifie que vous bénéficiez des droits complets de propriété du bien, pendant une période illimitée . Votre nom figure sur leacte de propriété (chanote) du lot en tant que seul et plein propriétaire du bien, enregistré au département foncier. L'achat en pleine propriété pour un non-résident est possible uniquement lors de l'achat d'un appartement de copropriété avec une quote-part étrangère suffisante . La quote-part étrangère, la partie des investissements étrangers dans un immeuble de copropriété par surfacene doit pas dépasser 49% par la loi. L'achat d'un immeuble de copropriété en pleine propriété comporte des taxes de transfert et d'enregistrement plus élevées à payer au département foncier par rapport aux termes de location. payables au service du terrain plutôt que selon les termes d'un bail. Voir les termes de propriété libre

1.2 Acheter une maison ou un appartement en Thaïlande 101

Comme nous l'avons indiqué ci-dessus, l'achat d'une maison, d'une villa ou l'achat d'un appartement de copropriété en Thaïlande suggère qu'il existe une différence dans les conditions et les termes d'acquisition. Les maisons à vendre ou les appartements à vendre en Thaïlande peuvent subir 2 processus d'achat différents selon les 2 termes d'acquisition possibles pour les étrangers : termes de location ou termes de pleine propriété. 

1.21 Acheter un appartement en Thaïlande 

Conformément à la Loi sur les appartements en Thaïlande de 1991, il est possible pour les étrangers de posséder un appartement de copropriété en pleine propriété uniquement si plus de 50% de la copropriété dans l'appartement est thaïlandais. Autrement dit, le pourcentage de la surface totale détenue par les étrangers dans un appartement ne doit pas dépasser 49% de la surface totale. Ces 49% alloués à la propriété en pleine propriété permettent à les non-résidents d'acheter un appartement en pleine propriété. Sur la quote-part étrangère, un appartement de copropriété ne peut être acheté qu'en termes de location par un non-résident. Quoi qu'il en soit, les fonds pour acheter un appartement en Thaïlande, en termes de pleine propriété ou de location, doivent provenir de l'étranger, dans une devise différente du THB

Il y a évidemment une préférence des investisseurs étrangers pour acheter des appartements en pleine propriété, afin de la sécurité d'avoir leur nom en tant que propriétaire complet sur l'acte de propriété, mais cela comporte aussi une surcharge dans la plupart des cas. La plupart des promoteurs immobiliers appliquent une surcharge appelée « surcharge de pleine propriété » au prix d'achat d'un appartement si vous souhaitez acheter l'appartement en termes de pleine propriété. D'autre part, l'achat d'un appartement en Thaïlande en termes de location a souvent du sens lorsque les prix d'achat et les frais d'enregistrement sont plus faibles, les appartements à vendre en Thaïlande commencent à partir de 1 million de THB et les penthouses les plus chers à Bangkok dépassent 400 millions de THB.

1.22 Acheter une maison ou une villa en Thaïlande

Le marché des maisons et villas en Thaïlande est très dynamique, avec les transferts de propriété aux étrangers qui devraient augmenter de 65,6 % au cours du premier semestre 2023. Ce n'est pas surprenant, car le mode de vie thaïlandais, les paysages magnifiques et les rendements locatifs attractifs attirent de nombreux investisseurs, ainsi que de nombreux étrangers souhaitant s'installer chaque année. Les prix des maisons et villas à vendre en Thaïlande varient considérablement selon la province. Le marché immobilier en Thaïlande est extrêmement vaste, allant des biens valorisés à moins d'un million de THB jusqu'aux villas de luxe situées au bord de la plage valorisées à plus de 200 millions de THB. La liste ci-dessous n'est pas exhaustive et donne une idée des maisons et villas disponibles à vendre en Thaïlande.

• Maison mitoyenne 

• Maison de ville

• Villa 1 chambre - style hôtel

• Villas dans un village fermé avec piscine commune

• Villa avec piscine dans un village fermé

• Villa face à la mer avec piscine

Tous les types de maisons et de villas ne peuvent être achetés par les étrangers qu'en vertu de termes de bail. Lorsque vous achetez une maison ou une villa en Thaïlande, bien que la structure du bâtiment puisse être achetée en pleine propriété dans certaines conditions, la maison se situe sur un terrain qui ne peut être acheté qu'en bail pour un non-résident. Les fonds nécessaires pour acheter une maison ou une villa doivent provenir de l'étranger dans une devise différente du THB. À moins que vous ne puissiez acheter la maison ou la villa via une entreprise limitée thaïlandaise. Voir comment acheter un bien immobilier via une entreprise limitée thaïlandaise Voyez acheter un bien immobilier avec une entreprise limitée thaïlandaise

1.3 Acheter des biens immobiliers en phase de construction en Thaïlande

Un autre type d'investissement immobilier en Thaïlande consiste à acheter des biens immobiliers en phase de construction. Cela signifie acheter un appartement, une maison ou une villa avant qu'elle ne soit construite. L'achat de biens immobiliers en phase de construction permet d'obtenir des remises importantes et des gains potentiels à long terme , car les prix de vente anticipés sont inférieurs à la moyenne du marché. Les risques associés à l'achat d'un bien qui n'est pas encore tangible sont compensés par les taux préférentiels et la flexibilité de paiement. Selon la date estimée de finition, il est probable d'obtenir des termes de paiement flexiblespendant la construction du bien. Les paiements peuvent être effectués selon l'avancement de la construction ou selon les calendriers définis contractuellement. En pratique, un investissement dans un bien immobilier en phase de construction est souvent réparti sur plusieurs paiements sur une période de quelques années . Les fonds nécessaires pour acheter un bien immobilier en phase de construction en Thaïlande, en pleine propriété ou en bail, doivent provenir de l'étranger, dans une devise différente du THB réparti sur plusieurs paiements sur la durée d'un ou plusieurs ans. Les fonds pour acheter un bien immobilier en phase de construction en Thaïlande, en propriété libre ou en location, doivent provenir de l'étranger dans une autre devise que le THB

1.4 Investissement immobilier en Thaïlande

Investissements immobiliers représentent une part importante des investissements étrangers en Thaïlande. L'industrie dynamique de l'hôtellerie et les propriétés de luxe offrent de multiples opportunités aux investisseurs. Vous pouvez potentiellement acheter en Thaïlande un bien immobilier dans un hôtel, et bénéficier d'un retour, garanti ou partagé, par an, en fonction du prix d'achat de l'unité, et d'autres avantages, notamment un séjour gratuit dans votre unité, une option d'achat à nouveau après quelques années, etc. Vous pouvez investir toujours et acheter tout type de bien immobilier et le louer vous-même ou en faisant appel à une entreprise de gestion locative professionnelle. Faites attention, Airbnb n'est pas autorisé partout en Thaïlande. Contactez-nous si vous souhaitez être guidé dans les investissements immobiliers en Thaïlande.

Les programmes de location proposés offrent la sérénité, vous libérant des soucis administratifs et relationnels avec les clients et garantissant un retour chaque année.

• Programme de location garanti signifie que vous pouvez anticiper votre retour sur investissement (ROI) puisqu'il fait partie de l'Accord de Vente et d'Achat et est fixé à un certain pourcentage. Par exemple, un programme de location garanti à 7 % nets par an vous donnerait 7 % du prix d'achat de l'unité par an. Un autre avantage important des programmes de location garantis est que vous bénéficiez de séjour gratuit dans votre propre unité, ce qui signifie que vous pouvez occuper votre propriété pendant 15 à 30 jours sans frais pendant l'année et obtenir votre retour sur investissement à la fin de l'année. Une belle combinaison d'investissement et d'utilisation personnelle.

• Programme de location en pool signifie que vous ne pouvez pas anticiper votre retour, il n'est pas garanti, cependant, il n'est pas non plus plafonné. Un programme de location en pool consiste à regrouper tous les revenus de location générés par tous les propriétaires, puis à les redistribuer équitablement selon la surface au mètre carré possédée parmi tous les propriétaires, moins une part pour la gestion. Le programme de location en pool garantit un revenu minimum, indépendamment de la location de votre propre propriété, tout en n'étant pas limité à un retour maximum. En pratique et en moyenne, les programmes de pool permettent des rendements plus élevés que les revenus garantis.

1.5 Acheter un terrain en Thaïlande en tant que étranger

Il est restreint pour un non-résident d'acquérir un terrain en Thaïlande. Cela signifie que vous pouvez obtenir un terrain en Thaïlande en tant que non-résident seulement sous forme d'un bail à long terme, en termes de bail, comme indiqué ci-dessus pour une durée spécifique. Vous pouvez ensuite construire une maison ou une villa sur le terrain que vous avez reçu avec un bail à long terme. Le contrat de bail du terrain doit être enregistré au département des terres. Les fonds pour acheter un terrain en Thaïlande, en tant que étranger, doivent provenir de l'étranger dans une devise différente du THB

1.6 Acheter un bien immobilier en Thaïlande avec une entreprise limitée thaïlandaise ou une entreprise offshore

Une autre pratique consiste à acheter un bien immobilier au nom d'une entreprise thaïlandaise. Une entreprise limitée locale thaïlandaise ou même une entreprise offshore. Cela exige évidemment une mise en place légale supplémentaire et des frais de maintenance ainsi que le respect des lois.

1,61 Achetez un bien immobilier en Thaïlande avec une société à responsabilité limitée thaïe

Le principal avantage d'acheter une maison avec une société à responsabilité limitée thaïe en tant que étranger, est de acheter le terrain sous des termes de propriété exclusive, en tant qu'entité thaïe locale et non sous des termes de location comme un non-résident. Les sociétés thaïes, par la loi, limitent les étrangers à un maximum de 49% des actions, techniquement, pour garder le contrôle de votre société à responsabilité limitée thaïe, vous devrez avoir suffisamment de actionnaires thaïs avec qui partager et rester en majorité, générer des revenus et payer des impôts annuellement, sans parler des frais d'assistance légale et de maintenance nécessaires. 

AVERTISSEMENT - En Thaïlande, utiliser des mandataires sans preuve active de rôles d'entreprise dans une entreprise est illégal, donc impliquer des actionnaires réels qui participent aux activités de l'entreprise est obligatoire pour rester légal et conforme lors de l'achat d'un bien immobilier avec une société à responsabilité limitée thaïe.

1,62 Acheter un bien immobilier en Thaïlande avec une entreprise offshore

Une entreprise offshore est considérée comme une entité étrangère et donc les conditions de propriété étrangère s'appliquent lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier avec une entreprise offshore. Il est donc possible d'acheter un bien immobilier en Thaïlande avec une entreprise offshore sous des termes de location ou sous des termes de propriété exclusive uniquement dans la quote-part étrangère pour les condos . Vous devrez présenter des preuves des documents suivants traduits en thaï et notariés par l'ambassade ou le consulat en Thaïlande, ces documents sont valables pendant 30 jours seulement pour le transfert de propriété à partir de la date de la législation.. Vous devrez présenter des preuves des documents suivants traduits en thaï et légalisés par l'ambassade ou le consulat en Thaïlande, ces documents sont valables uniquement pendant 30 jours pour le transfert de propriété à partir de la date de la législation.

Une copie du document d'immatriculation de la société,

Une copie de l'identité du directeur,

Une copie de la liste des actionnaires,

Une lettre de réunion pour l'achat du bien immobilier (acceptée par les actionnaires).

2. Achetez un bien immobilier en Thaïlande sereinement avec Keller Henson !

Achetez un condo ou une villa en Thaïlande facilement et sans risque en suivant ces étapes simples et conseils de notre expérience sur l'immobilier en Thaïlande, cela vous fera gagner un temps précieux. L'achat d'un bien immobilier en Thaïlande est un processus assez simple et direct mais vous devez vous assurer de suivre un guide pour se conformer aux politiques d'investissement étranger en immobilier thaï. 

La première et la plus importante aspect est financier, comment paie-je ? À qui dois-je payer ? Lorsque vous achetez un bien immobilier en Thaïlande, il est essentiel de respecter les lois thaïes concernant les investissements étrangers, principalement, les fonds pour acheter un bien immobilier doivent provenir de l'étranger en devises étrangères, avant d'être convertis et échangés en Baht thaï (THB). En pratique, cela signifie que lorsque vous transférez les fonds vers un compte bancaire thaï pour acheter un bien immobilier, vous devez vous assurer de transférer les fonds dans une devise autre que le THB et laisser la banque bénéficiaire en Thaïlande effectuer la conversion à son taux de change en THB. En pratique à nouveau, et selon le type de bien immobilier, neuf ou d'occasion, vous pourriez avoir, et laissez la banque bénéficiaire en Thaïlande effectuer la conversion au taux de change de la banque. En pratique, cela dépend également du type de bien immobilier, neuf ou d'occasion, vous pourriez avoir envoyer les fonds directement au compte bancaire d'un développeur immobilier local ou à un compte bancaire personnel, respectivement. Dans les deux cas, pour procéder au département des terres avec l'enregistrement officiel d'un bien immobilier, il faut présenter un avis de crédit ou un FETF pour prouver l'origine des fonds ainsi qu'une lettre de recommandation.

Pour chaque transfert, les banques ne fourniront qu'un « Formulaire de transaction en devises étrangères »(FETF) certificat pour des montants supérieurs à 50 000 USD. Pour des montants inférieurs, la banque délivrera un avis de crédit, qui doit être présenté, accompagné de la lettre de confirmation de la banque, au Bureau des terres afin d'enregistrer le bien immobilier et de se conformer à la politique d'investissement étranger en Thaïlande. En savoir plus ci-dessous

2.1 Acheter un bien immobilier en Thaïlande auprès d'un développeur immobilier

Lorsque vous achetez un nouvel appartement ou une nouvelle villa ou un bien immobilier en projet, vous avez probablement affaire à une entreprise chargée de la construction, des ventes et de la gestion du bien : le développeur immobilier. Dans ce cas, et selon les modalités de paiement convenues, vous pouvez éventuellement transférer les fonds pour acheter le bien directement au compte bancaire du développeur par virement international. Les virements bancaires doivent être effectués en devise étrangère avec une description claire accompagnant le paiement décrivant l'objet comme suit : 

INSTRUCTIONS DE PAIEMENT LORS DU TRANSFERT DE FONDS POUR ACQUÉRIR / LOUER UN BIEN IMMOBILIER EN THAÏLANDE

POUR ACQUÉRIR (NOM DU BIEN OU CONDO - NUMÉRO DE L'UNITÉ) AU NOM DE (NOM COMPLET DE L'ACHETEUR)

POUR LOUER (NOM DU BIEN OU CONDO - NUMÉRO DE L'UNITÉ) AU NOM DE (NOM COMPLET DE L'ACHETEUR)

PRÉCAUTION : Le vocabulaire compte, car le Département foncier utilise les termes « appartement » et «condominium » pour désigner deux types d'unités différents. Les étrangers peuvent éventuellement acheter des condominiums en pleine propriété, tandis que les appartements ne sont accessibles qu'en location.

Lorsque vous achetez un bien immobilier en projet, par exemple, et selon les modalités de paiement, vous pourriez avoir plusieurs virements à effectuer sur une période d'une ou deux années. Dans ce cas, chaque virement bancaire pour un montant partiel doit être effectué selon les mêmes instructions ci-dessus. Le compte bancaire du développeur immobilier s'occupera des formalités à présenter au bureau foncier pour prouver l'origine des fonds. Voir : FETF + Lettre de référence. Toutefois, si vous préférez, vous pouvez toujours transférer vers un compte bancaire personnel en Thaïlande avant de payer le développeur immobilier.

2.2 Acheter un bien immobilier en Thaïlande avec un compte bancaire personnel thaïlandais 

Si vous préférez, ou lorsque vous achetez un bien immobilier d'occasion, vous avez probablement affaire à un propriétaire individuel. Il y a évidemment un grand risque de transférer un montant quelconque à tout individu sans garantie de transfert de propriété. Il est donc recommandé de transférer les fonds vers un compte bancaire personnel en Thaïlande, en devises étrangères. Ainsi, vous pouvez ensuite payer un particulier par chèque signé par votre banque contre le transfert de propriété au département foncier. 

INSTRUCTIONS DE PAIEMENT LORS DU TRANSFERT DE FONDS POUR ACQUÉRIR / LOUER UN BIEN IMMOBILIER EN THAÏLANDE

POUR ACQUÉRIR (NOM DU BIEN OU CONDO - NUMÉRO DE L'UNITÉ) AU NOM DE (NOM COMPLET DE L'ACHETEUR)

POUR LOUER (NOM DU BIEN OU CONDO - NUMÉRO DE L'UNITÉ) AU NOM DE (NOM COMPLET DE L'ACHETEUR)

Lorsque vous achetez une villa ou un condo via votre compte bancaire personnel thaïlandais, vous devez obtenir vous-même, auprès de votre banque, les formulaires nécessaires à présenter au département foncier qui justifient l'origine étrangère des fonds et une lettre de recommandation de la banque avec les détails de la propriété que vous souhaitez acheter. Voir FETF / Conseil de crédit 

Puis-je ouvrir un compte bancaire en Thaïlande ?

Oui, vous pouvez, lorsque vous achetez un bien immobilier en Thaïlande pour simplifier les choses. Il est vrai que, pour des raisons de sécurité, ouvrir un compte bancaire en Thaïlande pour un non-résident devient de plus en plus difficile. Sachez que, dans la plupart des cas, avec quelques grands banques locales, vous serez en mesure et autorisé à ouvrir un compte bancaire si vous pouvez justifier que vous possédez, ou posséderez bientôt un bien immobilier en Thaïlande. Les documents suivants doivent être présentés à la banque :

Contrat d'achat et de vente signé par le développeur et l'acheteur.

Reçus officiels du développeur.

Passeport original de l'acheteur avec le tampon de dernière arrivée de l'immigration.

Dépôt minimum. (quelques milliers de THB)

Vous avez un compte bancaire thaïlandais, une carte de débit et accès aux applications bancaires, vous permettant de payer ou d'enlever de l'argent n'importe où en Thaïlande. Keller Henson est toujours heureux de vous aider à ouvrir un compte bancaire dans certaines banques amies des étrangers.

2.3 Puis-je acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies en Thaïlande ?

Thaïlande ne prend pas en charge les cryptomonnaies comme monnaie étrangère concernant la propriété étrangère. Cependant, avec l'aide de un courtier associé à une banque thaïlandaise , pour émettre le formulaire FET, vous pouvez potentiellement acheter une villa ou un appartement avec un paiement effectué par cryptomonnaies.. Voir FETF / Conseil de crédit.

Keller Henson peut vous aider et vous guider si vous souhaitez acheter un bien immobilier en cryptomonnaie, les principales cryptomonnaies acceptées sont : Bitcoin, Tether et Ethereum, respectivement : BTC, USDT, ETH

2.4 Quelles sont les conditions de paiement lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?

Conditions de paiement restent à la discrétion exclusive du développeur immobilier ou du vendeur individuel. Les conditions de paiement lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande font partie intégrante du Contrat d'achat et de vente (SPA), comprenant généralement un acompte servant de frais de réservation, suivi d'un paiement complet ou par versements selon les échéances ou le progrès de la construction. 

2.41 Acomptes

Les acomptes sont des frais de réservation pour réserver une villa ou un appartement en Thaïlande pendant une certaine période, en moyenne de 3 à 5 semaines, afin qu'il y ait suffisamment de temps pour que les parties s'accordent et signent le contrat d'achat et de vente. Les acomptes versés sont très rarement remboursable. Le montant du dépôt dépend du prix final de la propriété mais varie en moyenne entre 50 000 et 250 000 THB. 

2.42 Premier acompte et échéances (applicable aux propriétés en l'état futur de livraison) 

Une fois que le contrat de vente et d'achat est signé, le premier acompte sera effectué selon le calendrier prévu, et peut représenter 35% ou plus du prix total de la propriété. Les autres paiements sont effectués selon les échéances convenues ou selon les progrès spécifiques de la construction : préparation du terrain, forage, début de la structure en béton, achevement de la structure, enregistrement au département des terres et remise des clés. Le promoteur immobilier émet généralement des rapports mensuels sur les travaux et les étapes de la construction sont contractuelles.

2.43 Paiement final et transfert de propriété

Légalement en Thaïlande, une propriété doit être transférée officiellement à un nouveau propriétaire au département des terres uniquement lorsque la propriété a été entièrement payée. Lorsque vous achetez une villa neuve ou un appartement neuf, le paiement final du solde au développeur immobilier vous permet, si vous avez déjà payé tous les autres frais à l'avance, de obtenir l'enregistrement de votre propriété au département des terres. Voir toutes les charges supplémentaires expliquées

Lorsque vous achetez une propriété d'occasion à un particulier, vous devez préparer à l'avance le jour de l'appointment au département des terres, un chèque certifié par votre banque thaïe au nom du vendeur pour le montant de la propriété moins le dépôt. Ce chèque sera conservé au département des terres comme preuve du paiement pour traiter davantage avec l'enregistrement officiel - le transfert de propriété de la propriété.

2.5 Enregistrement / transfert de propriété au département des terres

Toute propriété immobilière en Thaïlande doit être enregistrée correctement au département des terres, et les frais de transfert doivent être payés au département des terres lors de l'enregistrement / transfert. Cette étape finale et ultime garantit que votre propriété est officiellement dans les registres, et que vous êtes en conformité fiscale en Thaïlande.

En Thaïlande, les propriétés ont un petit livre appelé «Tabian Baan» - de couleur jaune pour les étrangers, qui enregistre les propriétaires de la propriété. C'est ce que vous obtenez au département des terres après avoir réussi à enregistrer votre propriété. Si vous avez acheté un condo en pleine propriété, vous recevrez également un titre original où votre nom apparaît en thaï, également connu sous le nom de «chanote». Ces 2 documents, le titre de propriété et le « Tabian baan » en Thaïlande sont des preuves ultimes de votre propriété et peuvent être nécessaires pour d'autres tâches administratives ou même pour des raisons de visa. Voir le titre de propriété / Chanote, Voir les frais de transfert, Voir la taxation immobilière

2.6 CHARGES SUPPLÉMENTAIRES expliquées lors de l'achat d'une propriété en Thaïlande 

Toutes les autres charges supplémentaires expliquées : lors de l'achat d'une propriété en Thaïlande : frais de CAM, fonds de réserve, installation des compteurs d'électricité/eau

CAM frais désignent Entretien des Zones Communes et sont les frais d'entretien des parties communes du bien, tels que la piscine, la salle de sport, le jardin, les ascenseurs, etc. Les frais CAM sont calculés en fonction de la surface occupée, mensuellement, et dans la plupart des cas, ils doivent être payés à l'avance pour une année, en une ou deux versements. Les frais CAM varient entre 40 et 160 THB par m² par mois.

Le fonds de réserve est un montant unique payé par les propriétaires pour un nouveau bien immobilier uniquement. Le budget est la responsabilité de l'entité légale de la copropriété, qui l'utilise pour les dépenses imprévues hors du budget des coûts du bien. En bref, le fonds de réserve est un fonds de réserve géré par la copropriété, destiné aux travaux importants tels que le toit, les trottoirs ou les ascenseurs. Ce fonds est différent des frais CAM, qui sont utilisés pour le fonctionnement quotidien du complexe. Le fonds de réserve peut représenter entre 500 à 1500 THB par m²

Frais d'installation électrique et d'eau comprennent l'installation des compteurs pour votre usage personnel dans notre propriété et constituent un paiement unique, environ 20 000 THB en moyenne.

3. Avant d'acheter un bien immobilier en Thaïlande!

3.1 Vérification du bien immobilier

À Keller Henson, tous les biens immobiliers listés sur le site ont déjà passé un processus interne de vérification. Quelques vérifications de sécurité que vous souhaitez effectuer avant d'acheter tout bien immobilier en Thaïlande. Le processus de vérification analyse le profil, la réputation, la stabilité financière, les antécédents, le statut du projet de construction et les permis environnementaux du développeur immobilier, et bien sûr, qui possède finalement le terrain. La Thaïlande est malheureusement le théâtre de blocs de béton de routes élevées jamais terminés ou de squelettes de gratte-ciel à Bangkok, et cela exige une extrême prudence lors de l'achat d'une maison ou d'un appartement en Thaïlande. En guise de rappel, ce premier travail de vérification doit être pris très sérieusement. Notre équipe de professionnels de l'immobilier est à votre disposition pour vous soutenir, effectuer les vérifications nécessaires à l'avance, et vous aider à comprendre et à identifier les meilleures options d'achat, en évitant les clauses potentielles risquées à long terme au cours du chemin. 

3.2 Le permis d'Étude d'Impact Environnemental 

Tout développement immobilier en Thaïlande doit se conformer à la Loi sur l'Environnement et l'Industrie - Le permis d'Étude d'Impact Environnemental (EIA) - Cette loi permet de réguler et d'accepter les projets de construction et l'architecture avant la construction. Le permis d'Étude d'Impact Environnemental est indispensable comme annexe du contrat de vente et d'achat.

3.3 Le permis de construire

Le permis de construire , comme son nom l'indique clairement, prouve que la construction est autorisée. Il est délivré par l'autorité locale et doit faire partie des annexes du contrat de vente et d'achat.

3.4 Le titre de propriété

Also known as a “chanote”, the title deed indique qui est le propriétaire du terrain sur lequel votre propriété est construite. Il fournit des informations cruciales, par exemple, si le terrain est hypothéqué à la banque. Lors de l'achat d'une maison, d'une villa ou d'un condo, il est préférable et recommandé que le développeur immobilier soit également le propriétaire du terrain dans le titre de propriété. Une copie du titre de propriété doit faire partie des annexes de l'accord de vente et d'achat.

3.5 Les documents juridiques de la société du développeur

Also known as an affidavit, this is a document d'enregistrement officiel de la société. Il contient les informations les plus importantes, telles que le numéro d'identification de la société, le capital social. Il contient également d'autres informations légales telles que l'adresse de la société, le signataire autorisé, les noms des dirigeants. Cela vous permet de vérifier le statut et la conformité du développeur immobilier aux lois thaïlandaises. Doit faire partie des annexes de l'accord de vente et d'achat.

3.6 Copie de l'identité du (des) directeur(s)

C'est un moyen de s'assurer que le nom figurant sur le document d'enregistrement de la société (affidavit) correspond au nom sur le document d'identité fourni. La copie de l'identité du directeur doit faire partie des annexes de l'accord de vente et d'achat.

Ne savez-vous pas par où commencer ? Keller Henson est là pour vous aider à chaque étape. En tant que spécialistes de l'immobilier, nous effectuons tous les travaux d'investigation pour vous, assurant un investissement immobilier sûr et sécurisé en Thaïlande.

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4. Liste des documents à fournir lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande

Le travail d'investigation sur le bien est effectué, après cela, vous devrez avoir en main ou à examiner à un moment donné lors de l'achat d'une villa ou d'un condo en Thaïlande, une liste des documents . 

4.1 La proposition de prix

La proposition de prix précède l'accord de vente et d'achat et reste une partie intégrante du processus d'achat car elle résume les conditions initiales de l'achat du bien, y compris le montant du dépôt, le prix total du bien, les conditions d'ownership, les remises éventuelles, le numéro de l'unité, la surface, etc. Un accord de réservation peut être établi et signé, confirmant la réception du premier dépôt. La proposition de prix fait partie des annexes de l'accord de vente et d'achat.

4.2 L'accord de vente et d'achat (SPA)

Ceci est le contrat officiel entre l'acheteur et le vendeur, le SPA prévaut sur la proposition si les termes diffèrent. Le SPA peut être en anglais, réglementé par les lois thaïlandaises applicables. Aide d'un avocat ou d'un notaire public est non obligatoire en Thaïlande, toutefois vous pouvez éventuellement le faire examiner avec un avocat que vous embauchez. Chaque page doit être signée par les deux parties. Keller Henson est plus qu'heureux de vous aider et d'examiner pour vous les clauses clés de votre SPA lors de l'achat d'une villa ou d'un appartement.

Lors de l'achat d'un bien immobilier à l'avance, et pour protéger vos intérêts futurs, l'engagement du vendeur concernant une date de livraison et une date de remise doit être mentionné dans le SPA, ainsi qu'une clause pénale en cas de retard. Il en va de même pour les versements partiels du acheteur pendant la période de construction, soumis à des pénalités en cas de paiements hors des échéances convenues.

Le SPA doit inclure dans les annexes tous les certificats de diligence raisonnable concernant l'environnement, les autorisations de construction, les informations juridiques sur le vendeur ainsi que des informations spécifiques sur le bien acheté par le biais du SPA, unité : copie de toutes les pages des actes de propriété, et autres. 

4.3 Le reçu officiel de paiement(s)

Le développeur immobilier délivrera un reçu à tout moment lorsque vous transférez de l'argent, du dépôt jusqu'au paiement final. Vous pouvez demander lorsqu'un paiement est effectué d'obtenir une copie du reçu officiel de la banque. Ces reçus bancaires officiels vous permettent de voir le taux de change applicable en THB de la banque bénéficiaire en Thaïlande.

4.4 La lettre de crédit / FETF

Pour chaque transfert de fonds vers une banque thaïlandaise, la banque thaïlandaise bénéficiaire délivre un document de crédit prouvant l'origine et le montant payé. Lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande, un étranger doit prouver que les fonds proviennent de l'étranger en devises étrangères. Pour prouver cela, la banque thaïlandaise qui a reçu et converti les fonds en THB doit délivrer un avis de crédit ou un formulaire de transaction en devises étrangères (FET ou FETF) selon le montant total.

Le document FETF comporte 2 noms, le nom de l'expéditeur des fonds à l'étranger et le nom du destinataire des fonds. Il est obligatoire que l'un de ces 2 noms (expéditeur ou destinataire) soit l'acheteur. La description du transfert doit également indiquer clairement le nom du bien et l'unité de condominium à acheter :

INSTRUCTIONS

POUR ACQUÉRIR (NOM DU BIEN OU CONDO - NUMÉRO D'UNITÉ AU NOM DE (NOM COMPLET DE L'ACHETEUR)

4.5 La lettre de garantie bancaire – Lettre de référence bancaire

Généralement émettre en même temps que l'avis de crédit ou le FET formulaire par la banque bénéficiaire, la lettre accompagne l'avis de crédit / formulaire FET, engage la responsabilité de la banque et précise le nom de l'acheteur, le montant total reçu en devises étrangères avec les dates et les tampons pour procéder au département des terres 

4.6 Acte de propriété / Chanote

L'acte de propriété, également appelé chanote, est le preuve officielle d'une propriété exclusive d'un bien immobilier ou d'un terrain en termes de propriété libre. En d'autres termes, un étranger recevra un acte de propriété portant son nom SEULEMENT lorsqu'il achète un condominium en termes de propriété libre.

L'acte de propriété comprend 2 originaux, un avec le propriétaire, un au département des terres, les deux originaux sont nécessaires pour effectuer tout changement - transfert de propriété.

Le chanote donne des détails et un plan du bien immobilier / unité de condominium / terrain, ainsi qu'autres informations importantes : surface totale, étage, etc…

L'acte de propriété - chanote peut être demandé à des fins administratives en Thaïlande, accompagné du Tabian Baan, du carnet du bien immobilier.

4.7 Le livre d'enregistrement des maisons - "Tabien Baan"

En Thaïlande, chaque bien immobilier est accompagné de "livre d'enregistrement des maisons", que vous pouvez imaginer comme un passeport pour le bien immobilier.
Il n'y a qu'un seul bien immobilier dans le livre d'enregistrement des maisons. Le propriétaire le détient, si vous êtes propriétaire exclusif en termes de propriété libre de votre bien immobilier en Thaïlande, vous pourriez le posséder.

Le livre d'enregistrement des maisons est généralement bleu, il sera jaune si le propriétaire enregistré est un étranger. Si vous êtes le bailleur de votre bien immobilier dans un contrat de location à long terme, vous ne pourriez pas avoir le Tabien baan en main.

Avoir un bien immobilier enregistré dans le livre d'enregistrement des maisons vous permettra de bénéficier de frais de timbre plus bas en cas de revente de votre bien immobilier dans les 5 premières années.

4.8 Le contrat de location

Un contrat de location a une durée maximale de 30 ans par la loi, renouvelable deux fois. Un contrat de location doit être enregistré au département des terres. 

Seulement lorsque vous achetez un bien immobilier en termes de propriété libre avec une propriété exclusive, vous obtenez un acte de propriété portant votre nom, lors de l'achat d'un bien immobilier en termes de location, le contrat de location ou le contrat de location - et ses conditions - entre le Bailleur et le Locataire (vous) établira les clauses applicables pendant la durée du contrat de location, y compris les conditions de renouvellement, la vente et le transfert du contrat de location, les compensations, les impôts à supporter par qui, etc., tous ces détails doivent faire partie du contrat de location. Il est recommandé, mais non obligatoire, de faire appel à un avocat pour examiner les termes du contrat de location afin de vous assurer qu'il protège vos intérêts.

5. Impôts sur l'immobilier en Thaïlande

5.1 Frais de vente et de revente d'un bien immobilier.

LIBRE PROPRIÉTÉ 

Frais de transfert: 2 % de la valeur d'évaluation pour un bien en libre propriété 

Impôt retenu à la source: 1 % pour les entreprises / jusqu'à 3 % pour les particuliers du prix de vente réel

Taxe de timbre: 0,5 % de la valeur d'évaluation

Taxe spéciale sur les affaires: 3,3 % (si applicable) si le bien est vendu dans les 5 ans - applicable aux biens neufs

PROPRIÉTÉ À LOUE 

Frais de transfert : 1 % de la valeur d'évaluation pour une propriété en location

Taxe de timbre: 0,1 % de la valeur d'évaluation

Taxe spéciale sur les affaires: 3,3 % (si applicable) si le bien est vendu dans les 5 ans - applicable aux biens neufs

Seuls les frais de transfert sont à charge de l'acheteur, et c'est une pratique habituelle, mais pas garantie, que ces frais de transfert soient partagés également entre l'acheteur et le vendeur, selon les conditions. Toutes les autres charges sont à charge du vendeur. En pratique, lorsqu'on achète un bien immobilier en Thaïlande, on pourrait donc finir par payer uniquement 1 % de frais de transfert ou 0,50 % au département des terres, selon les conditions mentionnées concernant les frais de transfert dans l'accord de vente et d'achat.

5.2 Régime de faible taxation des biens immobiliers en Thaïlande

La Thaïlande est non soumise à une « taxe sur les biens immobiliers » comme elle peut exister dans d'autres pays, mais les montants d'impôts sont très faibles par rapport à ceux-ci. Selon le type de bien immobilier que vous possédez en Thaïlande, pour usage résidentiel, la "taxe sur les terres et les bâtiments neufs" commence à partir de 0,02 % et est plafonnée à un maximum de 0,3 % de la valeur évaluée du bien immobilier, chaque année.

Tous les impôts et frais liés à la possession d'un bien immobilier en Thaïlande doivent être payés au Département des terres au moment de l'enregistrement ou du transfert du bien / bail.   Voyez l'accord double imposition officiel par pays

5.3 Impôt sur le revenu personnel en Thaïlande

Bien que l'impôt sur les biens immobiliers soit faible, vous êtes imposable sur les revenus locatifs générés par votre bien, si applicable. Les revenus locatifs feront partie de votre déclaration au titre de l'impôt sur le revenu personnel avec des taux d'impôt applicables calculés comme suit si vous disposez d'un numéro d'identification fiscale en Thaïlande.

Taux forfaitaire de 15 % sans numéro d'identification fiscale pour les étrangers, il est possible de déclarer et de demander un remboursement ultérieurement au ministère des Recettes. 

6. Options de financement

C'est très difficile pour les étrangers d'obtenir un prêt auprès d'une banque thaïlandaise pour acheter un bien immobilier en Thaïlande. À moins que vous ne soyez un résident à long terme et que vous puissiez justifier un revenu régulier en Thaïlande, il ne sera pas possible pour vous d'obtenir un prêt. Même si vous obtenez un prêt, vous devrez peut-être respecter les politiques de propriété étrangère.

Découvrez plus dans l'article et voyez comment obtenir un prêt auprès d'une banque thaïlandaise pour les étrangers

Banque thaïlandaise : non possible pour les propriétés non encore enregistrées - les contrats de prêt thaïlandais sont rares.

Votre banque locale, qui est souvent soumise à certaines conditions, comme un acompte et une preuve de revenus.

Demandez un prêt auprès d'une banque étrangère en Thaïlande, à condition que certaines conditions soient remplies.

7. Options de visa lorsque vous achetez une maison en Thaïlande

Acheter un bien immobilier en Thaïlande et obtenir un visa pour rester en Thaïlande dans votre propriété sont deux questions distinctes. Jusqu'en septembre 2023, certains forfaits de visa Elite permettaient de rester avec un investissement minimum dans un bien immobilier. Ces offres sont désormais obsolètes et si vous souhaitez rester en Thaïlande dans votre propriété pendant une période prolongée, vous devrez passer par les processus normaux d'application de visa, sinon, les programmes de visas Elite sont disponibles pour ceux qui souhaitent rester plus longtemps dans le pays ou simplement avoir des services d'immigration spéciaux pendant quelques années. Voici ci-dessous les 4 programmes de membres de visa Elite en Thaïlande mis à jour en octobre 2023 : Contactez-nous si vous êtes intéressé par le visa Elite - et consultez notre page avec toutes les options de membres de visa : ici

Visa Privilege Thaïlande Gold Membership – 5 ans – 900 000 THB
Visa Privilege Thaïlande Platinum Membership – 10 ans – 1 500 000 THB
Visa Privilege Thaïlande Diamond Membership- 15 ans – 2 500 000 THB
Visa Privilege Thaïlande Reserve Membership – 20 ans – 5 000 000 THB

Combiner l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande et le programme de membre de visa

Plusieurs développeurs immobiliers en Thaïlande proposent des avantages de résidence via les programmes de visa à long terme Thailand Privilege. Ces biens nécessitent généralement un montant minimum d'investissement pour bénéficier des avantages du visa. En investissant dans ces biens éligibles, les investisseurs obtiennent non seulement un actif précieux mais aussi l'avantage supplémentaire de une résidence à long terme en Thaïlande . Certains développeurs comprennent le besoin des futurs propriétaires de régler leur visa pour leur famille et offrent donc des visas Thailand Privilege exceptionnels, un visa Ex Privilege de 5 ans gratuit lors de l'achat d'un bien à Montazure Gallery à Kamala. résidence à long terme en Thaïlande Certains développeurs comprennent le besoin des futurs propriétaires de régler leur visa pour leur famille et offrent donc des visas de privilège thaïlandais, un visa de privilège exclusif de 5 ans gratuit lors de l'achat d'un bien immobilier au Montazure Gallery à Kamala.

Questions fréquemment posées 

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Toutes les informations concernant l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande sont fournies à titre indicatif uniquement. Certains des problèmes soulevés, tels que les lois sur l'immobilier et l'impôt, peuvent nécessiter des conseils d'experts et une étude plus détaillée et personnalisée. Cet article a été rédigé de bonne foi, avec des informations utiles pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier en Thaïlande, aussi précisément que possible. Keller Henson ne peut être tenu responsable de toute interprétation erronée, de changements ou d'informations inexactes.